נדל"ן למגורים בבריטניה - השקעה במשנה זהירות

כעת נפרט אלו מרכיבים חייבים להיכלל בחשבון הסיכונים, איך לבצעם, ולאיזה נתונים באמת יש לצפות. כאשר הכלל הידוע בניהול סיכונים מזכיר, תשואות גבוהות מדי, משמעותן סיכון גבוה יותר.

עליית מחירי הבתים, ביצועים עלובים מהשקעות אחרות, מימון זול והרבה שיחות סלון, הובילו לעלייה החדה בשוק ה-BUY TO LET (קניה לצורך השכרה) בבריטניה. משקיעים אלו ביצעו כ-6% מסך כל העסקאות בבריטניה בשנת 2001.

חלוקה זאת אינה שווה בין אזורי השונים של הממלכה, ו-7 מכל 10 משקיעים עשו זאת בנכסים בלונדון ובדרום מזרח בריטניה. ההשקעות באזורים אחרים התרכזו בעיקר בערי אוניברסיטה, ובמרכזי ערים גדולות. בלונדון ודרום אנגליה, רמות המחירים מצביעות על הוצאה של 27% מהכנסתם הפנויה של משקי הבית על משכנתא, בעוד שבכל המדינה יחד, אחוז ההוצאה הממוצע על משכנתא הוא 20% מסך ההכנסה. לכן מניתוח סיכונים וסיכויים עולה: סיכוי גבוה יותר לעליות ערך הנכסים מחוץ ללונדון, יחד עם סיכון גבוה לירידת ערך בנכסים בלונדון עצמה.

שוק הנכסים להשכרה פרטית בבריטניה מצומצם (בערך 5% מסך כל השוק) ולכן רגיש מאוד לעלייה בהיצע. הבעיה מורגשת ביותר באזורים בהם ישנו ריכוז גדול של נכסים אשר נקנו על ידי משקיעים.

הגידול בהיצע ופרקי הזמן הארוכים בהמתנה לדייר דורשים מהמשקיעים להיות זהירים כאשר בוחרים את השקעתם. רמות השכירות כיום זהות כמעט לאלו אשר נצפו לפני שנה, וקצב הגידול בשכר הדירה הואט בהרבה ממרכזי ערים. בלונדון, לדוגמא, שכ"ד של 300 ליש"ט עד 500 ליש"ט לשבוע, נמוך במיוחד כבר 5 שנים בגלל גידול קבוע בהיצע.

לדוגמא, כאשר ביצענו לאחרונה השקעות למען לקוחות בפרוייקט מגורים בבנייה בבריטניה, החלטנו שכאשר מספר קוני הדירות לצורכי השקעה בפרוייקט זה יעלה על 6%, נפסיק את הרכישות בפרוייקט זה ונעבור לפרוייקט אחר. זאת על מנת להבטיח למשקיעים שקל יהיה להשכיר את הנכס עקב היצע מוגבל, וכן הבטחת הסיכוי לעליית ערך הנכס.

חוסר הגידול ואף האטה ברמות השכירות ופרקי ההמתנה הארוכים לדייר, בשילוב עם עליות המחירים החדות, גורמים לירידה משמעותית בתשואות משכירות. במחקר שנערך בבריטניה על ידי סוכנות הנדל"ן FPDSavills עולה כי התשואה הממוצעת בבריטניה עומדת על 6.2%, וככל שמחירי הנכסים יקרים יותר, התשואות נמוכות יותר.

בלונדון רבתי התשואה היא 5.5%, ובמרכז לונדון התשואה עומדת על 3.1%, התשואה הגבוהה ביותר של 7.5% מושגת רק בחלקים הצפוניים של בריטניה, אך גם שם צריך להיות בררניים. משקיעים חדשים חייבים להיזהר - תזרים המזומנים יכול בקלות להיות שלילי.

זו הסיבה שלאחרונה הורדנו את המלצתנו לגובה המשכנתא מערך הנכס (LTV). בעבר, תשלום משכנתא של 70% היה יכול להיות מכוסה על ידי שכר הדירה, כיום המלצתנו היא לא לקחת משכנתא גבוהה מ-50% מערך הנכס, וזאת על מנת להיות בטוחים שתשלום שכר הדירה יכסה את תשלום המשכנתא.

כמו כן, אנו מזהירים את המשקיעים לא לקחת משכנתא נוספת על נכסים קיימים בארץ כדי לממן את ההון העצמי. פעולה כזאת מעצימה את הסיכון במקום לפזר אותו.

"פתרון יצירתי" זה המוצע כיום על ידי מספר חברות בארץ המשווקות נדל"ן בחו"ל, בשיתוף עם בנקים בארץ, אינו לוקח בחשבון את המקרה הגרוע ביותר. במידה ומשכנתם נכס כלשהו או אתם ערבים אישית להלוואה זו בארץ, במידה ויהיו בעיות, תאבדו בנוסף לנכס בחו"ל גם את הבטוחה בישראל!

כמו כן, ישנם לווים המבססים את החלטתם על סמך שעורי תשואה מובטחים לתקופה מוגבלת. במקרים רבים תשואה זאת משולמת בעקיפין על ידי המשקיע עצמו מהפרמיה ששילם עבור הנכס. לכן, יש לבדוק מה יהיו ההכנסות האמיתיות כאשר תסתיים התקופה המובטחת.

ניתוח אחוז המשכנתא הדרוש הנו חשוב ביותר, יש לקחת בחשבון מצב קיצוני של 3 חודשי המתנה לדייר, ו-10% ירידה במחירי השכירות. בעזרת נתונים אלו יש לחשב את התקבולים, ואז לראות איזה גודל משכנתא ניתן לכסות בעזרת השכירות. ישנם נתונים על משקיעים באזורים מסוימים אשר מוכרים את הנכס מכיוון שהנכס לא מושכר והם לא יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא.

למרות זאת, עם בחירה נבונה של נכס, במקום טוב ומינוף חכם ומחושב, ניתן להגיע לתקבולים יפים. ראשית אין להסתכל על ההשקעות הנ"ל כהשקעות לטווח קצר, אלא כהשקעות לפרק של 7-10 שנים. השיקולים צריכים לכלול נתונים כגון: מי הדיירים הפוטנציאלים, כמה הם מסוגלים לשלם, והאם ישנם הרבה משקיעים אשר קנו נכסים דומים באותו אזור.

בחירת המיקום הנכון היא קרדינלית. אנו מדגישים את עניין המיקום כי רבים בארץ רוכשים נכסים במקומות שבהם אין סיכוי לעליית ערך הנכס. להיפך, כל הסימנים מראים בבירור שמקומות אלו יסבלו מירידת ערך הנכסים.

חלק מהסיבות לירידת ערך הנכס הן: לא יהיה שוק משני לדירות אלו, איכות הבנייה נמוכה ביותר, והנכס ידרוש השקעות רבות בשיפוץ ותחזוקה. הרבה נכסים בסביבה הקרובה ואפילו בבניין עצמו נרכשו על ידי ישראלים לצורך השכרתם, וההיצע הגדול יוריד את מחירם ויגרום לתקופות ארוכות בהן הנכס לא יהיה מושכר.

חשוב לזכור כי חוט שני המקשר בין כל סוגי ההשקעה בנדל"ן הנו הקרקע, ערכה הוא מרכיב חשוב בשווי הנכס הנדל"ני. ישנם מקרים, בהם נמכרים פרוייקטים להשקעה במיוחד לישראלים.

סגנון המכירה מתרכז בסיפוק "חלום" אמוציונלי, בעלות של וילה על שטח אדמה. אך הרוכש נדל"ן לצורכי השקעה בלבד, חייב להפעיל שיקול כלכלי ולדעת שבמקרים רבים ערכו של שטח הקרקע עליו נבנה הבית, נמוך מאוד. אין מחסור בקרקע באזור ולכן רווחי ההון, הסיבה העיקרית להשקעה בנדל"ן, בלתי ניתנים להשגה.

לסיכום, משקיעים חדשים חייבים להיות מודעים לסיכונים ולהתקדם בזהירות, ואל להם לצפות לתשואות הגבוהות שהשיגו חבריהם שהשקיעו בשנים האחרונות.

למרות זאת, אם קונים נכס במקום הנכון, נוהגים בשיקול דעת, ממנפים בצורה סולידית, ומסתכלים לטווח הרחוק, אזי ניתן לצפות לתקבולים ולרווחי הון.

משקיעים אשר לקחו משכנתא גבוהה מדי, ולא מצליחים להשכיר את הנכס, יכולים להינצל כרגע ולמכור ברווח, כל זמן שהשוק חזק.

הכותבים: רו"ח אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל פרופימקס ישראל עפר סלע, אחראי תחום מגורים בריטניה.