במשך שנים רבות, המשמעות הרגילה של הפקעת המקרקעין היתה בדרך כלל, כי המדינה
או הרשות מפקיעות חלק מסוים ממקרקעין השייכים לבעל הקרקע. במצב זה הכוונה העיקרית
היתה השימוש והניצול שתעשה המדינה מעל פני הקרקע כגון בניית כבישים, מבני ציבור
ושטחי ציבור למיניהם. אולם, התקדמות הטכנולוגיה והיכולות לחפור ולנצל את עומק
האדמה מחד, והרצון לחסוך בפני השטח ומחסור בקרקעות מאידך, הביאו פתרונות יצירתיים
לניצול עומק האדמה בעיקר לנושאים תחבורתיים.
ישראל עומדת להיכנס למועדון של מדינות מפותחות בעולם, שכבר התנסו בעניין זה,
וזאת באמצעות פרויקט מנהרות הכרמל. מדובר בפרויקט מורכב, לחפירת מנהרות תת
קרקעיות מתחת להר הכרמל, לחבר את שתי קצוות העיר חיפה, מהכניסה לקריות ועד
לדרום חיפה, כדי להקל על עומס התחבורה. אמנם חיפה חלוצה בעניין זה, כאשר לפני
עשרות שנים נחצבה בה "הכרמלית", אך הפעם מדובר בפרויקט בקנה מידה בינלאומי.
עניין ההפקעה והיכולת להשתמש בעומק האדמה מעורר שאלות משפטיות סבוכות ביותר.
המלומדים בתחום המשפט בשנים האחרונות מנסים לתת פתרונות משפטיים הנוגעים לזכויות
הקניין במקרה של ניצול עומק האדמה. החיבור המקיף ביותר בנושא זה שנעשה עד כה
הינו של ד"ר חיים זנדברג, "חלוקה ורישום תלת מימדיים של המרחב התת קרקעי",
אשר מתמודד עם הסוגיות הסבוכות הקשורות לעניין.
לפי חוק המקרקעין שלנו, בעלות של האדם במקרקעין היא "מתהום ארעא עד רום רקיעא"
- כלומר ממרכז כדור הארץ ועד רום השמיים. אם כך הוא הדבר, אזי גם האדמה שמתחת
למגרש הינה בבעלות אותם בעלים. נשאלת השאלה, האם הפקעת האדמה שמתחת לפני השטח
הינה הפקעה לכל דבר ועניין? האם ההפקעה כזו כפופה לדינים שפותחו בשנים האחרונות
לגבי מידתיות ההפקעה וסבירות ההפקעה וכו'? (הלכת קרסיק).
בשאלות אלו דן בית המשפט העליון לאחרונה, בפרשת אקונס פרץ נ' מדינת ישראל,
בהרכב של הנשיא א. ברק והשופטים א. ריבלין ומ. נאור. בעניין אקונס, המערערים
סירבו למסור חזקה במקרקעין אשר המדינה התכוונה להפקיע מתחת למגרשיהם ובתיהם.
הליכי ההפקעה החלו מ-1994, תוך פרסום הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות
(רכישה לצרכי ציבור) 1943. ההפקעה אושרה בוועדות התכנון, אך חלק מבעלי המגרשים,
ובתוכם המערערים, סירבו למסור את החזקה בעקבות הצו שפרסם בעניין זה שר האוצר
בשנת 1999. המדינה עתרה לבית המשפט המחוזי, לחייב את המתנגדים.
המתנגדים טענו טענות שונות נגד ההליך המשפטי ועצם חוקיות הליך ההפקעה, ואנו
נתמקד בשאלת הליך ההפקעה.
טענת המתנגדים היתה, כי הודעת ההפקעה שפורסמה ב-1994, אינה מדייקת בנושאי העומקים
והגבולות של ההפקעה. לטענת בעלי המגרשים, כתוצאה מאי ודאות זו, מזה שנים בעלי
מגרשים אלו אינם יכולים למכור את מגרשיהם, כי אין לדעת אילו הגבלות הפקעה זו
מטילה על מגרשיהם בנוגע לבנייה מעל פני השטח.
המדינה, בבית המשפט המחוזי, התחייבה לעומקים יותר מדויקים מאשר בהודעת ההפקעה.
בין לבין אושרה תוכנית מפורטת, אשר מגדירה ביתר דיוק את "עומק ההפקעה". בית
המשפט המחוזי בחיפה, מפי השופטת ברלינר, קבע, כי בכפוף להצהרות המדינה על מקסימום
ההפקעות שהמדינה התחייבה, על המתנגדים למסור החזקה.
המתנגדים הגישו ערעור לבית המשפט העליון בטענה, כי מדובר בפגם בהפקעה היורד
לשורש העניין. השופטת נאור, אשר כתבה את פסק הדין העיקרי, קיבלה חלק מהערעור.
השופטת נאור, בנתחה את סוגיית הניצול התלת ממדי של האדמה, תוך התייחסות לחיבורו
של ד"ר זנדברג, קובעת, כי אכן המטרה שלשמה נועדה ההפקעה הינה מטרה ראויה לפי
דיני הפקעות, בשל הצורך הציבורי של הקלה על עומס תחבורתי.
השופטת נאור בדקה את חוקיות הליך ההפקעה לפי המבחן המשולש הקובע, כי "הקרקע
צריכה להתאים להגשמת הצורך הציבורי המוגדר שלשמו הופקעה, אין להפקיע בזכות
הקניין אלא במידה המזערית הנדרשת להשגת הצורך הציבורי, ונדרש קיומו של יחס
נאות בין התועלת שתצמח לציבור מן הקרקע לבין הנזק שיגרם לאזרח עקב ההפקעה".
לדעת השופטת נאור, המדינה נכשלה באופן פרסום ההפקעה, דבר שהביא לאי ודאות של
גבולות ההפקעה. השופטת נאור קובעת: "אוסיף כאן ואומר באותה רוח לענייננו אנו:
הרישומים הרשמיים - הפרסום על ההפקעה והערות האזהרה - צריכים לשקף באופן מדויק
את כוונת המפקיע".
כדי להראות את הבעייתיות שגרמה ההודעה הלא מפורטת של המדינה בדבר ההפקעה, השופטת
נאור מציינת: "משמעות הצו שהתבקש בערכאה הראשונה, כפועל יוצא מהניסוח הגורף
של הודעת ההפקעה, היא כי כל פעולה כמו ירידה למרתף המצוי לפני הקרקע, חפירת
גומה כדי לשתול עץ ואולי גם דריכה בגינה ההופכת את פני המקרקעין, תהיה השגת
גבולה של המדינה, אם תימסר החזקה בזכויות 'התת קרקעיות'".
השופטת נאור החליטה להחזיר את התיק לבית המשפט המחוזי, בו ייקבעו הגבולות המדויקים
יותר של עומק ההפקעה.
לעניין זה חשיבות גדולה, באשר התביעות הרבות, שיבואו לאחר מכן על פיצוי בעלי
המגרשים, יצטרכו להתמודד עם הבעיה של השפעת ההפקעה על ירידת ערך של המקרקעין.
בלי לדעת מהו העומק המופקע, אין לדעת כמה קומות ניתן לבנות מעל פני הקרקע,
דבר שבוודאי משפיע על גובה ירידת ערך מבחינה שמאית.
בכל מקרה, עניין לנו עם סוגיה משולבת של דיני קניין, דיני הפקעות ודיני תכנון
ובנייה, אשר עוד תעסיק את בתי המשפט ואת המלומדים.
הכותב הינו מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
