ויתור לקבלן על בטוחה עלול לעלות ביוקר

המחוקק ניסה להגן על רוכש כזה בשלב הקריטי, עד מסירת החזקה בדירה ועיגון זכויותיו בפנקסי מקרקעין, או בחברות המשכנות ובמינהל מקרקעי ישראל. המחוקק יצר חמישה סוגי הגנות חלופיות, שלפחות אחת מהן חייבת ללוות את הרוכש הפוטנציאלי. חמישה סוגי הגנות אלו הם:

* רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. חלופה זו מתבצעת בדרך כלל עת למוכר, קרי הקבלן, זכות רשומה במקרקעין, והכל אם והבנק המלווה מאפשר רישום הערת אזהרה כזו לאחר המשכנתא שלטובת הבנק.

* מתן ערבות בנקאית (המכונה: ערבות חוק מכר) על כל סכום שהרוכש משלם לקבלן. ערבות זו אמורה להיות בתוקף עת שתירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש בפנקסי המקרקעין, או כשהרוכש יחתום על מינהל מקרקעי ישראל על הסכם חכירה.

* ביטוח כספי הרוכש בחברת ביטוח.

* רישום משכנתא לטובת הרוכש בפנקסי מקרקעין.

* רישום בעלות בחלק היחסי במקרקעין לטובת הרוכש.

יודגש, כי מכל החלופות האמורות לעיל, שתי החלופות הראשונות, קרי רישום הערת אזהרה או מתן ערבות בנקאית, הינן הנפוצות בשוק הנדל"ן.

ומה קורה כשהרוכש מוותר במודע על מי מההגנות לעיל, והעיקר "לתפוס" מחיר מציאה בדירה? השורות הבאות ימחישו את הסיכון הלא מחושב, ומוטב שנימנע מביצוע טעויות כאלו. המקרה שנידון בפני השופט י. עמית בבית המשפט המחוזי בחיפה, בעניין ה.פ 77/01 ד"ר לב אביבי ואח' נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, ימחיש את הבעיה.

העותרים חתמו על הסכם לרכישת דירה ביום 8.1.95, מקבלן כלשהו בחיפה, והסך הכולל של העיסקה היה 200 אלף דולר, כשהעותרים שילמו תוך חודשיים לקבלן את מלוא הכסף, וגם ויתרו על קבלת ערבות בנקאית.

ככל הנראה, העותרים לא ידעו בעת חתימה על ההסכם, כי הקבלן קיבל משכנתא ללווי הפיננסי של הפרויקט, וכי 4 חודשים לפני העיסקה הבנק רשם לטובתו משכנתא בלשכת רישום מקרקעין. כלומר, בעיון קל בפנקסי מקרקעין ניתן היה לקבל תמונה על מצב זכויות במקרקעין!

הקבלן הכניס סך של 200 אלף דולר לחשבון הסגור של הפרויקט, כחלק מההון עצמי שהבנק דרש ממנו כדי לאשר לו את ליווי הפיננסי, ורק כשנתיים לאחר העיסקה, קרי ב-28.9.98, הבנק הוציא מכתב החרגה, שתמציתו היתה: אם ישולמו כספים כאלו ואחרים, המשכנתא תוסר מהדירה, וזאת כמקובל במקרים אלו.

יודגש, כי הבנק הוציא מכתב החרגה מבלי שידע על קיום העיסקה. בשל חובות של הקבלן, הבנק דרש לממש את הדירה שנבנתה, ומכאן העתירה להצהיר, כי זכויות של הרוכשים גוברים על זכות הבנק.

השופט עמית, בדחייתו את העתירה, קבע, כי קשה לו לקבל את טענת העותרים שלא הבינו את משמעות הסעיף בהסכם, אשר לפיו ויתרו על ערבות בנקאית. בעניין זה, השופט עמית הסתמך על פסקי דין שנקבעו בעניין הטענה "לא הבנתי על מה אני חותם" (ע.א 1448/96 לופו נ' בנק איגוד לישראל בע"מ פד"י נד (2) 559).

השופט עמית ראה בחומרה רבה את העובדה, שהרוכשים ויתרו על בטוחה כמו ערבות חוק מכר. מעיון בפסק דין עולה, כי הרוכשים חשבו, כי הם עושים את עיסקת חייהם ע"י כך, שבשלב מוקדם הם מזרימים כסף רב לקבלן, וע"י זה הם זוכים לדירה, שבערכה הריאלי הינה יקרה יותר.

השופט עמית קיבל את טענת הבנק, שעומדות לזכותו כל ההגנות האפשריות. ראשית, הבנק רשם לזכותו משכנתא בעודו בתום לב, וכן, בהליך אחר בין הצדדים, נדחית טענת הרוכשים, כי אמנם יש להם זכות עיכבון על הדירה ששילמו בגינה.

הקושי היחידי שעמד בפני הבנק היה אמנם מכתב ההחרגה שהוציא, שדיבר בלשון עתיד. כלומר, אם הרוכשים ישלמו, אזי המשכנתא תוסר מעל הדירה.

הרוכשים טענו, כי למעשה הם מילאו אחר דרישה זו של הבנק, ועל כן על הבנק להסיר את המשכנתא מעל הדירה.

הבנק טען, כי מכתב זה הוצא ממנו מתוך הטעיית הבנק, באשר הקבלן הציג מצג, שלפיו בני הזוג מבקשים לרכוש דירה וליטול משכנתא, וזאת למרות שכאמור הדירה כבר נרכשה מספר שנים לפני כן, מבלי שהעותרים קיבלו כל הלוואה לשם כך.

כלומר, נוצר מצב אשר לפיו הבנק זקף את ה-200 אלף דולר לחשבון הון עצמי, בשעה שמבחינת העותרים והקבלן, הכסף היה מיועד לכיסוי מכתב החרגה.

הבנק, בהבינו מצב זה, ביטל את מכתב ההחרגה וטען, כי למעשה הוטעה ע"י הקבלן, טענה שהשופט עמית קיבל.

מכאן ניתן להסיק, כי אין לוותר על הגנות של חוק המכר כשרוכשים דירה מקבלן, ולא משנה מה הקירבה בין הרוכש לבין הקבלן ומה המחיר, כי לעולם יתכן מצב בו גורם שלישי כלשהו, כמו בנק, ייכנס לתמונה, והוא אינו חבר של אף אחד.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.