זכות השותף למסור חזקה ייחודית

מכאן נובע, כי אם המקרקעין הם למשל בבעלות חמישה שותפים ולכל אחד 20% מהמקרקעין, לאף שותף לא מוקצה חלק מסוים מבחינה גיאוגרפית, אלא אם כן קיים הסכם שיתוף בין כל השותפים המחלק את המקרקעין לחלקים מסוימים מבחינת החזקה הבלעדית.

יחד עם זאת, חוק המקרקעין מכיר בעיקרון נוסף בדיני שיתוף מקרקעין, אשר על-פיו זכותו של שותף בודד לעשות כל עיסקה בזכויותיו. כלומר, יש כאן שוני מהדין הישן, לפיו שותף שביקש למכור את זכויותיו, היה חייב להציע תחילה לשותפו במקרקעין לרכוש את זכויותיו, ולשותף היתה זכות קדימה על זכויותיו של שותפו במקרקעין.

כמו כן חוק המקרקעין מכיר בזכות של שותף יחיד להשתמש במקרקעין, ובלבד שלא ימנע מיתר השותפים שימוש דומה. עיקרון זה בא למעשה להדק את הזיקה והקשר בין שותף לבין המקרקעין וכל זה בתנאי שאין הסכם שיתוף או החלטת רוב, אשר אוסרים שימוש כזה. נשאלת השאלה, מה יכולתו של שותף, אשר יש לו חלקים בחלקה גדולה מאוד, ומתכוון גם לבצע עיסקה בזכויותיו וגם להעניק חלק מסוים של המקרקעין השווה לגודל זכותו וחלקיו במקרקעין.

שאלה זו נידונה לאחרונה בפני השופט עדי אזר בבית המשפט המחוזי בת"א בעניין ה.פ 10278/99 עובד יוסף ואח' נגד מינהל מקרקעי ישראל ואח'. בעניין עובד יוסף, בידי העותרים היתה הבטחה בכתב של מינהל מקרקעי ישראל, להקצות להם שטח מקרקעין לבניית תחנת דלק והרחבתה. דא עקא, אותם שני דונמים שהמבקשים רצו להשתמש בהם לצורך הרחבת תחנת הדלק שלהם, נמצאים על חלקה גדולה מאוד, שלמינהל מקרקעי ישראל היו רק חלקים בה. יתרה מזו, החלקה טרם עברה הליך של פרצלציה ועל כן לא היתה כל אפשרות חוקית לדעת היכן שני הדונמים השייכים למינהל מקרקעי ישראל ואשר אותם יוכל להחכיר לעותרים. למעשה, העתירה היתה על אכיפת הבטחה שלטונית, אך בשונה מעתירות רגילות בענייני הבטחה שלטונית רגילה, המדובר בהבטחה שלטונית שמימושה חייב לעבור גם דרך מכשולים של דיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה.

השופט אזר דחה את העתירה של המבקשים בקובעו, כי למעשה זמן העתירה טרם הגיע, באשר אין ביכולת מינהל מקרקעי ישראל לקיים את הבטחתו, גם אם המינהל מעוניין בכך.

השופט אזר סוקר את הבעייתיות של זכויותיו של שותף להעניק זכות חזקה ייחודית במקרקעין ומגיע למסקנה, כי כוח כזה לא נתון לשותף בודד ללא הסכמת יתר השותפים. יודגש, כי בעניין זה מינהל מקרקעי ישראל לא ניסה להתנער מההבטחה, אלא טען, כי אין ביכולתו לממש את הבטחתו בשל העובדה כי המדובר בבעלים רבים (עשרות רבות), אשר אין יכולת לאתרם ואין אפשרות ליצור קשר ולקבל הסכמתם.

השופט אזר מגיע למסקנה, כי שימוש ייחודי בכל חלק של חלקה מונע משותף אחר אותו שימוש באותו חלק של החלקה. לפי קביעת השופט אזר, "חנייה זמנית", לדוגמא, יכולה להיחשב כשימוש ששותף בודד יוכל לעשות (ע.א 549/73 וינטרס נ' אלוני פד"י כח (1) 645), באשר היא "זמנית המתפנה לאחר זמן קצר ועומדת לרשות דייר אחר כעל בסיס כל הקודם זוכה".

לאור פסק הדין הנדון נשאלת השאלה, האם כל סוג של מסירת חזקה ייחודית או תפיסת חזקה ייחודית על-ידי שותף אחד אסורה על-פי חוק המקרקעין?

טול מקרה של ארבעה שותפים במקרקעין בייעוד חקלאי, והנה אחד מהשותפים מחזיק בחלק מסוים מהמקרקעין ומעבד את המקרקעין בלי למנוע מאחרים לעשות שימוש דומה במקרקעין, כך שכל אחד מיתר השותפים יכול להחזיק ולעבד כרבע מהמקרקעין. כלומר, בסופו של דבר כל שותף נהנה באותה מידה מהמקרקעין. האם יש בדוגמא שהובאה לעיל שוני מהמקרה שנידון בפני השופט אזר? עיון מעמיק בהוראות חוק המקרקעין יכול להביא אותנו למסקנה, שאמנם במקרה שהובא לעיל ניתן להקל על שותף בודד, שאיננו משנה באופן מהותי את המקרקעין ואת תכונותיו.

במקרה שנידון בפני השופט אזר, העותרים ביקשו לקבל חלק מסוים מהמקרקעין ולעשות בו שינוי טוטאלי על-ידי הרחבה של תחנת דלק, על כל המשתמע מכך, כגון בניית תשתיות הנחוצות לכך, אשר יוצרות עובדות בלתי הפיכות בשטח. מה גם שבמקרה של עובד יוסף, מינהל מקרקעי ישראל נדרש להחכיר את החלק נשוא המחלוקת לתקופה ארוכה, כמקובל במינהל מקרקעי ישראל, ועל כן בהכרח נגרעת זכותם של כל אחד מיתר השותפים לעשות שימוש דומה, כי ברי שהם לא יכולים לעשות תחנות דלק זהות בחלקה הגדולה.

האמור לעיל מחדד את אחת מהבעיות של שיתוף במקרקעין, וזו במקרה של חלקה גדולה, שהשותפים לא מצליחים להגיע להסכמה על שימוש ו/או ניצול שלה, ואחד מהשותפים או אחדים מהם מבקשים להשתמש בהם. נראה, כי הפסיקה טרם מיצתה את כל ההיבטים הכרוכים בבעיה זו; כאשר לא דין "שימוש ייחודי" בחלק מהמקרקעין שלא יוצר תשתיות או עובדות בלתי הפיכות (כגון שימוש חקלאי בחלק מסוים), כדין "שימוש ייחודי" בחלק מהמקרקעין שיש בו כדי שינוי במקרקעין (כגון המקרה שנדון בפני השופט אזר), כשזה האחרון בוודאי אינו בתחום האפשרויות שניתן לאשר לשותף בודד.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.