ביהמ"ש העליון צועד צעד נוסף בהכרה של זכויות שביושר במקרקעין בקובעו, שחובתו
של מוכר למכור נכס לקונה מקימה יחסי נאמנות קונסטרוקטיבים ביניהם, ועל כן תביעת
הקונה נגד המוכר לאכיפת ההסכם מתחילה להתיישן רק מהיום בו כפר המוכר בהיותו
נאמן, או מהיום בו הפר את חובת הנאמנות.
רפאל תורג'מן ז"ל (להלן: "תורג'מן"), שנפטר בשנת 1982, היה הבעלים של דירה
בת"א (להלן: "הדירה"), אותה השכיר לשושנה צימבלר (להלן: "המערערת") ובעלה המנוח.
ביום 30.10.1963 התחייב תורג'מן - במסגרת הסכם פשרה שאושר על-ידי בית-משפט
- להעביר את הבעלות בדירה על שם בני הזוג צימבלר, לאחר שאלה יפקידו לזכותו
את מלוא שוויה.
לאחר שצימבלר שילמו את התמורה בהתאם למוסכם חתם תורג'מן על יפוי כח נוטריוני
בלתי חוזר ביום 13.3.64, בגדרו אישר שקיבל מהמערערת את מלוא תמורת הדירה, והסמיך
את בא-כוחם דאז של צימבלר לפעול בשמו להעברת הבעלות בדירה על שמה של המערערת.
ואולם, מסיבה שלא הובררה, הוחזר יפוי הכוח המקורי לבא-כוחו של תורג'מן.
בעקבות פטירתו של תורג'מן ומכוח צו ירושה שניתן לגבי עיזבונו, נרשמה הדירה
על שם רבקה תורג'מן (להלן: "המשיבה"). ביום 8.4.1996 פנתה המערערת למשיבה בדרישה,
כי תחתום על המסמכים הדרושים לביצוע העברת הבעלות על שם המערערת. דרישתה נדחתה,
בנימוק של התיישנות ושיהוי. לאור זאת, עתרה המערערת לפני בית-המשפט המחוזי,
על דרך המרצת הפתיחה, לרישומה כבעלים של הדירה תחת המשיבה.
בית-המשפט המחוזי (השופט גבריאל קלינג) דחה את התובענה, מחמת התיישנות וכן
מחמת שיהוי. בפסק-דינו נקבע, כי זכותה של המערערת להירשם כבעלת הדירה איננה
"זכות במקרקעין" המוכרת על-ידי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.
לפיכך, ומאחר שזכות זו נוצרה קודם למועד תחילתו של חוק המקרקעין, הרי שלפי
סעיף 166 לחוק המקרקעין חל עליה הדין שקדם לחוק המקרקעין. דין זה כולל את חוק
ההתיישנות, תשי"ח - 1958, ואינו כולל את סעיף 159(ב) רישא לחוק המקרקעין -
המוציא תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים מגדר תחולתו של חוק ההתיישנות.
מסקנת בית המשפט היתה, אפוא, כי זכותה של המערערת כפופה להתיישנות. על-פי סעיף
5(2) סיפא לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים היא עשרים וחמש
שנה. לפי קביעתו של בית-המשפט, מועד היווצרות עילת תביעתה של המערערת - שממנו
יש למנות את תקופת ההתיישנות - הינו ראשית חודש מארס 1964, עת קם לראשונה חיובו
של תורג'מן, בהתאם להסכם הפשרה, להעביר את הבעלות בדירה על שם המערערת. אלא
שתביעת המערערת הוגשה רק בשנת 1996, היינו כשלושים ושתיים שנים לאחר מועד זה,
ומכאן שהתביעה התיישנה.
על פס"ד זה ערערה המערערת לביהמ"ש העליון. פסה"ד ניתן מפי השופט מצא ובהסכמת
השופטים אנגלרד ופרוקצ'יה.
זכותה של המערערת בדירה היא "זכות קניין שביושר" - קובע השופט מצא. זכות זו
צמחה למערערת מכוח התחייבותו של תורג'מן להעביר את הדירה לבעלותה. לזכות זו
ניתן משנה תוקף, משקיימו המערערת ובעלה המנוח את מלוא חיוביהם על-פי ההסכם;
קיבלו ייפוי-כוח בלתי חוזר להעברת הבעלות על שמם; קיבלו לידיהם את החזקה בדירה;
ונהגו בדירה מנהג בעלים משך עשרות שנים, ללא כל עוררין מצד תורג'מן והמשיבה.
עיסקתם של הצדדים הייתה עיסקה "כמעט מושלמת". בהתקיים מצב-דברים כזה, רק נימוקים
כבדי-משקל במיוחד עשויים להצדיק לשלול מן המערערת את זכותה להשלים את העיסקה
ולהירשם כבעלת הדירה.
כלום זכותה שביושר של המערערת בדירה היא "זכות במקרקעין" המוכרת על ידי חוק
המקרקעין? במשך שנים רבות - מאז פסיקתה של הילכת בוקר - שלטה הדעה, כי מאז
כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, זכותו של מי שהתחייבו להעביר לו זכות קניין
במקרקעין הינה זכות חוזית אובליגטורית גרידא, שאינה מוכרת על-ידי חוק המקרקעין.
דעה זו שוב אינה מקובלת כבעבר. יותר רווחת כיום הדעה - שלה היו שותפים רוב
שופטי ההרכב המורחב בפס"ד אהרונוב - כי לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות שביושר,
שאיננה זכות אובליגטורית בלבד, אלא זכות "מעין קניינית", שמקורה הוא בסעיף
9 לחוק המקרקעין.
בפרשת אהרונוב הוסבר, כי סעיף 161 לחוק המקרקעין שלל אמנם את הזכות שביושר,
שמקורה היה בדין האנגלי, ואשר אומצה במשפטנו טרם חקיקתו של חוק המקרקעין; ואולם
סעיף 161 לא שלל את קיומה של זכות שביושר "תוצרת הארץ", הצומחת מדיני העסקאות
הנוגדות.
הנמקתו של בית המשפט קמא מבוססת, אפוא, על ההנחה, כי אילו עמדה למערערת זכות
שחוק המקרקעין מכיר בה, הרי שסעיף 159(ב) אמנם היה חל עליה, ובכך היתה תביעתה
של המערערת "מחוסנת" מפני התיישנות. בהנחה זו נתפס בית-המשפט המחוזי לכלל טעות.
אכן, סעיף 159(ב) אינו חל על זכותה שביושר של המערערת בדירה; זאת, אף שהדירה
מצויה ב"מקרקעין מוסדרים". אך זאת לא מן הטעם שזכות זו כפופה לדין הקודם, אלא
מן הטעם שענייננו בזכות שלא נרשמה, בעוד שסעיף 159(ב) - לפי פירושו הנכון -
מתייחס לזכויות רשומות בלבד.
אם כן זכותה-שביושר של המערערת בדירה כפופה לחוק ההתיישנות. אך האם זכותה אמנם
התיישנה? ממתי תימנה התקופה אמורה? את התשובה לשאלה זו נתן ללמוד, בין היתר,
בפסק הדין בפרשת ענבטאוי, שבה הוכרו יחסי נאמנות בין מוכר לקונה לאור העובדה,
שלקונה היה זכות שביושר על פי דיני היושר האנגלים.
ואולם - קובע השופט מצא- בהתאם להילכת אהרונוב, ניתן היה לראות בזכות שביושר
בפרשת ענבטאוי גם זכות שביושר "ישראלית", המוכרת על-ידי חוק המקרקעין, ושעל
כן חל עליה הדין החדש.
כשם שהוכרה - בפרשת אהרונוב - זכות-שביושר "תוצרת הארץ", שפרטיה אינם חייבים
להיות זהים לפרטיה של הזכות שביושר ה"אנגלית", כך אין מניעה להכיר ב"נאמנות
קונסטרוקטיווית תוצרת הארץ", שפרטיה לא יהיו בהכרח זהים לפרטים של הנאמנות
הקונסטרוקטיווית האנגלית שנקלטה בישראל בעבר.
המסקנה הנלמדת מכך לענייננו היא, שיחסיה של המערערת עם המשיבה הם יחסים של
נאמנות קונסטרוקטיווית.
מהו המועד שבו מתחיל מירוץ התיישנות של תביעה המבוססת על יחסי נאמנות. עילת
התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן, או מן הרגע שבו
הוא מפר את חובתו כנאמן. ובענייננו - עילת תביעתה של המערערת נולדה רק ביום
18.4.1996, עם כפירתה הראשונה של המשיבה בחובת נאמנותה, וממילא לא התיישנה.
התוצאה הסופית: הערעור נתקבל. פס"ד של ביהמ"ש המחוזי בוטל, ותביעת המערערת
נתקבלה.
ע"א 1559/99 ביהמ"ש העליון, השופטים: מצא, אנגלרד ופרוקצ'יה.
בשם המערערת: עו"ד אורנשטין .
בשם המשיבה: עו"ד שבלת.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
