פינוי-בינוי: מתוך הנחה של עיסקת חליפין

התקשרות מסוג זה יוצרת כמובן חבות כפולה בכל היבטי מיסוי המקרקעין, והיא כוללת אצל הדייר חבות במס שבח ובמס מכירה בגין מכירת דירתו ליזם, וחבות במס רכישה ברכישת הדירה החדשה מהיזם. ההקלות

מטפלות בהיבטים הפרוצדורליים והמהותיים הכרוכים בעיסקת הפינוי-בינוי כדלקמן:

א. הבעייתיות הראשונה הנוצרת בהתקשרות בעיסקת הפינוי-בינוי הינה, כיצד להתקשר עם הדיירים במתחם, אשר בחלק ניכר מהמקרים דירת המגורים מהווה את הנכס העיקרי שבבעלותם, והם חוששים להתחייב במכירתה המלאה, לרבות דיווח מיידי על כך לרשויות המס.

בנוסף, לאור העובדה שמימוש ההתקשרות בפינוי-בינוי מותנה בשורה ארוכה של תנאים, ובכללם הצטרפות של כל הדיירים לעיסקה, קיים חשש שהיא לא תצא לפועל ואז ייאלצו הדיירים שדיווחו על העיסקה לבטל

אותה. בשל כך מאפשרת הרפורמה הקלה במועד העיסקה בשלב הראשוני כך, שבמכירה עם תנאי מתלה או במתן אופציה, יידחה יום העיסקה למוקדם מבין המועדים הבאים:

היום בו יתקיים התנאי;

מועד מימוש האופציה;

מועד התחלת הבנייה.

כך תתאפשר ההתקשרות הראשונית של היזם עם הדיירים ללא חבות מיידית במס.

ב. אפשרות לקבל החלטה מראש (פרה-רולינג) מנציבות מס הכנסה על היבטי המיסוי הצפויים בהתקשרות בעסקת פינוי-בינוי כך, שהנציבות תידרש ליתן עמדתה בתוך 120 יום ממועד הבקשה והשלמת הפרטים והמסמכים הנדרשים.

אין ספק, כי הוודאות המיסויית תאפשר ביצוע העסקאות באופן מהיר יותר, כמו למשל הוודאות במתן פטור ממס שבח לדיירים תאפשר את ביצוע העיסקה תוך הבטחת אי חבותם במס.

ג. הרחבת הפטור ממס שבח למוכר דירת המגורים, ובתנאי ששווי הדירה החליפית אינה עולה על 150% משווי הדירה הנמכרת או משווי דירת מגורים בפרויקט ששטחה 120 מ"ר, לפי הגבוה מבין השניים.

הפטור המורחב מותנה בכך, שלא התקבלה תמורה נוספת בגין ההמרה של הדירות. שאלת התמורה הנוספת תתעורר, לדעתנו, באותם מקרים בהם מממן היזם שכר דירה לדייר לתקופת הביניים.

הפטור מרחיב לא רק לעניין השווי, אלא בכך שהוא חל גם על סוגי זכויות שמכירתם מחויבת במס במסגרת הפקודה (דיירות מוגנת). במידה והתקבלה תמורה נוספת או ששווי הדירה עולה על התקרה שנקבעה, תחול חבות במס על מרכיב זה בלבד.

תחולת הפטור ממס היא על מכירת יחידה אחת. לעניין זה צפוי, שהנציבות תאמץ את עקרון התא המשפחתי כמוכר אחד, למרות שלדעתנו אין הכרח בכך, שכן תחולת העקרון היא על מכירת דירת מגורים מזכה, ואילו כאן הפטור ניתן בפרק הדן בפטורים ממס לעסקאות פינוי-בינוי.

ה. הפטור ממס לדירת המגורים במקרה הנדון נקבע במסלול נפרד ועצמאי, ולכן השימוש בו לא חוסם ניצול פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה אחרת; במקביל, ניצול של פטור ממס לדירת מגורים מזכה קודם לכן לא יחסום שימוש בפטור ממס זה.

ו. ברכישת הדירה החילופית יהיה מוכר דירת המגורים הישנה זכאי לפטור מלא ממס הרכישה.

ז. הקלה במס הרכישה של היזם בדרך של הפחתת שווי הרכישה כך, שהיא תיקבע בהתאם לשווי מרכיב הבנייה שנתן היזם, ללא מרכיב הקרקע.

בהקלה זו מבקש המחוקק להשוות את מצבו של קבלן, המתקשר בעיסקת קומבינציה כאשר בתמורה לרכישת הקרקע הוא משלם בשירותי בנייה, למצב של פינוי-בינוי, שבו החליפין מתייחסים לנכס המוגמר. לכן נקבע בהוראות החוק, שלמרות שמדובר בעיסקת חליפין בה הקבלן קונה דירה מהדייר ומוכר לו בתמורה דירה חליפית אחרת - החיוב במס הרכישה לא יהיה על שווי נכס מוגמר (היינו, כולל מכיב הקרקע של הדירה), אלא על שווי הבנייה בלבד.

ח. מס המכירה לא יחול על הפרויקט, היינו, לא על מכירת דירת מגורים אצל הדייר, אשר היתה ממילא פטורה ממס, ולא על מכירות של דירות מגורים אצל היזם-קבלן.

ט. הפטור ממס יחול גם על מכירת נכסים שאינם מסווגים כדירת מגורים, ובתנאי שהם אינם עולים בגדר מלאי מקרקעין.

י. ההקלות במס יחולו על מכירות שהתבצעו לאחר המועד הקובע ובמתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי-בינוי, אשר יש עליהם 50 יחידות דיור לפחות. לעניין ההכרזה ישנן שלוש אפשרויות שונות, כאשר לכל אחת מהן

תוצאת מס שונה, כדלקמן:

הכרזה על מתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי.

מתחם שהוכרז כמתחם להתחדשות עירונית קודם לחקיקת סעיף 33א בחוק התכנון והבנייה.

מתחם שהוכרז קודם לתחילת החוק.

יא. הפטור ממע"מ חל על יזם המוכר במתחם דירת מגורים או נכס אחר, וכן ליזם המספק שירותי בנייה לדיירים במתחם. מעניין לציין, שלצורך החבות במע"מ ישנה התייחסות לפועלו של היזם לאו דווקא כמבצע עיסקת חליפין אלא גם כנותן שירותי בנייה. נראה לפי סעיף הפטור, שאם ישנה חבות במס שבח בגין יתרת הזכויות בנכס, החבות במע"מ תחול על מרכיב זה בלבד.