הסיווג הפוטנציאלי של הנכס לא קובע

סעיף 8(א) לחוק קובע פרמטרים לקביעת תעריפי הארנונה ("הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס"). צווי הארנונה לשנים 98'-99' קובעים שתעריפי הארנונה ייקבעו בהתאם לסיווגו של הנכס, והסיווג נקבע "בהתאם לשימוש בו".

האם סיווגו של נכס לצורך קביעת תעריף הארנונה יבוצע בהתאם לייעודו התכנוני-חוקי, או שמא בהתאם לפוטנציאל השימוש בו, גם כאשר פוטנציאל זה איננו ממומש? זו היא השאלה שבה דן פסק דינו דלהלן של בית המשפט העליון (פסק הדין נכתב ע"י השופטת אסתר חיות, בהסכמת חבריה להרכב).

המערער הינו בעלים של קרקע בחדרה, שייעודה החוקי הוא לחקלאות. על הקרקע מצויים מספר מבנים. בשנים עברו, עד לשנת 96', הושכרו המבנים לאחרים והם שימשו לצרכי מלאכה ותעשיה, אלא שבשנים 98'-99' לא נעשה בהם שימוש כלשהו והם עמדו ריקים.

המשיב, מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה חייב את המערער בתשלומי ארנונה בגין המבנים הנ"ל (לשנים 98'-99') על פי התעריף החל על מבני מלאכה ותעשיה זעירה. זאת, משום שלשיטתו ניתן ללמוד על פוטנציאל השימוש בנכס מן העובדה שעד לשנת 96' הושכרו המבנים לצרכי תעשיה ומלאכה.

המערער, לעומתו, טען שאין לגזור את השיעור מפוטנציאל השימוש בנכס, אלא הסיווג צריך להיקבע על פי ייעודו התכנוני-חוקי של הנכס. במקרה הנדון המדובר באדמה חקלאית (ששיעור הארנונה בה נמוך יותר), וזה הוא "הסיווג" הקובע של הנכס לצרכי ארנונה.

הן ועדת הערר לענייני ארנונה והן בית המשפט המחוזי בחיפה, ביושבו כערכאת ערעור על החלטות ועדת העררים, אימצו את טענותיו של מנהל הארנונה. דווקא בבית המשפט העליון צלחה דרכו של המערער, שכן בית המשפט לא הסכים עם הערכאות הנמוכות יותר, באמצו את טענותיו של המערער דווקא.

בדרך כלל, סיווגו של נכס לצורכי ארנונה כרוך בשימוש שנעשה בו בפועל (וכאמור לעיל, במקרה הנדון, הסיווג החוקי של הנכס הוא לחקלאות). אלא שבפועל הנכס לא שימש לכל מטרה שהיא (המבנים עמדו ריקים). אמנם המערער ניסה להשכיר את הנכס לשימוש שאינו חקלאי; אך הדבר לא עלה בידו. ואמנם המערער פנה לעיריית חדרה בבקשה לאפשר לו להשתמש בנכס למטרות לא חקלאיות; אולם תשובת העירייה היתה שלילית.

"בית משפט זה כבר עמד על כך, ש'לכאורה אין זה צודק שעירייה תמנע מבעלים להשתמש בנכסו, מחד גיסא, ומאידך גיסא תחייב אותו בתשלום ארנונה (לפי השימוש שנמנע)", קבעה השופטת חיות.

השימוש שנעשה בעבר בנכס שונה מייעודו החוקי, אלא ששימוש זה פסק. כל עוד אין המערער עושה בנכס שימוש המנוגד לייעודו התכנוני, אין לחייבו בשיעור ארנונה על פי השימוש ההיסטורי שנעשה בו, ואין לגזור מהשימוש ההיסטורי על "פוטנציאל" הסיווג של הנכס.

את קביעותיה האמורות סייגה השופטת חיות בשני סייגים - האחד, בציינה ש"אין המדובר במבנים, אשר מעצם מהותם יכולים לשמש אך ורק לצרכים הנוגדים את הייעוד התכנוני-חוקי של המקרקעין, אלא במבנים שבעיקרון ניתן לעשות בהם שימוש לפי הייעוד התכנוני-חוקי".

האחר - היה ובעתיד יחול שינוי במצב הנכסים או בשימוש שייעשה בהם בפועל, אין מניעה שסיווגם לצורך קביעת תעריפי הארנונה ישונה בהתאם.

(בר"ם 5045/02 סלומון נ. מנהל הארנונה שליד עיריית חדרה, פס"ד מיום 14.7.03. מ"מ הנשיא תאודור אור והשופטות דורית ביניש ואסתר חיות. בשם המערער עו"ד בן שחר, בשם המשיב עו"ד מלך)