גילוי נאות פועל לשני הכיוונים וחל גם על הקונה

קונה הרוכש מקרקעין במחיר מאוד לא סביר ויודע על שינוי ייעוד, נוהג שלא בתום לב כלפי המוכר

אחד מהעקרונות עליהם מבוססים דיני חוזים הינו חובת תום הלב. מושג זה, אשר זכה לפסקי דין רבים, שואב את מקורו מסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג 1973 וכן מסעיף 39 לחוק האמור.

תום הלב טומן בחובו גם מרכיב של גילוי נאות. כלומר, צד להסכם חייב לגלות לצד שני את כל הנתונים המהותיים, אשר משפיעים על החלטתו של אותו צד להיכנס לעיסקה, וכן כל הנתונים אשר משפיעים על החלטתו באילו תנאים לקבל על עצמו התחייבויות. לדוגמא, תום לב מחייב מוכר לגלות לקונה על כל מום ו/או תכונה אחרת הקיימת בממכר והעלולה להשפיע על החלטת הקונה.

מוכר שלא מגלה לקונה כי הנכס הנמכר נבנה ללא היתר, או בחריגה מהיתר, לא ממלא אחר דרישת תום הלב. בכל הסכמי מקרקעין קיים סעיף, אשר בו הקונה מצהיר, כי ראה ובדק את הנכס ומוותר על כל טענה ו/או תביעה נגד המוכר.

הפסיקה הישראלית בעניין זה לא דוגלת יותר בתורת "ייזהר הקונה" (ראה בעניין זה את מאמרי במדור זה שפורסם ביום 24 ספטמבר 2001, על פסק הדין בבית המשפט העליון בעניין ע.א 1581/98, חברת נתיבי איילון). במקרים אלו, הקונה, בנסיבות מיוחדות, יכול להתנער מההסכם בשל העובדה, שהמוכר לא קיים את דרישת גילוי נאות.

נשאלת השאלה: מה הדין כשהמידע אודות תכונה מהותית במקרקעין נמצא דווקא בידי הקונה ולא המוכר. האם מוכר אשר אינו יודע, כי שווי המקרקעין הנמכרים גבוה בהרבה בשל ייעוד תכנוני (שהוא לא יודע עליו), יכול להתנער מהסכם? שאלה זו נידונה לאחרונה בפני השופטת אסתר חיות בעניין ת.א 686/97 רן חובב ואח' נ' משה בן מנחם ואח'.

בעניין חובב, מורישם של התובעים היה בעלים של דונם אדמה בישוב גני התקוה. בין המנוח לבין נתבע 1 נערך הסכם, אשר על-פיו הנתבע 1 רכש את הדונם במחיר 2,000 דולר, כשהקונה לקח על עצמו את המיסים החלים על המקרקעין. למען השלמת התמונה ייאמר, כי המנוח, המוכר, היה תושב ארה"ב ולא היה מעורה במחירים של הנדל"ן בארץ ובאיזור ולא בקיא ברזי יעודים תכנוניים למיניהם.

לעומת זאת, הנתבע 1 היה תושב המקום וידע, כי שווי המקרקעין גבוה בהרבה מהנמכר. לפי חוות דעת שמאית מטעם בית המשפט וההוכחות שנוהלו בפני השופטת חיות, התברר, כי שווי המקרקעין הינו כ-70 אלף דולר. כמו-כן הוכח, כי גם בהנחה שהנתבע ישלם את המיסים החלים על המקרקעין, עדיין יש פער גדול בין השווי של העיסקה לבין השווי האמיתי של המקרקעין.

המנוח (שנפטר שתוך ההליך המשפטי) הגיש בשעתו תביעה לביטול העיסקה מחמת עושק והטעיה. השופטת חיות דחתה את טענת העושק אך קיבלה את התביעה בכל הקשור לטענת הטעיה. בעניין זה יש לציין את סעיף 15 לחוק החוזים בעינן הטעיה הקובע:

"מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעה אותו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לעניין זה 'הטעיה' - לרבות איגילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".

השופטת חיות קבעה: "בהתחשב בכל האמור לעיל, אני קובעת, כי במועד חתימת הסכם המכר לא היה למנוח מושג על דבר העברת המקרקעין לתחום השיפוט של גני תקווה ועל שינוי הייעוד הצפוי בהם, ואילו גירסת הנתבע 1, כאילו נתונים אלה היו ידועים למנוח ואף הובאו בחשבון במשא ומתן ביניהם באשר לסכום התמורה, נדחית כבלתי מהימנה".

כמו-כן השופטת חיות קבעה: "סמיכות הזמנים, בין המועד שבו הגיע המנוח ארצה ובין המועד שבו נפגש עם הנתבע 1 וחתם עמו על זכרון הדברים ועל הסכם המכר, תומכת אף היא במסקנה, כי לא היה סיפק בידי המנוח לערוך בירורים מקיפים אצל מתווכים ואצל הרשויות המוסמכות, כפי שניסה הנתבע 1 לטעון".

כאמור, סעיף 15 לחוק החוזים מאפשר לבטל הסכם מחמת טעות, ובלבד שלא מדובר בטעות מחמת כדאיות העיסקה. הסיבה נעוצה בכך, שהמחוקק היה מעוניין להגן רק על צד להסכם אשר טועה בעובדות או בענייניים שבחוק, ולא בשווי. אחרת, בכל עיסקה, צד להסכם יטען, שיכול היה למצוא קונה יותר טוב או מוכר שמעוניין למכור במחיר יותר זול, לפי הנסיבות.

סעיף זה לא יכול להושיע את הקונה במקרה זה. הסיבה היא, שכאן לא דובר על טעות בכדאיות העיסקה, אלא במה שהייתי מכנה כ"טעות באובייקט העיסקה". כאן המוכר לא ידע מה הוא מוכר. המוכר סבר בטעות, כי הוא מוכר קרקע חקלאית, ולא ידע כי הוא מוכר קרקע חקלאית עם ציפיות. נתוני המקרה של חובב מזכירים את פסק הדין של השופט אורי גורן, שנתן לפני מספר שנים בפרשת ה.פ. (ת"א) 1344/93 עיני בנימין, אשר גם שם, המוכר לא היה מודע ליעוד התכנוני הנכון.

מכאן יש להסיק, כי לא רק המוכר חייב לגלות לקונה אודות היעוד התכנוני של המקרקעין, אלא גם הקונה חייב לעשות זאת, וכלשונו של השופט אנגלרד בע.א 9019/99 (פרשת רחמים אליהו): "עקרון תום-הלב דורש כי המציע יגלה לניצע את העובדה כי לגבי החלקה החקלאית קיימת תכנית לשינוי ייעוד, המעלה את ערך הקרקע. אי-גילוי עובדה זו היא בבחינת הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973, המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה".

הכותב הינו מחבר הספר: "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות".