ספרד: שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לנסוק - עד מתי?

השוק נותר יציב, גם לאחר כניסת האירו כהילך חוקי במחזור, כש"שקי" כסף שחור מצאו את עצמם זורמים אל שוק הנדל"ן, מכבסת הכספים האלטרנטיבית. הירידה בשיעור הריבית על המשכנתאות, מרמה של 6% לרמה של 4.8%, שבאה בעקבות כניסת האירו, והיציבות הכלכלית היחסית בחצי האי האיברי, מסבירים באופן חלקי את הגידול בביקושים ויציבות השוק.

בארבע השנים האחרונות, נרשמה עלייה רצופה במחירי הנדל"ן בספרד. אנליסטים של שוק הנדל"ן הספרדי מעריכים, כי המגמה צפויה להימשך גם בחודשים הקרובים, אך השלכותיה על השנים הבאות יהיו מתונות מעט יותר.

חלקם מסבירים מגמה זו במערכת האורבנית התכנונית בעיר, המרוכזת בידיהם של מספר מצומצם של יזמים וקבלנים. לריכוזיות זו גם צדדים חיוביים, דוגמת היכולת להגיב מהר לשינויים.

היקף השטחים שנמסרו לדוגמא בשנת 1995 עמד על 53 מיליון מ"ר, לעומת 83 מיליון מ"ר של שטחים שנמסרו בשנת 2001.

מגמה זו משפיעה גם על מגמת האינפלציה במשק, ועד כה לא נעשו כל צעדים רגולטוריים על מנת לרסנה.

כך, למשל, באמצע שנת 2002, הגיע מחיר מ"ר של בנייה למגורים לרמה של 1,300 דולר, גידול בשיעור של 16% בשנים עשר החודשים האחרונים. באותו זמן, השטחים הנמכרים עלו בשיעור של 17% לרמה של 1,050 דולר למ"ר.

עליות המחירים הנמוכות ביותר נרשמו בשנה האחרונה דווקא בערים היקרות ביותר במדינה. ערים דוגמת ברצלונה וסן סבסטיאן, שהמחיר למ"ר למגורים בהן עלה בשיעור של 5% בלבד והתייצב על רמה של 2,400 דולר; מדריד הבירה, שם המחירים עלו אף הם בשיעור דומה והתייצבו על רמה של 2,100 דולר למ"ר. במחוזות השונים בספרד, הגידול החד ביותר נרשם במחוז קסטיליו, עם גידול בשיעור 29% לרמה של 770 דולר למ"ר; גואדאלאחרה עם גידול בשיעור של 26% לרמה של 900 דולר; ומחוז אליסנטה עם גידול בשיעור של 25% לרמה של 930 דולר.

איזורים תיירותיים במספר מחוזות חוו עליית מחירים של למעלה מ-100% ב-3 עד 4 השנים האחרונות.

עד מתי תימשך המגמה? השוק נתמך עד כה בעיקר על ידי שיעורי הריבית הנמוכים, והמשך הזרימה פנימה של משקיעים זרים. עם זאת, רוכשים פוטנציאלים ייאלצו עדיין ל-37% עד 52% מהכנסתם החודשית על מנת לעמוד בתשלומים החודשיים של המשכנתא.