פראג: אחת הערים היפות באירופה מנסה להתאושש

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בפראג, קצב הצמיחה השנתי במדינה עמד בשנת 2001 על 3.7%. שינוי המגמה מיוחס בעיקר לשינויים מבניים בתאגידים הגדולים במדינה, והתגברות ההשקעות הזרות במדינה הודות לתנאים נוחים שמעניק השלטון המרכזי בפראג למשקיעים.

עיקר ההשקעות הזרות הגיע אשתקד מגוש האירו, כשבראשן גרמניה עם 40% מהיקף ההשקעות ואחריה הולנד עם 27% מכלל ההשקעות, כשחלק לא מבוטל זרם לענף הנדל"ן. המטבע המקומי המשיך להתחזק מול האירו, נתון חשוב מאוד המצביע על התחזקות הכלכלה הצ'כית. הממשל ממשיך לשים לנגד עיניו את נושא ההפרטה כקטר המרכזי שימשוך את המדינה קדימה.

שוק המשרדים בעירו של קפקא חווה ירידה בשנה האחרונה, הן במלאי חדש והן במלאי שנקלט בשוק, בעיקר משרדים המסווגים Class A. לעומת שנת 2000 המוצלחת, שנת 2001 התאפיינה בירידה בולטת בפעילות בשוק, הסיבה העיקרית לכך היא, שהחברות הגדולות ביצעו את עיקר עסקותיהם בשנת 2000, ובשנת 2001 הן רק תיקנו או החליפו מקום, כך שמספר הנכסים שהחליפו ידיים לא גדל, אלא אף ירד.

האיזורים המבוקשים ביותר לשטחי משרדים בפראג הוסיפו להיות אלה שאינם במרכז דווקא, והם נהנים מפעילות יזמית ענפה ביותר. פרויקטים חדשים שהסתיימו, הכניסו בשנת 2001 כ-62 אלף מ"ר של משרדים, כך עולה מדו"ח סיכום השנה שפורסם על ידי חברת הנדל"ן הבינלאומית Colliers.

במהלך השנה יסתיימו רק שני פרויקטים גדולים במרכז פראג, והבאים מתוכננים להסתיים רק במהלך שנת 2003, כך שהמלאי הצפוי להצטרף למרכז העיר לא גדול.

סך הנכסים שהושכרו בשנה האחרונה היה נמוך משמעותית משנת 2000, כשהסיבה העיקרית היא כפי שהוזכר, מלאי חדש בכמות נמוכה יחסית. סך הכל החליפו ידיים כ-125 אלף מ"ר, מתוכם 70 אלף מיוחסים למשרדים Class A. העיסקה המשמעותית ביותר היא של חברת רואי החשבון הבינ"ל KPMG ששכרה כ-7,000 מ"ר בעיר.

למרות האטרקטיביות של האיזורים שאינם נמצאים במרכז פראג דווקא, הדרישה למשרדים לא התרכזה בהם בלבד במהלך 2001.

באיזור הפיננסי בעיר, פראג 1, גם כן נרשמה דרישה בקנה מידה מרשים, כתוצאה ממספר פרויקטים חדשים שנכנסו לשוק באיזור זה.

בעקבות אירועי ה-11 בספטמבר, יותר ויותר חברות החלו להשקיע באמצעי אבטחה ובכך גברה הדרישה לבניינים ידידותיים יותר למקרי חירום, קרי דרכי מילוט, שטחים סטריליים ומערכות גילוי וכיבוי אש מתקדמות.

סך הנכסים שנקלטו בעיר עמד על 60 אלף מ"ר בלבד בשנת 2001, כך על פי הדו"ח. שיעור הנכסים הפנויים בעיר צמח ל-13%, למרות המספר המצומצם של פרויקטים חדשים שנקלטו בשוק. אחת הסיבות העיקריות לתופעה, היא היחס ההפוך בין מספר החברות החדשות הנכנסות לעיר, שירד בינתיים, לבין אלו המשנות את מיקומן בלבד, שגדל. מכאן, שקיים פוטנציאל כניסה גדול מאוד על ידי חברות בינלאומיות לעיר.

בשוק הנדל"ן עם פוטנציאל של כ-700 אלף מ"ר בחמש עד שבע השנים הקרובות, הפוטנציאל לעתיד עצום. יהיה צורך ודאי לעקוב אחר התפתחותם של הפרויקטים הרבים המתוכננים לשנים הקרובות.

רמת המחירים שומרת על יציבות ולא צפויה לעבור זעזועים גדולים במהלך 12 החודשים הקרובים. במרכז העיר, המחירים המקובלים עבור משרדים Class A, נעים בין 17.4 ל-20.5 אירו למ"ר לחודש, והם צפויים לשמור על יציבות זו בטווח הזמן הקרוב. באיזורים הלא מרכזיים בפראג, המחירים עבור משרדים ברמה הגבוהה ביותר נעים בין 13.3 ל-16.4 אירו למ"ר לחודש.

המחירים עבור משרדים Class B, המשיכו לרדת במהלך החודשים האחרונים. באיזורים מרכזיים, המחירים הגיעו לרמות שפל של 10.3 אירו למ"ר לחודש והשיא ששולם עמד על 14.3 אירו למ"ר לחודש.

באיזורים שאינם במרכז פראג, המחירים שמשלמים השוכרים עומדים על רמה שנעה בין 8.2 ל-11.8 אירו למ"ר לחודש. גם כאן הציפייה היא לשמירה על רמת מחירים זו, ובלימת ירידתן שאפיינה את התקופה האחרונה.

על פי הצפיות של עורכי הדו"ח, שיעור הנכסים הפנויים ישמור על רמתו הגבוהה יחסית בתקופה הקרובה, או אולי אף יירד במקצת עד סוף השנה. מספר הנכסים שיקלטו בשוק יגדל בצורה אבסולוטית, למרות הירידה במספר ההשכרות.

מספר פרויקטים גדולים עומדים בפני התחלה, והציפייה היא שכמות גדולה של שטחי משרדים מצטרף לשוק לקראת סוף הרבעון האחרון של שנת 2003 וראשית 2004. עתודות הקרקע במרכז העיר נמוכות ביותר, וכתוצאה מכך מספר רב של פרויקטים ייבנו במחוז לאיזור זה, שכאמור הופך ליותר ויותר אטרקטיבי. השוק המשרדי בפראג מתבגר והאפשרויות לדיירים החדשים הולכות וגדלות.