צריך לקחת בחשבון גם את השותף לעיסקה

כשהחוזה מופר, יש והנפגע מפוצה על-ידי בית המשפט באמצעות "פיצויי הסתמכות". אלו הם פיצויים הבאים לפצות את הנפגע באופן פרופורציונלי על השקעתו עד להפרה. ואילו יש מקרים, אשר בתי המשפט מפצים את הנפגע בפיצויי קיום, ללא התחשבות במידת השקעת הנפגע עד לרגע הפרה. בפיצוי קיום בתי משפט מפצים את הנפגע על מלוא הרווחים שיכול היה להפיק לו ההסכם היה מקוים על-ידי הצד המפר.

על-פי רוב, הצדדים להסכם נותנים את דעתם לעונשים אשר יש להטיל על המפר, בכדי שזה יירתע מלעשות כן, ובכך ממצים את הסעדים לפי אותו הסכם, כשהפרת ההסכם מוגדרת בחוק התרופות כ"מעשה ו/או מחדל בניגוד להסכם".

כלומר, חייבת להיות הוראה פוזיטיבית כדי שהימנעות מביצועה תיחשב הפרה, או חייבת להיות הוראה נגיטיבית כדי שביצועה תיחשב כמחדל והפרה. יחד עם זאת, יש וההפרה אינה באי קיום ההסכם אלא בהתנהגות שלא בתום לב. כידוע, סעיף 12 לחוק החוזים קובע:

"(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובל ובתום-לב.

(ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13, ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970, יחולו בשינויים המחויבים".

הפסיקה קבעה לאורך שנים, כי הפיצויים הנידונים בסעיף 12 לעיל, הינם פיצויי הסתמכות, כלומר הנזק שנגרם בשל הכניסה למשא ומתן. ואילו בפרשת קל בניין (ע.א 6370/00) בית המשפט העליון קבע, כי במקרים חריגים ניתן לפצות גם על פיצויי קיום בשל הפרת חובת תום הלב.

נשאלת השאלה, מהו מקרה חריג, אשר בו יש להחיל את פיצויי קיום, שמן הסתם גבוהים בהרבה מפיצויי הסתמכות? עניין זה נידון לאחרונה בבית המשפט העליון בפני הרכב של השופטים הנשיא אהרון ברק, אליהו מצא, אדמונד לוי בעניין ע.א 8144/00 ואח' עלריג נכסים (1987) בע"מ ואח' נ' יוסף ברנרד ואח'.

בעניין עלריג, אחד בשם ברנרד, איש עסקים אוסטרלי, היה בעלים של חברה אשר בבעלותה חלקת אדמה ברמת גן. לחלקה זו היו צמודות שלוש חלקות, ולפי תכנית יזמות שתוכננה, שלוש חלקות אלו היו אמורות להירכש ע"י ברנרד ולאחדן עם החלקה של החברה, ולבנות על ארבע חלקות המאוחדות פרויקט יקר ערך. לצורך רכישת שלוש החלקות והמימון של הפרויקט, ברנרד נעזר באיש העסקים יוסי ריגר, אשר היה אמור לממן את הרכישה וכן להשיג מימון בנקאי, ובכך להפך לבעלים של 25% מהפרויקט האמור להיבנות על ארבע החלקות.

בין הצדדים לא נערך הסכם כלשהו בכתב, אלא הכל על בסיס "חברי" ובעל-פה. ריגר החל לקיים את חלקו בהסכמות שהיו בין השניים ואכן השקיע 800 אלף דולר ברכישת שלוש החלקות, שהיו שוות כשני מיליון דולר, שתרשמנה על שם החברה של ברנרד. בין לבין, ומבלי שברנרד יידע את ריגר, ברנרד מכר את כל 4 החלקות במחיר בשווי כ-12 מיליון דולר לצד ג' והפיק מכך רווחים רבים.

כל מה שברנרד היה מוכן לשלם לריגר היה להחזיר לו את הכספים שהשקיע, קרי אותם 800 אלף דולר, ומכאן הצדדים הגיעו לבית המשפט המחוזי. השופט סטרשנוב קבע, כי אכן בין הצדדים נכרת הסכם מקרקעין, חרף העובדה כי לא נערך הסכם בכתב, וזאת בהסתמך על פסק דין הידוע "קלמר", אך חייב בפיצויים הנמוכים אפילו מפיצויי הסתמכות.

שני הצדדים ערערו לבית המשפט העליון. השופט מצא, אשר נתן את עיקר פסק הדין והשופטים ברק ולוי הסכימו איתו, פסקו לטובת ריגר וקיבלו את עיקר ערעורו.

השופט מצא קבע, כי ריגר עשה כל המוטל עליו בין הצדדים לעניין רכישת שלוש החלקות, ולכן: "בנסיבות אלו, הריהו זכאי לפיצוי כדי שיעור הנזק שנגרם לו מחמת אי-שיתופו על-ידי ברנדר בעיסקת מכירתן של החלקות. מטרת הפיצוי היא להעמידו במצב דומה לזה שבו היה מצוי אילו, מחמת כישלון ניסיונותיהם להגיע לכריתת חוזה להקמת המיזם המשותף, היו הצדדים, בעצה משותפת ביניהם, מוכרים את כלל החלקות. אילו כך נעשה, ובהנחה שמכירת החלקות הייתה מניבה להם רווח, חזקה שכל אחד מהצדדים היה זוכה ברווח שהופק ממכירת חלקו; היינו, ברנרד היה נוטל את רווחי מכירתה של חלקת מטריטן, ואילו ריגר היה נוטל את רווחי מכירתן של חלקות העירייה".

השופט מצא קבע, כי אין להשלים עם מצב, שיישארו מספיק כספים ורווחים בידי המפר כך, שבסופו של דבר "היה כדאי לו להפר הסכם". אשר על כן, השופט מצא חייב את ברנרד לפצות את ריגר על כל הרווח שהפיק ממכירת שלוש החלקות שהיו אמורות להירכש במימון של ריגר. כלומר, חרף העובדה שריגר שילם רק 37% מסכום הרכישה של שלוש החלקות, הוא יקבל לא 37% מהרווח ממכירת 3 החלקות (פיצויי הסתמכות), אלא 100% מהרווח הנוצר ממכירת שלוש החלקות (פיצויי קיום).

למעשה, השופט מצא, דרך "פיצויי קיום", החזיר לריגר מה שברנרד התעשר שלא כדין. לפסק דין זה חשיבות במישור של דינים חוזיים וכן דיני עשיית עושר ולא במשפט. (ראה לדוגמא פסק דין הידוע, "אדרס" ד.נ 20/82). מכאן ניתן להסיק, כי יש להשיב, לא רק התעשרות שבאה בעקבות הפרת הסכם, אלא יש להשיב התעשרות שבאה בהתנהגות שלא בתום לב.

הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".