לפעול למיצוב מעמד השמאי והרחבת תחומי עיסוקו

חוק שמאי המקרקעין החדש, שאושר לאחרונה, הינו הסנונית הראשונה לשורה של הצעות חוק שקידמה הלשכה בראשותו של היו"ר הקודם, עדי צביקל. בכוונתי לפעול לאישור חוקים אלו, כמו גם לחקיקת חוקים נוספים ועדכון והתאמה של חקיקה קיימת למציאות הנוכחית. לדוגמא, מגבלת שלוש השנים הקבועה להגשת תביעה על ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבנייה הינה ארכאית. מועד אישור תוכנית בניין עיר מנותק לחלוטין ממועד גיבוש הפגיעה. תוכנית הקובעת תוואי לרכבת תחתית אינה מגבשת ירידת ערך כשלעצמה, והיכולת השמאית לאמוד מרכיב זה מתגבשת רק לאחר הקמה ותפעול של הרכבת ולמידה, על ציר הזמן, של המשמעויות לשווי הנכסים הגובלים. תוכנית מתארית המגדירה את התנאים להקמת ממסרים סלולריים אינה פוגעת כל עוד לא נבנה ממסר מול חלון דירתו של הנפגע. למצער, החקיקה אינה מדביקה את קצב ההתפתחות המודרנית.

גם בהיבט הצדק - סעיף 197 הוכר זה מכבר כתמונת הראי של היטל ההשבחה. בעוד שלועדות התכנון אין כל מגבלת זמן לגביית היטל ההשבחה, מגבלת הזמן להגשת תביעה מונעת מנפגעים רבים לממש את זכותם הצודקת לפיצוי הוגן. המניע ההיסטורי למגבלת הזמן - שיקולי סופיות תקציב הרשות - אינו עומד במבחן המציאות, שכן רק במקרים בודדים מצטיידת הרשות בהערכות של שמאי מקרקעין למידת הנזק הצפוי והיא יכולה להוכיח כי שוריין תקציב לעניין זה.

גם למגבלת 30 היום הקבועה להגשת שומה אחרת לעניין היטל השבחה אין צידוק ענייני. חוק התכנון והבנייה מאפשר לוועדות התכנון למסור מידע תכנוני בכתב בלבד 30 יום לאחר הגשת הבקשה, וחלק מהועדות אכן נוהגות כך. אין כל אפשרות לנישום לעמוד במסגרת הזמן, באם השמאי מטעמו יכול להתחיל בביצוע העבודה רק לאחר 30 יום. ושוב - באותו חוק עצמו, כששומת ההשבחה נדרשת מהועדה ביוזמת הנישום (שלא עקב מימוש), מוענק לועדה פרק זמן של 90(!) יום להגשת השומה.

כמקובל באירגונים מקצועיים אחרים, בדעתי ליזום משוב לרמת השירות הציבורי. כמשתמשים כבדים בשירותי המידע של ועדות התכנון, מינהל מקרקעי ישראל ולשכות רישום המקרקעין, אני סבור כי הלשכה תעמיד שירות אמיתי לחבריה באם תדרג ותבקר את איכויות מתן השירות. תוצאות של סקר שכזה ישמשו את חברי הלשכה, המכתתים את רגליהם בין הוועדות השונות ועשוי להציע שיפורים היכן שנדרש.

בכוונתי להקים ועדה משותפת ללשכה, למינהל ולשמאי הממשלתי, לבחינת יעול הליך ההשגות ומיסודו לטובת החוכרים, הן בהיבט של לוחות הזמנים והן בקביעת מנגנון חלופי להליך הנוכחי, בו השמאי אשר דן בהשגה הוא שמאי ממשלתי. ההתנהלות הנוכחית מתאפיינת ביעילות נמוכה ובחוסר איזון מובנה.

אני מלין על חוסר ההיענות הציבורית לנסיונות הועד היוצא להטמעת המודעות לבדיקה שמאית של נכס מקרקעין ערב רכישתו. כאנשי מקצוע רב תחומי, הבדיקה המוצעת יכולה לחסוך, הן לקונה והן למוכר, כסף רב. הטלאים מהם בנויות מערכות המיסוי, התכנון והרישוי, הינן לחם חוקו של השמאי. מנסיוני, הציבור אינו מודע כלל לחבות האפשרית במס שבח במכירת דירה, למרות היותה דירת מגורים מזכה, זאת, למשל, עקב קיומן של זכויות בנייה נוספות. גם תחום התאמת הנכס להיתרי הבנייה אינו נבדק ברוב המוחלט של העסקאות.

כאיש מקצוע, אינני מסוגל להבין את קלות הדעת שבה אדם מבצע את העיסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייו, רכישת דירה, והדברים מצערים במיוחד כשהנפגעים פונים לשמאי לאחר הרכישה לצורך הגשת תביעה, התמודדות עם מיסים בלתי צפויים והסדרת חריגות בנייה. ידוע לכל, כי שמאי המקרקעין הם היחידים שאינם מייצגים אינטרס של מי מהצדדים לעיסקה והם היחידים המסוגלים לאפשר לצדדים לעיסקה שקיפות מלאה למהות הנכס הנמכר בהיבטי התכנון, חבויות צפויות בהיטלי השבחה, תשלומי מינהל, מס שבח ומס מכירה, האספקטים הקנייניים, חוקיות רישוי הנכס ושימושו ואמת מידה אובייקטיבית למחיר הראוי להיות משולם. למרות המימד הריגשי המלווה כל עיסקת מקרקעין - ביצוע עיסקה ללא חוות דעת שמאית יהיה משול תמיד לרכישת מכונית משומשת ללא בדיקתה במכון מוסמך וללא התייחסות למחירונים התקפים למוצרי מטלטלין.

כמי שמתבונן בדעיכה המתמשכת מזה שנים של שוק המקרקעין, אני מצפה לסיומן של השנים הרעות בטווח הקצר, ומשוכנע שעל הענף להיערך להתעצמות הפעילות בשנים הקרובות. ככל שיתממשו התחזיות של יציבות השלטון והמערכות הכלכליות וככל שנחזה בתחילתה של יציבות אזורית, נהנה כולנו מהתעוררות הביקושים ומחזרתו של שוק המקרקעין לעמדת הקטר המוביל את המשק לצמיחה המיוחלת. אני רואה את מיקומם של שמאי המקרקעין בכל שדירות הענף ומתכוון לפעול בחריצות לביסוס המקצוע והעוסקים בו בכל צומת אפשרי של תחום הנדל"ן.