מקסיקו: השיפור הדרמטי בכל מערכות המדינה בעשור האחרון, לא פסח על שוק הנדל"ן

הסכמי סחר חופשיים נחתמו עם ארה"ב, קנדה ואירופה, ונחקקו חוקים חדשים לגבי השקעות זרים במדינה. בנוסף, חלה תזוזה במערכת הפוליטית שהביאה לצמיחה בהשקעות הזרות הישירות במדינה. אלה גרמו לפריחה מחודשת בשוק הנדל"ן המקומי, שסבל מחוסר יציבות במשך תקופת ארוכה.

שוק הנדל"ן המקסיקני השתנה בצורה משמעותית. בעשור האחרון בלבד, נבנו למעלה מ-16 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים ואיזורים רבים בבירה, מקסיקו סיטי, נפתחו לפיתוח מסחרי. שיטות הבנייה והתכנון שוכללו מאוד, ואט אט יישרו קו עם הסטנדרטיים הנהוגים כיום בארה"ב ואירופה.

מספר גדול של יזמים מקסיקניים עוסקים כיום בתכנון ובנייה של פרויקטים בינלאומיים רבים במדינה. באופן כללי, קהילת הנדל"ן במקסיקו, הודות למספר אספקטים חברתיים, פוליטיים וכלכליים, צברה תאוצה והגיעה לרמות הגבוהות בעולם.

כך למשל, חוזי שכירות לפני כשמונה שנים היו לכל היותר לתקופות של שנתיים. כיום, משך השכירות הממוצע עומד על חמש שנים ואפשרויות שכירות המשנה כדאיות מאוד. חוזים גדולים יותר יכולים להגיע לתקופת שכירות/חכירה של 10 שנים ואף יותר, שמן הסתם מורידות את המחיר והופכות את העיסקה לכדאית.

המחיר עבור בניינים Class A נעים בין 29 ל-34 דולר לרגל רבועה במרכז מקסיקו סיטי, ולרמה שנעה בין 25 ל-28 דולר לרגל רבועה בפרברים.

הפיתוח שינה כיוון גם כן. בעבר, בנייני מגורים נבנו ונמכרו כקונדומיניונים בשלמותם. האינטראקציה עם החברות הזרות הובילה לזניחת מודל זה לטובת מודל של השכרת המבנים, תוך ליווי פיננסי צמוד כמקובל בשכנה הגובלת בצפון.

בעבר, היזמים כמעט ולא הצליחו להשיג מימון חיצוני לפרויקטים. רוב הפרויקטים בוצעו מהון עצמי בשיעור של 100%. כיום, ניתן כבר למנף פרויקטים בצורה סבירה המתקרבת לרמות מערביות ביחס של 70%-30% ובסיוע משכנתאות דולריות, הניתנות על ידי הבנקים המקומיים.

השילוב בין המינוף הגבוה לשיעור הריבית הנמוך, מאפשר ליזמים מתוחכמים למקסם את רווחיהם. לשם השוואה, מחיר הנכסים Class A במקסיקו סיטי, נמוך יחסית לערים מרכזיות אחרות באמריקה הלטינית.

להוציא מן הכלל את משבר הפזו של שנת 1994, השוק המקסיקני קלט נכסים חדשים בעשור האחרון בצורה טובה למדי, עם ממוצע הנע בין 1.5 ל-2 מיליון רגל רבועה בשנה. בשונה משוק הנדל"ן מארה"ב, המונע בעיקר מביקוש וצמיחה בכוח העבודה, השוק במקסיקו סיטי מושפע יותר מעזיבתם של חברות גדולות נכסים ישנים, וגידול בנוכחות של חברות רב-לאומות והשקעות זרות במדינה.

יחד עם זאת, הפיתוח נעצר מעט לקראת הבחירות לנשיאות ביולי 2000, וברבעון הראשון של 2001, זמינות נכסים מסוג Class A צנחה לרמה של 8% מרמה של 20%.

לתקופה קצרה, היקפי השכירות צמחו בשיעור של 15% והודות למערכת הבחירות המוצלחת, אמון היזמים שוקם והביא להתחלת בנייתם של למעלה מ-4 מיליון רגל רבועה במחצית הראשונה של שנת 2001, ולעוד 2 מיליון רגל רבועה במהלך השנה.