למדינה אין דין נפרד

אחת מהדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין הינה מכירת כל החלקה נשוא המחלוקת, תוך חלוקת הפדיון בין השותפים ולפי חלקיהם היחסי. פתרון זה מתבצע בדרך כלל כשלמקרקעין אין דין חלוקה, כלומר, תוכניות בניין עיר לא מאפשרות לפצל את המקרקעין למגרשים קטנים יותר, כך שכל שותף יקבל מגרש לפי גודלו היחסי. כמו כן, לפי חוק המקרקעין, אם יש בחלוקה בעין כדי לגרום להפסד ניכר, אזי חרף האפשרות של "חלוקה בעין", יכול בית המשפט להורות על פירוק השיתוף על דרך של המכירה.

דא עקא, שהמכירה מתבצעת לגבי כל החלקה וכל השותפים, ובין אלו שהיו מעוניינים בפירוק שיתוף ובין אלו שלא היו מעוניינים, נאלצים למכור את זכויותיהם לכל המרבה במחיר. כמובן שלשותפים יש זכות להשתתף בתחרות למכירת המקרקעין, אך אין להם עדיפות כלשהי על פני מתחרים אחרים שמשתתפים מבחוץ.

שאלה משפטית גדולה מתעוררת עת אחד השותפים הינו מינהל מקרקעי ישראל, או יותר נכון מדינת ישראל (או קרן קיימת לישראל, או רשות הפיתוח). כאן, לאור הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל, האוסר מכירת בעלות של אדמות אלו, יוצא מצב, שבמכירה כזו לא נוכל למכור בעלות של המדינה, בשל האיסור בחוק יסוד האמור.

לאחרונה ניתנה החלטה חדשנית, אשר יש בה כדי לחדש בתחום הקשור ליכולתו של מינהל מקרקעי ישראל למכור בעלות במסגרת פירוק שיתוף מקרקעין. העניין התברר בבית המשפט השלום בכפר סבא, בפני השופט דוד גדול, בעניין (ת.א 1973/01) הסתדרות העובדים הכללים החדשה נ' קק"ל נ' הסתדרות מדיצינית הדסה.

במקרה של ההסתדרות העובדים, הצדדים הינם בעלים רשומים במשותף של מקרקעין כלשהם. לפי תוכנית בניין עיר החלה על האיזור, הצדדים אמורים לקבל שני מגרשים אחרים ובשניהם יהיו שותפים. התובעת דורשת לפרק את השיתוף. בין הצדדים הוחלפו מספר הצעות, שבמרכזן עמדה אפשרות של מכירת החלקה שבה הצדדים רשומים כשותפים לכל המרבה במחיר.

בפני בית המשפט עמדה השאלה המשפטית של תוקף האיסור האמור בחוק יסוד מקרקעי ישראל, באשר בא כוח קרן קיימת לישראל טען, כי מינהל מקרקעי ישראל יוכל לכל היותר להעניק לקונה הפוטנציאלי חכירה ולתקופה קצובה, אך לא בעלות.

השופט גדול דחה טענה זו וקבע: "לטעמי, הוראות חוק יסוד מקרקעי ישראל תחולנה אך כשהמקרקעין הינם בבעלות יחודית של מי מגופי המדינה ללא שיתוף "זר" בבעלות, או כאשר המדינה מבקשת מרצונה למכור את זכויותיה. אולם במקרה, כמו זה שלפנינו, שבו למדינה זכויות משותפות עם אחרים, לא תוכל היא למנוע משותפיה להיפרד משיתוף זה, ובעיקר כאשר ההפרדות מהשיתוף נכפית עליה מכוח הדין ומכוח הוראות ביהמ"ש ואין היא עושה כאן עסקה מרצון".

כמו כן, השופט גדול סובר, כי האיסור על מכירת בעלות הינה כשמינהל מקרקעי ישראל ביוזמתו מוכר את זכויותיו, אך כשמכירה זו הינה כפויה, ולפי דיני פירוק שיתוף, לאיסור זה אין משמעות.

לדעת השופט גדול, ענין זה מקבל יתר חיזוק לאור חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. חוק יסוד מקרקעי ישראל נחקק בראשית שנות ה-60 וחוק המקרקעין נכנס לתוקף רק ב-1.1.70. חוק המקרקעין הוא המקור שבית המשפט שואב ממנו את כוחו לחייב את כל השותפים למסלול מסויים, כאשר חלק מהשותפים ולעיתים רובם לא ירצו ללכת בו.

לפי הוראות חוק המקרקעין, אפילו שותף זעיר (ויהיה חלקו במקרקעין ככל שיהיה) יוכל לאכוף על יתר השותפים המתנגדים את דרך פירוק השיתוף.

ההחלטה של השופט גדול, על-פניה, תואמת את המטרות והתכליות של חוק המקרקעין, אחרת יצא כי ההוראה בחוק המקרקעין בדבר מכירת המקרקעין לא תהיה לה תחולה על מקרקעין שאחד מהשותפים הינו מדינת ישראל ו/או רשות הפיתוח ו/או קרן קיימת לישראל, תוצאה שלא נראית סבירה.

יחד עם זאת, עדיין אין אנו פטורים מלהתלבט לגבי תוצאת ההתנגשות החזיתית בין הוראת חוק היסוד, האוסרת מכירת בעלות בקרקעות המנוהלות על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, לבין מכירת הבעלות במסגרת פירוק שיתוף.

ייתכן וניתן להקל על הבעיה על-ידי כך, שמינהל מקרקעי ישראל אמנם ישתתף בפירוק השיתוף על דרך המכירה, אך במקום העברת בעלות יעניק לקונה הפוטנציאלי חכירה לדורות מהוונת לתקופה ארוכה של 98 שנים וכו'. כמו-כן, ניתן לקבוע, כי במקרים מיוחדים אלו, הקונה יהיה פטור מקבלת אישורים ממינהל מקרקעי ישראל לצרכי תכנון, בהעברת זכויותיו או בביצוע כל עיסקה, ובאופן שלא תהיה הגבלה בהעברה ובירושה (משהו דומה לדירות בבנייה רוויה, אשר שם מינהל מקרקעי ישראל נותן אישור מראש לפטור אותן מכל הגבלה על ביצוע עסקאות).

הפתרון המוצע לעיל הינו ישים ותואם את מטרות חוק המקרקעין מזה והחלטות של מינהל מקרקעי ישראל מזה, והעיקר - לקונה הפוטנציאלי לא נוצרות מגבלות כלשהן. אמנם, יש בפתרון המוצע משום יצירת רישום כפול בלשכת רישום מקרקעין, כאשר חלק מזכויות הקונה יהיו בעלות וחלק חכירה מהוונות, אך בעיה רישומית זו אינה כה אקוטית שלא ניתן לחיות איתה, באשר במציאות היומיומיות ניתן לפגוש מצבים רישומיים מורכבים מעין אלו.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.