נדל"ן למגורים בבריטניה - מגמות עתידיות

הדעות בנושא חלוקות וניתן לראות שני מחנות עיקריים: התומכים רואים בשערי הריבית הנמוכים במשק, בצד שוק משכנתאות בוגר ותחרותי, וחוסר איזון משמעותי בין היצע לביקוש, את הסיבות המרכזיות בגללן השוק אינו צפוי לרדת. המתנגדים טוענים שאחוז ההכנסה הפנויה אשר מושקע בדיור הוא המדד המכריע, ולפיו, מחירי הבתים צפויים לתיקון משמעותי למטה. להלן נבחן כמה מהמניעים לעליות במחירי הנכסים בשנים האחרונות, ונצפה בתחזיות לעתיד.

הנפילה הקודמת במחירי הנדל"ן בבריטניה הייתה ב-1989/90, באותה שנה עלו מחירי הנכסים ב-22.3% לסה"כ של 92.9% בחמש שנים, השקולים ל-16.8% ו-67.2% בהתאמה, עלייה ריאלית לאותן תקופות.

או אז, כ-40% מהכנסתו של משק בית ממוצע הופנתה למשכנתא, שהיוותה 74.3% ממחיר הנכס. שער הריבית באותה עת בבריטניה היה 13.5%, לעומת 4.5% כיום, ובנוסף לכך שרר מיתון מעמיק במשק, שילוב כל הגורמים האלו גרם לנפילות מחירים ומשבר במחירי הנדל"ן.

מחירי הנכסים נקבעים בהתאם ליכולת הקנייה של הרוכשים, לכן, אחד המדדים החשובים ביותר בבחינת מחירי הנדל"ן הוא: משקל המשכנתא מההכנסה פנויה. מדד זה בודק כמה אחוזים מתוך ההכנסה הפנויה של משק בית ממוצע, מושקע במגורים.

במחקר שנערך בבריטניה על ידי סוכנות הנדל"ן FPDSavills נמדדה "יכולת" המשק אל מול מחירי הנדל"ן בפועל, משנות השבעים ועד היום.

בשנות ה-70 וה-80 ניתן לראות מתאם גבוה בין מחירי הנכסים לבין יכולת המשק, ומשקי הבית הוציאו 33% מהכנסתם הפנויה על משכנתא, אך לאחר המשבר ב-1988/9 וההשפעה של המיתון הכלכלי, הגידול באבטלה והמחסור בהון בתחילת שנות ה-90, משקי הבית הורידו את החלק היחסי מהכנסתם הפנויה המופנה למשכנתא.

מ-1993 ועד היום, משקי הבית שומרים על יחס קבוע של 20% מהכנסתם הפנויה אשר מופנית לתשלומי משכנתא. ניתוח זה של יכולת משקי הבית, מראה שאין סימנים לתמחור יתר של נכס ממוצע בבריטניה. יתרה מכך, הניתוח מראה שהנכסים נמצאים בתמחור חסר של 6%, בהנחה שמשקי הבית מוציאים 20% מהכנסתם על משכנתא.

כאשר מחלקים את בריטניה לאזורים, ניתן לראות הבדלים ניכרים ביכולת משקי הבית, אל מול המחירים בפועל. בהנחה שמשק בית מוציא 20% על משכנתא למימון הרכישה, אזי ב-7 מתוך 10 אזורים בממלכה ישנו מרווח נוסף לעליות מחירים, בצפון בריטניה, לדוגמא, המחירים צריכים לעלות ב-33% כדי להגיע לקו של 20% שימוש בהכנסה הפנויה לתשלום משכנתא.

רק בלונדון, בדרום מערב בריטניה ובדרום מזרחה, מחירי הבתים מצביעים על שימוש ביותר מ-20% מההכנסה הפנויה לצורכי משכנתא, כאשר בלונדון דרוש תיקון של 26% במחיר הנכסים כדי לחזור לרמה זו. לכן, אנו רואים שהפוטנציאל העיקרי לגידול במחירי הנכסים בשנים הקרובות, מצוי באזורים שמחוץ ללונדון ולדרום מזרח בריטניה.

העלייה החזקה במחירי הנכסים בלונדון, הרבה מעבר לשימוש ב-20% מההכנסה הפנויה לצרכי משכנתא, מתאפשר בעזרת ריכוז גבוה של בעלי משכורות מעל הממוצע הארצי, וכן שימוש גדול יותר בהון למימון העסקאות, ההיצע הנמוך והביקוש הגדול.

בטווח הארוך, הוצאה של 25% מההכנסה הפנויה, הנה ריאלית בלונדון. מחירי הבתים כרגע הם מעל לרמה זאת, ותתכן עלייה נוספת בטווח הקצר. לעומת זאת, הצפי בעתיד הוא לעלייה בשערי הריבית ולחולשה בשוקי ההון, שתזרים פחות הון לביצוע עסקאות ותציב את הטווח הארוך בסימן שאלה.

תחילתן של עליות המחירים היו ב-1993 אז החלו לעלות המחירים של הנדל"ן בחלק העליון של הסולם, בשנת 1996 הצטרפו לעליות הנכסים הבינוניים, כעת זהו זמנם של הנכסים הנמצאים בתחתית הסולם, מחירם נמוך והעליות, באחוזים, משמעותיות בגלל מחיר הבסיס הנמוך.

פוטנציאל גבוה קיים גם בבתים משפחתיים מהדרג הנמוך, הם יכולים להמשיך ולעלות במשך השלוש עד ארבע שנים הקרובות, כל זמן שהתנאים הכלכליים יישארו זהים.

בטווח הקצר, ככל שעולים במעלה סולם הדיור, הדחף לעליית מחירים נמוך יותר. תופעה זאת בולטת בלונדון ובדרום מזרח בריטניה, שם עלו המחירים חדות, תוך השענות על רוכשים אמידים וביקוש של משקיעים.

בנוסף לכך, פרקי הזמן הגבוהים ללא דייר ורמות השכירות אשר דורכות במקום ואף יורדות ברוב האזורים, מביאים למצב שמשקיעים לא יכולים לעמוד בהתחייבות שלהם, ונאלצים למכור את הנכס, ועל ידי כך מגדילים עוד את ההיצע בשוק. בנוסף, חולשתם של שוקי ההון ושערוריות החשבונאות האחרונות בארה"ב תורמים את חלקם.

אנו מאמינים שהביקוש הרגיש והעלייה בהיצע יובילו להאטה בעליות המחירים בלונדון ובחלקים מדרום מזרח בריטניה. התרומה הגדולה ביותר לעליות המחירים תגיע מנכסים במרכז הסולם ומטה, שם היכולת לרכוש עדיין גבוהה.

עם זאת, חלק זה של השוק חשוף הרבה יותר לשינויים בשערי הריבית, ותזמון עליית שער הריבית תהיה משמעותית להמשך עליות המחירים. אנו צופים שעליות המחירים בבריטניה יואטו לקראת סוף שנה ובתחילת 2003, זאת עקב גידול איטי יותר בהכנסות ועלייה צנועה בשער הריבית במהלך השנה.

הסיכון הגדול ביותר לשוק הדיור, נכון להיום, נובע מהעלאת ריבית אפשרית. רמת הריבית הנמוכה כיום, משמעותה, שכל עלייה קטנה בשער הריבית, תגרור השפעה רחבה על הסכום שמוציא משק בית ממוצע על המשכנתא.

בטווח הארוך, מבלי להיות אופטימיים מדי וחסרי אחריות, המודלים שלנו מראים שלמחירי הדירות יש פוטנציאל לעלות במהלך ה-10 שנים הקרובות, וזאת בהתאם לתחזיות העדכניות ביותר לגבי השכר החזוי במשק ושערי הריבית, ובהנחה שמשק בית מוציא 20% מהכנסתו הפנויה על דיור. כמובן שהפוטנציאל יכול להיות גבוה יותר אם משקי הבית יוציאו יותר מ-20% מהכנסתם הפנויה על דיור, אך במקביל יש לזכור את קרנות הפנסיה, אשר מתחרות על כספם הפנוי של משקי הבית.

לסיכום, כדאי ליהנות מעליות מחירים כל עוד הן נמשכות, יש לבחור בזהירות רבה את האזורים בהם חושבים להשקיע, ולהכניס את כל האלמנטים במסגרת ניהול הסיכונים. בתקופת אי הוודאות כיום, ניתוח הסיכונים מקבל משנה תוקף ועל כך בכתבה הבאה.

רו"ח אלחנן רוזנהיים הוא, מנכ"ל פרופימקס ישראל עפר סלע הוא, אחראי תחום מגורים בריטניה.

ברשתות המידע

אורלנדו: פלורידה אופי הנכס : בית פרטי דו קומתי שטח בנוי: 3,177 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 5 מספר חדרי שירותים: 4 תוספות: עשוי לשמש גם כ-Bed & Breakfast מחיר: 499,900 דולר WStone1@Cfl.rr.com מנהטן: ניו יורק אופי הנכס : דירה בקומה 6 שטח בנוי: 1,200 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 2 מספר חדרי שירותים: 1.5 תוספות: נוף לסנטרל פארק מחיר: 625,000 דולר Ericperez22@Yahoo.com גרינוויץ' וילאג': ניו יורק אופי הנכס : דירת מגורים שטח בנוי: 1,600 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 3 מספר חדרי שירותים: 2 מחיר: 785,000 דולר Lowell: מסצ'וסטס אופי הנכס : בית פרטי דו קומתי שטח בנוי: 1,656 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 3 מספר חדרי שירותים: 1.5 תוספות: נוף ובריכה מחיר: 279,000 דולר Stephen279@Attbi.com Delray Beach: פלורידה אופי הנכס :בית פרטי חד קומתי שטח בנוי: 1,621 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 3 מספר חדרי שירותים: 2 תוספות: חניה מקורה ל-2 מכוניות מחיר: 200,000 דולר Cawmlc@Bellsouth.net סולט לייק סיטי: יוטה אופי הנכס : בית פרטי תלת קומתי שטח בנוי: 5,700 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 5 מספר חדרי שירותים: 5 תוספות: חניה ל-2 מכוניות, בריכה מחיר: 525,000 דולר Sallyboo52@Hotmail.com לוס אנג'לס: קליפורניה אופי הנכס : דירת מגורים שטח בנוי: 1,254 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 2 מספר חדרי שירותים: 3 תוספות: נוף וחניה כפולה מקורה מחיר: 195,000 דולר Corey_Gibbs@Hotmail.com סנטה קרוז: קליפורניה אופי הנכס : דירת מגורים בבניין משותף שטח בנוי: 850 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 2 מספר חדרי שירותים: 1 תוספות: בקרבת מרכז העיר, שמש ונוף מחיר: 239,500 דולר Johndoering@Yahoo.com ברונקס: ניו יורק אופי הנכס: מבנה מגורים, ניתן לחלוקה למספר יחידות דיור קטנות שטח בנוי: 4,000 רגל רבועה מספר חדרי שינה: 6 מספר חדרי שירותים: 5 תוספות: מחסן גדול מחיר: 285,000 דולר Compduck@Aol.com