רומניה: מגמת ירידת המחירים בשוק המשרדים צפויה להתהפך יחד עם ההתפתחויות המדיניות

שני מהלכי הפרטה מהותיים, הם שהעלו את הכלכלה הרומנית על פסים אלו: מכירת מפעל פלדה מרכזי במדינה ל-LMN Ispat, חברת הפלדה השנייה בגודלה בעולם, ורכישתו של בנק גדול ברומניה על ידי בנקים זרים.

שנת 2001, התאפיינה בסיומן של פרויקטים ותיקים של הממשלה הרומנית. תהליכי הפרטה של חברות קטנות ובינוניות רשם האצה במישורים רבים.

שוק הנדל"ן הרומני, מתרכז רובו ככולו בבוקרשט הבירה. השוק עשה מספר מהלכים קדימה, מאז פריצת הדרך שלו ב-1996, פריצת דרך שסימנה את תקופת שוק הנדל"ן המודרני בבוקרשט בפרט, וברומניה בכלל.

לאחר 5 שנים של אבולוציה, השוק אומנם לא הגיע לרמות של שוק בוגר, אך הוא בהחלט עומד בסטנדרטים הבסיסיים של שוק נדל"ן מודרני. לאחר שנים של היצע מוגבל, שהביא לשוק יזמים, השוק תפס תאוצה בשנתיים האחרונות, וכיום ההיצע סביר והשוכרים נהנים מאפשרויות בחירה מגוונות יחסית.

בשנת 2001, עיקר הביקוש למשרדים בא בעקבות בקשות שינוי מיקום המשרדים, שבאו עקב קשיי תקציב, צמצומים, התרחבות או צמצום של חברות. חברות בינלאומיות רבות עברו למבנים חדשים ומודרניים במחירים אטרקטיביים. מספר חברות מצומצם יחסית נכנס לשוק הרומני בשנת 2001, כשהבולטת שבהן היא יצרנית הצמיגים הצרפתית Michelin.

אשתקד, סה"כ נקלטו בשוק כ-54 אלף מ"ר של משרדים קלאס A ו-B. מדובר בכ-10,000 מ"ר של משרדים מעבר למלאי החדש שנכנס לשוק בשנה זו.

כמו כן, מלאי הנכסים הפנויים הצטמצם בצורה משמעותית. בשנת 1994, בוקרשט נחשבה לעיר היקרה ביותר בזירה המזרח אירופית, מאחר וכמות הנכסים שעמדו בסטנדרטים המערביים היה מצומצם ביותר. כיום, מספר לא מבוטל של פרויקטים שהוחל בבנייתם בשנים האחרונות, עומד בפני כניסה לשוק, פרויקטים שנבנים בסטנדרטים מערביים לכל דבר.

רמת מחירי השכירות בשנים 1998-1996 עמדה על 40 דולר למ"ר לחודש, אך המחירים צנחו לרמות של 24 דולר למ"ר לחודש עבור משרדים קלאס A, ו-18 דולר עבור קלאס B. למרות זאת, היו מספר רב של עיסקאות שנסגרו במחירים נמוכים הרבה יותר, מאחר וההיצע גדול ויכולות המיקוח של השוכרים גדלה בשיעור ניכר.

יחד עם זאת, על פי אומדן הפרויקטים שעתידים להסתיים בשנים הבאות, המספר יורד, זאת מאחר ובפרויקטים לא רבים, עדין לא החלה עבדות הבנייה בשנה האחרונה. על פי הערכות חברת הנדל"ן הבינלאומית Colliers, רמת המחירים בעתיד הקרוב צפויה לשמור על רמתה, אך בעתיד הרחוק יותר, היא עתידה להשתפר, בעיקר בשל השינויים המדיניים הצפויים במדינה, קרי הצטרפות לנאט"ו ולאיחוד האירופי.

לדברי עו"ד בנימין ברץ, ממשרד ברץ בר נתן ושות' הפועל ברומניה וחבר בלשכת עו"ד הרומנית, לישראל היו קשרי מסחר טובים יותר, מאשר עם מדינות אחרות במזרח אירופה, עוד בתקופתו של שאוצ'סקו, לפני נפילת מסך הברזל.

הקשר בין שתי הארצות בא לידי ביטוי בשגרירות ישראלית פעילה במדינה, נספחות מסחרית וכד'. רומניה היוותה למעשה, מעין שער בין ישראל ומדינות מזרח אירופה האחרות.

ברץ מחלק את המשקיעים הישראלים לשלושה "גלים" עיקריים. הגל הראשון: מרומניה עלו לישראל קרוב ל-500 אלף יהודים אשר להם ולבניהם לא היה כל מכשול של שפה והבדלי תרבות ומנטליות. מקרבם יצאה תנועה של משקיעים שחיפשו פרוייקטים פשוטים, דוגמת ייבוא של עץ, ריבות, רהיטים וייצוא (מהארץ) של מצרכי יסוד, ועוד במקביל הייתה גם פעילות ערה של שוק ביטחוני.

אחרי נפילת הגוש המזרחי והתחלת ההפרטות, החל הגל השני. מדובר בגל מתוחכם יותר של משקיעים, חברות כמו "עלית", חברות מזון אחרות מישראל שייצרו ברומניה מזון כשר. בנוסף גם חברות בינלאומיות דוגמת "פפסי" ו"טובורג", החלו לפעול ברומניה, דרך הנציגות של החברות בישראל.

משקיעים ישראלים ואנשי עסקים שקנו מפעלים שהופרטו ולעתים העבירו את המפעל, או סגרו אותו, השתמשו בנכס הנדל"ן עליו ישב למטרות אחרות. היו גם שקנו מפעלים והשביחו אותם על מנת למכור מאוחר יותר ברווח.

הגל השלישי הוא הגל הנוכחי, גל מתוחכם של השקעות. חברות דוגמת אשטרום, קרדן, בסט, חברות בנייה גדולות הפועלות במקביל לחברות הבנייה פועלות ברומניה. בגל הנוכחי נכללות גם חברות המציעות שירותי הנדסה ותקשורת.

כדאיות ההשקעה ברומניה עתידה לתפוס תאוצה כאמור, מאחר ובשנה הקרובה הצבא הרומני יצורף לנאט"ו וכבר עשה צעדים להתאמת הציוד לסטנדרט מערבי. בנוסף, במהלך 8 השנים הקרובות, צפויה רומניה להצטרף לאיחוד האירופי, דבר שמן הסתם, יעלה את ערכם של נכסי הנדל"ן.

בהשוואה בין המשקיעים הישראלים והמשקיעים מארצות אחרות, ניתן לומר כי לזרים לא הייתה נוכחות בשני גלים הראשונים, והם ממלאים תפקיד חשוב בעיקר בגל השלישי, זאת פרט לתורכים שהיו גם בעבר פעילים כיזמים ומשקיעים ברומניה.