משכנתאות: היתרון של חברות הביטוח

בשנים האחרונות הפכו חברות הביטוח לגופים פיננסיים, המציעים מבחר גדל והולך של מוצרים פיננסיים. הדוגמה הבולטת ביותר היא כלל פיננסים, מקבוצת כלל החזקות ביטוח: ענק המציע ללקוחותיו כל מוצר פיננסי אפשרי: חיתום, איג"וח, קופות גמל, ניהול תיקים, מט"ח, סחר בנגזרות וגם משכנתאות. משום מה, כלל ביטוח היא כיום חברת הביטוח היחידה המשווקת בעוצמה רבה את פעילות המשכנתאות שלה. יש סבירות גבוהה לכך, שההתפתחויות העתידיות בשוק המשכנתאות יגרמו לשאר חברות הביטוח להיכנס לתחום ולאיים על הבנקים למשכנתאות.

סוד גלוי הוא, שחלק ניכר מרווחי הבנקים למשכנתאות נובע מעמלות הסוכן שהן גובות מפרמיות ביטוחי המשכנתא: דירה וחיים. מושג מה על המרווח הפיננסי ממנו נהנים הבנקים, ניתן לראות במחיר שמציעות חברות הביטוח הישיר, המוכרות מוצר זהה במחירים הזולים בעשרות אחוזים.

ב-2004 תיגמר החגיגה. המפקח על הביטוח הוציא באוגוסט תקנה, המגבילה תעריפי ביטוח נכס בזמן לקיחת משכנתא. התעריף החדש יוזיל לצרכן את עלות הביטוח ב-21% בשנת 2004. התעריפים ירדו בהדרגה עד שנת 2008, אז יגיעו ל-65% מהמחיר הנוכחי. מכיוון שהתעריפים החדשים יחולו גם על פוליסות ישנות בזמן חידושן השנתי, צפויים הבנקים למשכנתאות לספוג בסעיף זה, במהלך 2004, ירידה בהכנסות של לפחות 40%.

מכיוון שהרווח מעמלות מאפשר סבסוד צולב המוזיל את עלות המשכנתא, ובכדי לשמור על רווחיותם, יעלו הבנקים את ריביות המשכנתא. זו, להערכתי, ההזדמנות הגדולה של חברות הביטוח. מדוע? כי בניגוד לבנק למשכנתאות, שנאלץ לגייס מקורות מהציבור, בריבית הגבוהה יחסית לריבית שמציעים הבנקים המסחריים, חברת הביטוח מביאה את הכסף מהבית.

גם בשאר עלויות המשכנתא חברת הביטוח זולה באופן משמעותי. בנק מעמיס על ההוצאות הנלוות להלוואה את התקורה הקבועה של סניפים, פקידים והוצאות הנהלה. חברת ביטוח לעומת זאת "סופגת" את הוצאות הנלוות במסגרת הפעילות העיקרית שלה, קרי עסקי הביטוח.

בדיקה של אוניברסיטת דרבי מעלה, כי עלות המשכנתא בחברת ביטוח (נבדקה כלל משכנתאות) עדיפה על בנק (נבדק בנק לאומי). פתיחת התיק זולה ביותר מ-35%, פרמיית הביטוח זולה משמעותית, וההפרש מגיע בחישוב מצטבר לאורך חיי הפוליסה מגיע ל-5.3% מערך המשכנתא. חשוב מכל - הריבית הבסיסית על המשכנתא זולה יותר ב-0.3%.

אל יקל הדבר בעיניכם. הבדל של פרומיל בהלוואה של 100,000 דולר ל-20 שנה שווה ל-6,500 שקל. כלומר, עשירית אחוז בריבית הבסיסית שווה יותר מהמשכורת הממוצעת במשק (נטו). הפרש הריביות הנוכחי, שלוש עשיריות, שווה לאורך חיי ההלוואה ל-20,000 שקל. לא סכום זניח.

ב-2004 יעלו הבנקים למשכנתאות את הריביות ללקוחות. אין להם ברירה אחרת. אין מענה אחר לירידת ההכנסות מביטוחי המשכנתא. לא בכדי מאחדים כיום הבנקים הגדולים, בנסיון לחסוך בעלויות, את בנקי המשכנתאות לתוך סניפי בנק האם.

לחברות הביטוח זו מתנה. הפרש העלויות יגדל ויגיע למסה הקריטית, אשר תגרום לצרכן להבין, שהכסף שוכב על הרצפה. בהפרש של חצי אחוז ומעלה מדובר בכמעט 50,000 שקל. יתחיל תהליך מתגלגל, שיסתיים כנראה בחלוקת השוק: בדירות יד ראשונה, בהן הבנק המלווה גם מעניק בדרך כלל משכנתא, קשה יהיה ללקוח לקחת את המשכנתא מחברת ביטוח. אבל בדירות יד שנייה, יגלו צרכנים את יתרונות משכנתא בחברת ביטוח.