לו היתה נערכת בארץ תחרות על התואר המפוקפק של "העיר המוחמצת ביותר במדינת
ישראל", מותר להניח כי עכו היתה במקום טוב בצמרת, ולאורך שנים. עיר חוף ללא
נמל, מוזנחת ובעלת תדמית לקויה, עם המפרץ היפה ביותר בארץ וללא חוף רחצה נורמלי,
עם עתיקות מפוארות מימי הפיניקים (3,000 שנה), עיר צלבנית היחידה בעולם שהשתמרה
במלואה, שעמדה בפני התקפותיו של נפוליאון, קיבלה ייחוד בימי השלטון התורכי,
אבל לא הצליחה לרתק אליה תיירות של ממש. עיר שבית המלון היחיד בה נבנה במוצא
הדרומי, הרחק משכיות חמדה, כדוגמת אתרי הבהאיים הפועלים בעיר, יחידים מסוגם
בעולם.
היסטורית, החל שגשוגה של עכו ב-1192, כאשר אבירי מסע הצלב השלישי, ריצ'רד לב
הארי ופיליפ אוגוסט הצרפתי, כבשו אותה והכריזו עליה כעת בירת הממלכה הצלבנית.
הכיבוש סימן את תחילתן של 100 שנות הפריחה היפות ביותר של העיר מאז ומעולם,
בסיומן נפלה העיר בידי הממלוכים ויופייה הייחודי כוסה בעפר. גם מהנדס העיר,
נתי רותם, מודה ש-700 השנים שחלפו מאז לא עשו חסד לעיר, אולם כעת, הוא מסביר
בלהט, ישתנה הכל - תשתיות, מגורים, תיירות, עסקים וחיי קהילה.
הטיפול הממשלתי בעכו הוא חלק מגולת הכותרת של השינוי שעובר על העיר בשנה האחרונה.
אף אחד מכל הגופים הרשמיים המטפלים כיום בעכו לא יודה בכך בגלוי, אבל המוטיבציה
הגדולה ביותר לסייע לעיר, היא בריחת האוכלוסיה היהודית מהמקום, בצורה עקבית,
לאורך זמן, בעת שמספרם היחסי של הערבים תושבי העיר נמצא בעלייה. עם זאת, יחסה
של המערכת מעיד, כי ראש הממשלה היהודי וראש העירייה היהודי, מייצגים ומטפלים
כראוי בבעיותיהם של הערבים.
"חלומם הרטוב של הפלשתינים הוא המוצא לים, ועכו היא תחליף מוצלח לעזה", אומר
גורם ממשלתי בכיר. "העיר העתיקה, שהיא החלק הנושק לנמל, מאוכלסת כמעט במלואה
ע"י ערבים. כבר כיום, עולה שיעורם היחסי של הערבים באוכלוסיית מרכז הגליל ובגליל
המערבי, על חלקם של היהודים. המלחמה על צביון האוכלוסייה של עכו, היא מלחמה
על עתיד מדינת ישראל".
אנשי הנדל"ן בעיר מאשרים את הדברים ומעידים, כי בבניינים שאליהן נכנסת משפחה
ערבית, קיימת נטייה של משפחות יהודיות לעזוב. "אי אפשר להתכחש לשינוי המתרחש
בעכו בשנים האחרונות", אומר מולי כהן, בעל משרד התיווך שלהבת. "אנחנו מנסים
למשוך בשנה האחרונה משפחות מיהודה ומשומרון. עכו היא כמו התנחלות בשטחים. לכן
מנסים להביא לעיר משפחות גדולות. בינתיים זו טיפה בים. דוגמא לשינוי שחל פה
הוא פרויקט מגורים שהוצע למכירה במרכז העיר ב-95'. הבניין, שכלל 15 דירות מגורים,
נמצא בסמוך לעירייה, באיזור הנחשב לאטרקטיבי. 150 משפחות יהודיות נרשמו לפרויקט.
השיווק נמשך על פני שנים, ובסופו של דבר, הפרויקט נמכר לערבים בלבד".
בעירייה אומרים, שהדברים מוצגים בצורה מוגזמת, ושולפים נתונים המעידים על כך,
שמבחינה דמוגרפית, לא חל שינוי משמעותי בעיר מאז שנת 1982, שבה חיו בעיר 32
אלף תושבים, מתוכם 75% יהודים. כיום, עלה המספר ל-51,782 תושבים, ב-12 אלף
בתי אב, מתוכם 70% הם יהודים. ראש העיר, שמריהו בירן, נמנע מלהתראיין לכתבה
זו ולהתייחס לנושא הדמוגרפי.
השינוי היחיד בו מוכנים להודות בעירייה הוא בכך, שהאוכלוסיה הערבית יצאה מחוץ
לחומות העיר העתיקה. אולם, הנתון המשמעותי יותר הוא שיעורם היחסי של ילדים
ערבים בגני הילדים - 35%, המשרת בעיקר פוליטיקאים מהימין ומצליח להמריץ מעת
לעת את שרי הממשלה.
ההשקעה הציבורית אינה מבחינה בין השכונות השונות. פרויקט שיקום השכונות, שיכלול
השקעה של עשרות מיליוני שקלים בשנים הקרובות, יקיף את כל שכונות העיר. "חלק
גדול בעיר נבנה בשנות ה-50, בתקופת הבום של השיכונים, ללא שום רגישות לעיר
העתיקה והמנדטורית", מספר מהנדס העיר רותם. "רק בשנים האחרונות החלה להתפתח
מודעות לפוטנציאל האיכותי. בעיר המנדטורית קיימים בתים משגעים, ששימשו פעם
את האוכלוסיה המבוססת, והיו צריכים להפוך למגורי היוקרה של העיר.
"הבום של הבנייה בשנות ה-90 וגל העלייה תפסו את עכו לא מוכנה. רוכשי הדירות
דילגו לכרמיאל ולנהריה. רק ב-2001 חל המפנה, עם יציאתם של קרוב ל-500 היתרי
בנייה. כיום אנו ערוכים עם 9,000 יחידות דיור במלאי, מהן 6,000 יח"ד שקיבלו
תוקף ו-3,000 יח"ד בהפקדה. המספר מתאים לתכניות במתאר הארציות, המייעדות לעיר
גידול ל-80 אלף תושבים בשנת 2020. לכן אנו גם הולכים על הגדלת תחום השיפוט.
"הרצון למשוך אוכלוסיה מבוססת קידם השקעה בתעסוקה, תשתיות חינוכיות, פיתוח
מבני ציבור ואתרי בילוי אטרקטיביים. יצירת מגורים איכותיים אינה מסתכמת בגודל
הדירות. בצפון מתוכננת הקמת שכונת מגורים של 1,200 יחידות, האטרקטיבית והיפה
ביותר בארץ. היא תוקם על השטח שיתפנה מבית החולים מזרע. התוכנית תעצב מחדש
את קו החוף של עכו ותכלול בתוכה שטחי מלונאות ומגורים. לצדה מתוכנן פרויקט
החוף הצפוני של האדריכלית יעל מוריה. ישנה תב"ע בתוקף, שניתנת למימוש מיידי.
ייחודה של התכנית בכך, שהיא מאפשרת ליזמים לבחור בין אפשרות בנייה למגורים
לבין בנייה מלונאית, בהתאם לביקושים. את צינורות הביוב הפונים לים נהפוך למזחים
ארוכים, עליהם ניתן יהיה לדוג, או להגיע עם סירות. ההשקעה בטיילת החוף הצפוני
ובכביש החוף החדש תסתכם בשנתיים הקרובות ב-28 מיליון שקל".
בחברות התיווך חוששים, כי הצפה במספר יחידות הדיור לא תפתור בהכרח את בעיית
האכלוס. "רמת מחירי הדירות בכרמיאל ירדה בין היתר בגלל שהעיר החזיקה במלאי
של עודפי פרויקטים", אומר מולי כהן. "צריך לתת מענקים למשפרי דיור, כמו שעשו
בהר חומה, וזה עבד. משרד הבינוי והשיכון וכל המערכת הממשלתית, עוסקים בעיקר
במחוסרי הדיור ובזוגות הצעירים. אנחנו זקוקים לבעלי דירות.
"באים אלי זוגות צעירים ושואלים אותי: למה שאקנה דירה פה? נהריה יותר מפתה,
עם הלוואת מקום הנותנת 20 אלף שקל יותר מאשר בעכו. הקבלנים, מסיבה זו, חוששים
לגשת למכרזים של בנייה רוויה. כדי למכור דירות יד שנייה, אני מתחייב בפני הקונים
שאמכור את דירתם הנוכחית, במחיר שהוא נמוך ב-15% מהערכת השווי. לקחתי התחייבות
מוגזמת".
כהן מציג עסקאות לדוגמא, בגבעת העצמאות, שבה ירד מחירה של דירת 4 חדרים, מ-100
אלף דולר לפני שנה וחצי, ל-88 אלף דולר. דירת 3 חדרים משופצת, בקומה שלישית
ברחוב הרצוג, נמכרה לפני שנה ב-85 אלף דולר, וכעת ירד מחירה ל-75 אלף דולר.
לדבריו, המצב טוב יותר במזרח העיר, הנחשב כיום לאיזור המבוקש. מכרז של המינהל,
שפורסם לפני כחודש וחצי בשכונת דבורה הנביאה, עורר עניין בקרב 4 חברות בנייה,
בסיומו זכתה בפרויקט חברת חפציבה. העניין שגילתה החברה בעיר עודד את אנשי הנדל"ן,
שייתכן ויש למקום עתיד, במידה וחברות ממרכז הארץ מוכנות להשקיע במקום.
אירוע נוסף שיתרום לעיר היא הכרזתו של הארגון הבינלאומי אונסקו, לפני כשנה,
על עכו ומצדה כשני אתרי מורשת ראויים לשימור. לראשונה זכו שני מקומות בישראל
בהכרה בינלאומית כאתרים בעלי ערכים היסטוריים בקנה מידה עולמי. עכו ומצדה נכנסו
לרשימה אחת ביחד עם הוותיקן, האקרופוליס ביוון, הפירמידות במצרים וארמון ורסאי.
"הפנינים התיירותיות בעיר כוללות את העיר העתיקה והגנים הבהאיים, הגן הבאג'י
וגני רידואן, שהיו פעם אי בלב נחל, שאינם פתוחים לקהל", אומר רותם. "לבהאיים
אין אפילו מלון ללון בו בעיר. כל התוכניות נועדו להקרין על העיר את האנרגיה
של העיר העתיקה. המתכנן של התב"ע לעכו צפון, זאב דרוקמן, הופך את הרחובות שפירא,
הרצוג וויצמן, לרחוב ראשי שינקז את התנועה לעכו העתיקה".
פרויקט החוף הדרומי, שתוכנן ע"י משרד טיבי אדריכלים, יכלול טיילת דו מפלסית,
שחלקה התחתון יאפשר הליכה במי הים. בצמוד אליו, תוקם מרינה שתוכננה ע"י האדריכל
מיקי מנספלד ממשרד מנספלד קהת, שתכלול כ-250 אלף מ"ר למגורים, מסחר ומלונאות.
התוכנית, שנתקלה בעבר בהתנגדות של החברה להגנת הטבע בשל ייבוש שטחי ים, צפויה
לעלות בקרוב לדיונים ראשונים בוועדות המקומית והמחוזית, לקראת הפקדתה. רכבת
ישראל תזיז לצורך הפרויקט את תוואי הרכבת ממזרח לחוף התמרים, ולצד הפרויקט
מתוכננת שכונת מגורים של 3,000 יח"ד, שתוכננה ע"י האדריכל יגאל צמיר. השכונה
כוללת את תל נפוליאון, שבו עתיקות בנות 3,000 שנה, גן לאומי מוכרז, שמורת טבע,
מסילת ברזל, כביש ארצי, אתר התיירות גני רידואן ואת שמורת נחל נעמן.
פרויקט דגל נוסף הוא מרכז התרבות והספורט, שיוקם על שטח של 15 דונם לצד ביה"ח
מזרע. זהו מפגש בין השכונות המבוססות, שכונת הכרם, הכרם ב' ושכונה נוספת שתוקם
לצידה, לבין השכונות החלשות יותר. הפרויקט יכלול 1,500 מ"ר למתנ"ס, ספריה,
קונסרבטוריון ואולם ספורט של 1,500 מ"ר".
המדד המשמעותי ביותר להצלחת בנייה צמודת קרקע בעיר ניתן השנה, עם פרסומו של
מכרז מטעם המינהל לשיווק 230 מגרשים בשכונת בית הכרם ב'. "על כל מגרש היו יותר
משלושה קופצים", סיפר מהנדס העיר, בעת ביקורו של שרון בעיר לפני שבוע. ראש
המינהל יעקב אפרתי, שנכח בביקור, הציע, כי בשכונה הסמוכה, המיועדת לבנייה רוויה
של 1,400 יח"ד, יוקטן מספר יחידות הדיור ל-400 לצורך בניית צמודי קרקע. משמעות
ההצעה היא אובדן הכנסות נכבד למינהל, וציניקנים יעירו, כי האובדן לא היה מורגש
כלל, בהיעדר קונים. שרון הסכים מיד להצעה ונתן הוראה לביצוע מיידי.
לשטח החקלאי ממתינה תב"ע בתוקף, והוא צפוי להפוך לשכונת מגורים לאנשי כוחות
הביטחון. אפרתי מעריך, כי ניתן לנפק אישורי בנייה לשכונה בתוך חצי שנה. מהנדס
העיר מגלה, כי העירייה מעוניינת לנצל את פסי הרכבת הצמודים למתחם, ולהקים תחנה
שתאפשר הגעה מהירה לתל-אביב. עוד מתוכננת העברה של מרכז עסקים ומשרדי הממשלה
בסמוך לשטח והקמה של קרית הממשלה החדשה, לצד יצירת טיילת שתקשר את השכונה החדשה,
ושלוש שכונות נוספות, לחוף הים הצפוני של העיר.
"רמת הביקוש בשכונת הכרם ב' היתה גבוהה מאוד, ואף הקפיצה מחירן של עסקאות יד
שנייה למגרשים בשכונה, שנעשו לעתים במחירים גבוהים יותר מזה של המינהל - עד
למחירים של 75-70 אלף דולר למגרש", אומר שמאי המקרקעין דותן דרעי. "לצורך השוואה,
לאחרונה פורסם מכרז של המינהל בעכו צפון (מתחם 2) לרכישת מגרשים לבנייה חד
משפחתית. טווח המחירים, כולל הוצאות הפיתוח, היה החל מ-182 אלף שקל למגרש של
385 מ"ר, עד למחיר של 325 אלף שקל למגרש של 545 מ"ר. להערכתי, בשנתיים האחרונות,
ירד מחיר הדירות בעכו בשיעור של כ-20% בערכים דולריים".
מעורבות נוספת של משרד ראש הממשלה היתה בפינוי החווה החקלאית, שתפסה מתחם בהיקף
של 860 דונם במרכז העיר ומנעה את ההתפתחות. הסבת החווה, שהיתה באחריות משרד
החקלאות והמועצה האיזורית מטה אשר, לשכונת מגורים, נסחבה באיטיות משך שנים.
לפני כשנה נחתם ההסכם והתב"ע התקפה של השטח מאפשרת למשרד הבינוי והשיכון לבנות
במקום 1,800 יח"ד. עם זאת, מאחר שהבנייה שהוצעה צפופה מדי, נראה כי ועדות התכנון
יתבקשו בקרוב לאפשר את הקטנת מספר הדירות בשכונה.
בתחום העסקי מוצעת למתגוררים בעכו הנחה בתשלום למס הכנסה בשיעור של 14%. סכום
אטרקטיבי במיוחד עבור מקבלי משכורות גבוהות, אם כי בנהריה השכנה ניתנת הנחה
עד לשיעור של 20%. אלא שנהריה רחוקה יותר ממרכזי העסקים. תוכניות הפיתוח, לפיכך,
מייעדות ניסיונות החייאה נרחבים לאזור התעשייה בדרום העיר.
כיום מצבו של איזור התעשייה מעורר דאגה. רשימת המפעלים שנסגרו כוללת את מפעלי
הפלדה, חברת בתי גלרון, מפעלי צינורות, ואת מפעלי טמבור ותעשיות אלקטרו-כימיות
המצויים בקשיים. שטחים בנויים בהיקף של 70 אלף מ"ר נותרו ריקים. סימן מעודד
לתחילת השינוי הורגש אשתקד, לאחר שחברת החשמל החליטה לרכוש 120 דונם באיזור
התעשייה הדרומי, להקמת מרכז לוגיסטי. בנוסף, מתכננת החברה לרכוש 60 דונם להקמת
טורבינה לייצור חשמל.
"עכו קפאה במשך שנים בתחומי התעשייה והמשרדים", אומר זמיר אסור, מנהל סניף
חיפה והצפון של רשת הנדל"ן המסחרי רשף נכסים, "הבעיה בעבר היתה גם טכנית, מאחר
שלמינהל לא היו מכרזי קרקע. אני מעריך שכעת יכול להתעורר שינוי בתחום. המעמד
של איזור פיתוח א' הוא פיתוי לקבלת הטבות ממשלתיות והשתתפות ממשלתית בסיוע
לצורך העברת מפעלים. אני מניח שתתעורר תנועה לכיוון עכו.
"העיר נמצאת במרחק נסיעה של 15 ק"מ ממפרץ חיפה, ושיפור תשתיות התחבורה מקצר
את המרחק אליה. עלויות הקרקע בה זולות מאוד, 50 אלף דולר לדונם. חצי מהמחיר
במפרץ, וגם חצי מהמחיר בארנונה. למפעלים אין כיום הצדקה לשבת במבנים ישנים
במפרץ חיפה, ולהפסיד הטבות מס".
כתבות
ני"ע
