התיישנות בתביעה בגין ירידת ערך: לתקן ל-7 שנים

לבעלי המקרקעין מתבררת עובדת שינוי הייעוד רק כאשר ננקטים הליכי ההפקעה, ואז טוענות כנגדם רשויות התכנון, כי החמיצו את המועד

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה קובע, כי מי שהיה הבעלים של מקרקעין או בעל זכות בהם, שנפגעו על-ידי תוכנית בניין עיר, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. את התביעה לפיצויים יש להגיש תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התוכנית. עוד קובע הסעיף, כי שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה מטעמים מיוחדים.

מגבלת הזמן של שלוש שנים, המקימה הגנת התיישנות לוועדה המקומית בפני תביעת הבעלים, ראויה לבחינה ועיון מחודשים, במיוחד כאשר הפגיעה הנגרמת למקרקעין עקב התוכנית הינה שלב מכין להפקעתם של המקרקעין על-ידי הוועדה המקומית בשלב מאוחר יותר.

הפקעת מקרקעין בידי ועדה מקומית מתבצעת בשני שלבים: השלב הראשון - שינוי ייעודם של המקרקעין ל"צרכי ציבור" (כהגדרתם בסעיף 188 לחוק) (השלב התכנוני); והשלב השני - הפקעת המקרקעין בייעודם ל"צרכי ציבור" (השלב הקנייני).

בעל מקרקעין שייעודם שונה להפקעה והם הופקעו מאוחר יותר, זכאי לפיצוי דו-שלבי: בשלב הראשון - לפיצוי בעד הפגיעה שנפגעו המקרקעין עקב שינוי ייעודם להפקעה, וזאת מכוח סעיף 197(א) לחוק; ובשלב השני - לפיצוי בעד ההפקעה, וזאת מכוח סעיף 190 לחוק. כאשר תוכנית בניין עיר משנה את ייעודם של מקרקעין, שקודם לכן היו מיועדים לבנייה, לייעוד לצרכי ציבור בדרך של הפקעה, נגרמת למקרקעין כבר באותו שלב (השלב התכנוני) ירידת ערך, וזאת עוד בטרם ננקטו הליכי ההפקעה (השלב הקנייני).

ירידת הערך בשלב התכנוני הינה ממשית ביותר ושיעורה כ-90%-80% משוויים הכולל של המקרקעין, שכן, מקרקעין המיועדים להפקעה אין להם שוק, ומי שיקנה אותם לא יוכל להשתמש בהם, אלא תהיה בידיו הזכות לקבל רק פיצויי הפקעה לכשיופקעו בעתיד.

הואיל והזכות לקבלת הפיצוי בעד שוויים הכולל של המקרקעין הינה דו-שלבית, תחילה - פיצויים עקב שינוי הייעוד (בשלב התכנוני) ומאוחר יותר - פיצויים עקב ההפקעה (בשלב הקנייני), נעשית שומת הפיצויים אף היא בשני שלבים: (א) שיעור הפיצויים בעד הפגיעה שנפגעו המקרקעין עקב שינוי הייעוד לצרכי ציבור ולהפקעה, לפי סעיף 197 לחוק, הינו בגובה ההפרש בשווי המקרקעין לפי מצבם ערב תחילתה של התוכנית הפוגעת לעומת מצבם לאחריה. (ב) שיעור הפיצויים בעד הפקעת המקרקעין הינו השווי השיורי של הבעלות במקרקעין בייעודם החדש לצורכי ציבור ולהפקעה. בקביעת שווי זה אין להביא בחשבון את שווי המקרקעין ערב שינוי ייעודם על-ידי התוכנית שייעדה אותם להפקעה.

המועד שנקצב בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה לצורך הגשת התביעה לפיצויים (שלוש שנים מיום שהתוכנית קיבלה תוקף) הינו בלתי-סביר בעליל, ובמיוחד כאשר שינוי הייעוד נעשה לצורך הפקעה, מהנימוקים הבאים:

הזכות לקבלת פיצויי הפקעה הוגנים ומלאים, שיאפשרו לבעל המקרקעין לרכוש במקומם מקרקעין אחרים, הינה בגדר זכות יסוד. במצב דברים זה, שלילתו של חלק נכבד מהפיצוי, המגיע בעד השלב של שינוי הייעוד, גורם לפגיעה קשה ובלתי-סבירה בבעל המקרקעין, תוך שהוא נוגד את זכות היסוד האמורה.

שינוי הייעוד נעשה במסגרת הליכים תכנוניים, שלבעלי המקרקעין הנוגעים בדבר אין ידיעה ממשית באשר לנקיטתם. אין על הוועדה המקומית או על הוועדה המחוזית חובה ליתן לבעלי המקרקעין, אשר ייעודם אמור להשתנות בתוכנית מופקדת, הודעה כי זכאים הם להתנגד לתוכנית. אין גם חובה להודיע לבעלי המקרקעין שנפגעו, שזכותם לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק תתיישן כעבור שלוש שנים.

תוצאת הדברים היא, שלבעלי המקרקעין מתבררת עובדת שינוי הייעוד רק כאשר ננקטים הליכי ההפקעה, ואז טוענות כנגדם רשויות התכנון, כי החמיצו את המועד.

על פרק הזמן הקצר הקבוע בסעיף 197 לחוק נמתחה ביקורת, שכן, אין לדרוש מהאזרח שיערוך מעקב שוטף אחרי פרסומי תוכניות בילקוט הפרסומים, כדי להיווכח אם פורסמה תוכנית כלשהי, העלולה לפגוע במקרקעין שלו. יש מקום לתיקון הדבר, בדרך מתן אפשרות לוועדה המקומית לתת לבעלי המקרקעין, העלולים להיפגע מתוכנית שנתקבלה, הודעה אישית על התוכנית, תוך מתן אורכה להגשת תביעתם, ושבעל מקרקעין, שלא קיבל הודעה כזאת, יוכל לתבוע על-פי סעיף 197 ללא הגבלת זמן.

הפיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בעד ירידת ערכם של מקרקעין, שנגרמה עקב התקנתה של תוכנית בנין עיר, הוא בגדר הצד האחר של היטל ההשבחה הקבוע בסעיף 196א לחוק. בתוספת השלישית לחוק, העוסקת בגביית היטל ההשבחה, לא נקבעה הגבלת זמן לגבייתו של היטל ההשבחה. מה הצידוק לכך, שכאשר על הרשות לשלם פיצויים נקצב פרק זמן של שלוש שנים בלבד, ואילו כאשר עליה לגבות היטל השבחה אין הגבלת זמן?

פרק הזמן הקבוע בחוק ההתיישנות להגשת תביעות כספיות בכל תחום שהוא עומד על שבע שנים. אין כל הצדקה מהותית להבדיל בין כל אדם שתובע תשלום כספי מאדם אחר או מרשות ציבורית, לבין מי שתובע פיצויים בעד הפקעת מקרקעיו. ההיפך הוא הנכון: תביעות כספיות אחרות נובעות לעיתים עקב מעשה רצוני של התובע (לדוגמה: תביעה בשל הפרת חוזה שהוא התקשר בו מרצונו). לעומת זאת, בעל מקרקעין שהופקעו, נקלע שלא מרצונו לסיטואציה שבה הופקעו מקרקעיו והוא נאלץ לתבוע פיצויים.

ראוי, איפוא, כי פרק הזמן להגשת תביעה לפיצויים בעד שינוי הייעוד של מקרקעין יוארך ויועמד לפחות על פרק הזמן של שבע שנים, כפי שהדבר בכל תביעה כספית.

הכותב מתמחה בדיני הפקעת מקרקעין.

צרו איתנו קשר *5988