"הם צד דרוש כבר עתה"

במקרה של חלקה רגילה, יש לחוק המקרקעין הוראות קוגנטיות (הוראות הגוברות על הסכמים בין בעלי זכויות), שכופות את ההסדר על בעלי הזכויות. חוק המקרקעין קובע שלוש דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין והן: על דרך של חלוקה בעין, או רישום בית משותף, או מכירת כל חלקה. אך לעיתים התביעה לפירוק שיתוף הינה למקרים מורכבים, כגון פירוק שיתוף בזכויות בנייה, או לדוגמא בבניין בנוי שיש לו זכויות לבנייה נוספת, ולעיתים פירוק השיתוף הינו במקרקעין, אשר הבעלים הרשומים אמורים, לפי תוכנית בנין עיר, לקבל במקומם מגרש אחר, ולפני שזכות הבעלות שלהם תירשם במגרש האחר הם מבקשים את פירוק השיתוף.

לאחרונה נדרש בית משפט השלום בכפר סבא לדון במקרה הדומה לדוגמא האחרונה לעיל וזאת בעניין ת.א. 1190/03 וינגרטן ואח' נ' נעים חיים, בפני השופט רמי אמיר. בעניין וינגרטן, התובעים ומרבית הנתבעים הינם בעלים רשומים של חלקה כלשהי בקרית אונו. לפי תוכנית בנין עיר הצדדים היו אמורים לקבל מגרשים אחרים ובמקום אחר, בה בשעה שבמקום האחר קיימות חלקות שגם הבעלים שלהם יועברו למגרשים למקום אחר.

לפי סעיף 125 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, על הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לטפל ברישום התוכנית בלשכת רשם המקרקעין תוך פרק זמן של 18 חודשים (פרק זמן שאינו ריאלי כמעט, כי בפועל הליך הרישום משתרע על מספר שנים לא מועטות). במקרה וינגרטן התובעים לא צירפו את בעלי אותן חלקות שאת מקומם הם אמורים לתפוס עת ירשמו על המגרשים החדשים.

השופט רמי אמיר, בנתחו את הסוגיה המעניינת, נאלץ למחוק את התביעה, בנימוק שאין בפניו כל בעלי הדין הרלוונטיים.

התובעים ביקשו, כי פירוק השיתוף יהיה בדרך של בניית שני בניינים במגרש החדש שהם אמורים לקבל. השופט רמי אמיר קבע (ועם כל הכבוד בצדק), כי בפניו תביעה הנושקת בין דיני מקרקעין לבין דיני תכנון ובנייה. מצד אחד, בעלים רשומים על חלקה אחת מבקשים פירוק שיתוף, וזה דבר רגיל, אך מהצד השני אותם בעלים מבקשים שפירוק השיתוף יהיה ע"י בנייה במגרש החדש ולא לפי אחת מדרכי פירוק השיתוף המוכרות ע"י חוק המקרקעין. זאת, בשעה שהתובעים והנתבעים לא רשומים (קניינית) כבעלי הזכויות אלא רשומים במגרש החדש (תכנונית) לפי טבלת ההקצאות של תוכנית בניין עיר.

השופט אמיר הורה על מחיקת התביעה בקובעו: "בחלופה של פירוק השיתוף בחלקה 13, ע"י בניה בשני מגרשים תוך כדי ובמסגרת הפירוק - כאן הקדמנו את הקונפליקט האפשרי עם בעלי החלקות האחרות להליך הנוכחי. כאן מתבקשות מבהמ"ש הוראות שעלולות לפגוע באותם בעלי חלקות אחרות. ולכן, כאן צריך לתת להם מעמד בהליך הפירוק עצמו, והם צד דרוש כבר כעת".

יושם לב, כי השופט אמיר לא דחה את התביעה, קרי, לא שלל את האפשרות של עצם פירוק השיתוף התכנוני. השופט אמיר מחק את התביעה, באשר לדבריו אין לדון על פירוק שיתוף במקרקעין כלשהם, עת מי שרשום כבעל זכות קניינית (ולו על הנייר) אינו מזומן לבית המשפט לומר את דברו.

הסוגיה שבפני השופט רמי אמיר מזכירה את פסק הדין "ירושמם" (בר"ע 508/976) הידוע, בו השופט אורי גורן התחבט בשאלה של פירוק שיתוף במקרה דומה. שם השופט גורן הורה על פירוק השיתוף על דרך של מכירת החלקה המקורית.

בשונה מעניין "ירושמם", במקרה וינגרטן, בפני השופט רמי אמיר התביעה היתה לפירוק שיתוף על דרך של בניית בניינים ומכירתם ו/או מכירת כל חלקה. כאמור לעיל, דרך זו של פירוק שיתוף איננה מצויה בחוק המקרקעין, ונצטרך פה להיעזר בלא מעט "תעוזה משפטית ושיפוטית" להורות על פירוק השיתוף בדרך זו. כפי שהח"מ הביע לא פעם, ככל הנראה יש מקרים של פירוק שיתוף במקרקעין שאין בהם מנוס מתעוזה כזאת באשר. בחוק המקרקעין חסרות מספר הוראות הנחוצות לנו, וזאת לפירוק שיתוף במקרים מיוחדים שהמציאות מזמנת לנו, מבלי כמובן לחוות דעה אם התביעה במקרה וינגרטן הוא בין המקרים הללו (ניתוח בענין זה ראה גם בספרו של הח"מ "דיני מקרקעין, עקרונות והלכות" עמוד 137 והלאה).

בכל מקרה, התביעה כפי שהוגשה והגיעה לשופט אמיר, לא היתה בשלה להפעלת כל תעוזה משפטית ושיפוטית, כל עוד אותם בעלים רשומים של החלקות, שאת מקומם יתפסו הצדדים, לא יצורפו כצד. מעיון בפסק הדין עולה, כי השופט אמיר עצמו היה ער לכך שחסרים צדדים לתביעה, והעלה עניין זה במהלך הדיונים, אך משום מה הצדדים לא ראו לנכון לצרפם. מובן, כי אם תוגש תביעה חדשה, והפעם עם כל הצדדים הנכונים, תהיה בידי בית המשפט גם ההזדמנות להיכנס לעובי הקורה ולומר את דברו לגוף הסוגיה המעניינת של תביעה לפירוק שיתוף שהתעוררה. גם השופט אמיר לא קבע מסמרות בעניין מבחינה מהותית ולא דחה את התביעה על הסף, אלא מחק אותה בשל נסיבות פרוצדורליות, חשובות ככל שתהיינה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.