דעת היחיד היא המובן מאליו

לאחרונה ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בעניין חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתניה. לעמדת השופטת פרוקצ'יה הצטרפו הנשיא ברק והשופט ריבלין. בפסק דינו של השופט ריבלין, יושבת לה, בהיחבא ובצנעה, דעת יחיד פשוטה במהותה, המבהירה את המובן מאליו, שמעמידה באור כמעט מגוחך את רוב הנימוקים שעמדו ביסוד כל פסקי הדין בתחום.

פסק הדין עסק בשאלה, אם תובע שרכש קרקע בתקופה שבין הכרזתה כקרקע חקלאית לבין אישור התכנית המייעדת אותה לשימושים חקלאים, זכאי לפיצוי לפי סעיף 197 בגין אותו שינוי יעוד. כידוע, נקבע בפסק הדין, שיש לראות את ההכרזה למטרה חקלאית ואת התוכנית המשנה אות היעוד לחקלאי, כארוע יחיד, ועל כן מידת ירידת הערך, לעניין הפיצוי, תיקבע בהתאם להפרש בין שווי הקרקע ערב ההכרזה, לבין שווי הקרקע לאחר אישור התוכנית. מן הסתם בהקשר זה תעלנה שאלות רבות הדומות לשאלות העולות בסוגיית היטל ההשבחה, במקרה של אישור מספר תכניות משביחות בזו אחר זו. האם יש לנקוט בשיטה המכונה "שיטת המדרגות" או בשיטה המכונה "שיטת המקפצה"?

מכל מקום, הגדולה של פסק הדין דווקא באותה דעת יחיד של השופט ריבלין. השופט, שאמנם הצטרף לדעת הרב בפסק הדין, קורא תיגר על ההנחה של השופטת פרוקצ'יה, כי מרגע שהוטלה הגבלה על אפשרויות הבנייה בחלקת מקרקעין, הגריעה מערכה של הקרקע תתבטא במחיר מכירתה. הנחה זו אינה מובנת מאליה, שכן, לשיטתו, מחיר השוק של החלקה ייקבע כפונקציה של ההלכה שתצא מלפני בית המשפט.

אכן, צדק רב באמירתו זו. שווי השוק של הקרקע נגזר מן המחיר שרוכשים פוטנציאלים נכונים לשלם בעבורה. כל רוכש פוטנציאלי רציונאלי מניח, כי לצד רכישת הקרקע, זוכה הוא, על-פי מידת הדין, להגנות מפני ירידת ערך, בדמות הוראות פרק טי' לחוק התכנון והבנייה. נניח, לשם הדוגמא, כי עפ"י הדין החל, זכאי בעל קרקע לפיצוי מלא בגין אישור תוכנית. במצב שכזה אישור התוכנית לא יגרור כל שינוי בשווי השוק של הקרקע, אף אם התוכנית צפויה להביא עימה פגיעה של ממש בתועלת שניתן להפיק מן הקרקע. הטעם לכך הוא, שכל רוכש פוטנציאלי אדיש לפגיעה, שכן לכשתאושר התוכנית יהיה זכאי הוא לפיצוי מלא בגין הפגיעה בקרקע. אם שווי הקרקע הוא 100, ובמידה והתוכנית תאושר יהיה שוויה 70 בלבד, יהיה נכון הרוכש לשלם בעבורה, חרף הסיכוי הרב לאישור התכנית, 100. שכן בתמורה זוכה הוא לקרקע ששווייה הוא 100, או במידה והתכנית תאושר, תיוותר בידיו קרקע בשווי 70, ופיצוי של 30.

מובן שלאור הוראות פרק ט', אין הניתוח מדויק. הפיצוי אינו מלא עפ"י ההסדר החוקי החל כיום. רוכש פוטנציאל לעולם יניח, כי קיימת אפשרות לדחיית התביעה מכח הוראות סעיף 200. דוגמא נוספת הרלבנטית לעניין היא הוראת סעיף 201, המונעת בעד הרוכש להשקיע בפיתוח הקרקע באופן שבו היה משקיע בה, אלמלא הסיכוי לאישורה של תוכנית פוגעת.

מכל מקום ברור, כי קיים קשר ברור בין ההלכה היוצאת מלפני בית המשפט, לבין שווי השוק. העובדה שהסעד ישפיע על מידת הפגיעה ועל מועד הפגיעה, צריך ותנחה את בית המשפט בקביעת ההלכה. בעוד שעיון בפסקי הדין מלמדנו, שהשופטים הילכו בדרך הפוכה והתבססו למעשה על נימוקים שגויים. כך לדוגמא, בפסק הדין הנדון ברשימה זו, נקבע, כי במקרה שבעל זכות רכש זכותו לאחר מועד ההכרזה על הקרקע כחקלאית ולפני אישור התוכנית, אין הוא זכאי לפיצוי מלא בגין אובדן השווי שקדם להכרזה, שכן, כך סוברת השופטת פרוקצ'יה (אליה הצטרף הנשיא ברק), בעל הזכות רכש את הקרקע שהיא מופחתת בערכה עקב ההכרזה. דהיינו, לשיטת בית המשפט, שילם הוא בעדה מחיר נמוך יותר עקב ההכרזה, ועל כן אין זה סביר לפצותו בגין מלוא אובדן הערך.

מובן כי ניתוח זה שגוי. השאלה אם הקרקע איבדה ערכה עקב ההכרזה, תלויה לחלוטין בהסדר הפיצוי שחל על מי שרכש קרקע לאחר ההכרזה. אם קיים הסדר לפיצוי מלא, שווי השוק כלל לא ייפגע בעקבות ההכרזה. אם יחול הכלל שנקבע בפסק הדין, קרי שהפיצוי הוא חלקי, גם ירידת השווי תהיה חלקית.

אלא שהפרדוקס הטמון בפסק הדין הוא, שמידת ירידת הערך עקב ההכרזה, תהיה תלויה במידת הפיצוי הצפוי להשתלם עפ"י הכלל החל. בפסק הדין נקבע, כי על בית המשפט לברר עד כמה ירד הערך למעשה. בעוד שהמציאות הפוכה לגמרי: ירידת ערך הקרקע תהיה פועל יוצא של הערכות לגבי הפיצוי שייקבע. הלכה פרדוקסאלית שכזו תביא עימה, כרגיל, לריבוי התדיינויות משפטיות, עד שברבות הימים תתייצב לה גישה עקבית בדבר מידת אובדן הערך הנקבע על ידי בתי המשפט, שיביא עימו להתנהגות שוק תואמת.

ראוי איפוא, שהערתו האגבית של השופט ריבלין תונח כנר לרגלי בתי המשפט הבאים לפסוק הלכות בדיני הפיצויים לפי פרק ט'. הנימוקים הרבים שבבסיס ההלכות בתחום הפיצויים לפי פרק ט', נראים לעיתים מגוחכים לאור הערתו הנכונה של השופט ריבלין. בספרות המקצועית בעולם, אגב, נכתב רבות בעניין זה, ואולם חבל שעד עתה לא הועלו בבתי המשפט טענות במישור זה.