"לא התרגשנו מכך שאמרו שמאזן אלביט הדמיה ממונף, כי רוב ההלוואות הן נון-ריקורס"

נשיא אלביט הדמיה, שמעון יצחקי, טען היום כי השקעתה של קרן הייטמן בנכסי החברה בהונגריה ובפולין מהווה את עסקת הנדל"ן המניב הגדולה ביותר שנחתמה אי פעם במזרח אירופה. לדברי יצחקי, הקשר עם הייטמן נוצר "לפני ארבעה-חמישה חודשים, באמצעות מארק ניימן מבית ההשקעות קופר הורוביץ, הפועל בעיקר בתחום הנדל"ן בארה"ב. ההכרות עם קרן הייטמן האיצה את התהליך המתוכנן של הכנסת שותף בנכסי החברה".

מניות אלביט הדמיה זינקו היום בשיעור חד של כ-12% למחיר של כ-9 דולר. עדיין, מדובר במחיר נמוך משמעותית מזה שבו נרכשו מניות השליטה בחברה מידי אלרון במאי 99`. זיסר, באמצעות חברת אירופה ישראל שרכשה את המניות, אומנם הפחית בהמשך את העלות הממוצעת של הרכישה כשהגדיל את אחזקתו באלביט הדמיה על חשבון גופים מוסדיים, אך עדיין עומד המחיר הממוצע בו רשומות המניות על כ-13 דולר - כמעט 50% מעל מחירן הנוכחי.

סביר להניח, כי למאזן הממונף של החברה - התחייבויות של כ-3.5 מיליארד שקל לבנקים - היה תפקיד מרכזי ב"דיכוי" מניות אלביט הדמיה, כמו גם להוצאות המימון הכבדות שהעיקו על תוצאותיה העסקיות. כעת, טוען יצחקי, ירדו כ-2 מיליארד שקל התחייבויות באופן שבו יממן ההון העצמי של החברה כ-35% מהמאזן.

מעבר לכך טוען יצחקי, כי "לא התרגשנו מכך שאמרו שהמאזן ממונף, כי 90% מההלוואות ניתנו נון-ריקורס כנגד הנכסים הנרכשים, ומדובר בסכום מצחיק לעומת הפרוטפוליו של החברה". לדבריו, תישאר אלביט הדמיה, לאחר המכירה, עם מספר ליבות עסקים ובהן חברת הניהול של נכסי פלאזה סנטרס.

לדברי יצחקי: "חברות המרכזים המסחריים הגדולות בעולם מחזיקות בהם, בדרך כלל, בעיקר באמצעות חברת ניהול שגובה הכנסות על בסיס "קוסט פלוס". מהפרוטפוליו הקיים נובעים כיום לאלביט הדמיה דמי ניהול של 15-17 מיליון דולר לשנה, סכום שצפוי לגדול משמעותית עם השלמת שלב ב` בעסקה עם הייטמן. צריך לזכור, כי החברה ממשיכה להחזיק 10% במיזם המשותף ותהנה מאקזיט נוסף על הנכסים, אם יהיה כזה".

יצחקי מוסיף, כי בידי אלביט הדמיה יישארו קרקעות במזרח אירופה, שלא יועברו למיזם המשותף ושעלות ההשקעה בהן כ-70 מיליון דולר. בין היתר, הוא מונה מגרשים בפראג, בלודג`, ובפייג` (שבהונגריה) המיועדים לבנייה למגורים וכן האי אובודה על נהר הדנובה, המהווה מרכז תיירותי ובידורי במרכז בודפשט. באוקטובר 2003 הוכרזה חברה-בת של פלאזה סנטרס כזוכה במכרז לרכישת 66% מזכויות הבעלות בפרויקט מידי רשות ההפרטה ההונגרית תמורת 18 מיליון אירו. זכויות הבנייה על 320 דונם במקום הן כ-300 אלף מ"ר המיועדים למשרדים, מסחר, תיירות, בידור ונופש ומלונאות.

העסקה עם קרן הייטמן מציפה, לטענת יצחקי, ערך משמעותי, של כ-350 מיליון דולר מפעילות המרכזים המסחריים של אלביט הדמיה, סכום העולה באופן משמעותי על הונה העצמי של החברה. עם סיום השלב הראשון, תגדיל החברה לדבריו את יתרת המזומנים שברשותה מעבר לזו שהייתה לה בעת רכישת השליטה ע"י זיסר.

פעילות מרכזי המסחר והבידור של אלביט הדמיה מתבצעת בעיקר בהונגריה (16 מרכזים) ובפולין (3 מרכזים) שצפויים להניב מחזור הכנסות שנתי מייצג של כ-300 מיליון שקל ומאופיינים בשיעור רווח גולמי של 45%-50%. בנוסף, מחזיקה פלאז`ה סנטרס קרקעות, חלקן בשלבי תכנון וקבלת היתרי בנייה, המיועדות להקמת מרכזים בפולין, בצ`כיה, ברומניה וביוון.

מחזור ההכנסות שנבע לאלביט הדמיה, מפעילותה בתחום מרכזי המסחר והבידור בחודשים ינואר-ספטמבר 2003, הסתכם בכ-240 מיליון שקל. הרווח הגולמי, לאחר הוצאות פחת, הסתכם בכ-112 מיליון שקל (47%). מדובר בגידול ניכר בהכנסות וברווח לעומת התקופה המקבילה, שנבע בעיקרו משיפור בפעילותם של ארבעה מרכזים בהונגריה ושני מרכזים בפולין במהלך שנת 2003, וכן מהכללת פעילותם של שלושה מרכזים שנרכשו בפברואר 2002. כמו כן, הושפע הגידול בהכנסות מהתחזקות במטבעות הפעילות, בעיקר הפורינט ההונגרי, ביחס לשקל.

מלבד תחום המרכזים, מתמקדת אלביט הדמיה בתחום המלונאות, באמצעות החברה-הבת אלסינט. פעילות זו מתבצעת בערים מרכזיות, בעיקר ברחבי אירופה, באמצעות רשת "פארק פלאזה". כמו כן קיימים בשלבים שונים של בנייה וייזום שלושה בתי מלון ואתרי נופש הצפויים לכלול כ-1,400 חדרים שיגדילו את היקף חדרי המלון עליהם חולשת אלסינט לכ-3,500 חדרים. מחזור ההכנסות שנבע לאלסינט מהפעלה וניהול של בתי מלון בתשעת החודשים הראשונים של 2003 הסתכם בכ-126 מיליון שקל והרווח הגולמי בכ-40 מיליון שקל (36.7% מההכנסות).

אחזקה מרכזית נוספת ומבטיחה במיוחד יש לאלביט הדמיה בחברת אינסייטק טיפול מונחה הדמיה, העוסקת בפיתוח וייצור של אמצעי לא פולשני לטיפול בגידולים שפירים וממאירים. החברה הוקמה בשנת 99` כמיזם משותף לאלביט הדמיה ו-GE Medical Systems. נכון להיום מחזיקה אלביט הדמיה, שהשקיעה עד היום עשרות מיליוני דולרים באינסייטק, הנמצאת בשלב המו"פ, 53.8% ממניות החברה. ביוני אשתקד חתמה אינסייטק על הסכם עם חברה יפנית (Ktec) להפצה בלעדית של מערכות מתוצרתה ביפאן בשנים 2003-2005 בשווי כולל של כ-36 מיליון דולר.

השקעות טכנולוגיה נוספות יש לאלביט הדמיה בתחום הביוטכנולוגיה (33.3% מחברת גמידה, העוסקת בפיתוח טכנולוגיה להרחבת תאי גזע מחבל הטבור) ובתחומי התקשורת (36.2% ממניות אוליב, העוסקת בפיתוח ושיווק מוצרים המאפשרים קישור בין מערכות הדפוס המסורתיות של עולם העיתונים לבין עולם ההוצאה לאור האינטרנטי, ו-18% בחברת ויקון, הפועלת בתחום הציוד לביצוע שיחות ועידה ).

אלביט הדמיה סיימה את תשעת החודשים הראשונים של 2003 בהפסד של 89 מיליון שקל, בעקבות הוצאות מימון בסך של 172 מיליון שקל לעומת 28 מיליון שקל בלבד בתקופה המקבילה. הגידול בהוצאות המימון יוחס בעיקר לפיחות ריאלי משמעותי של מטבעות הפעילות בהונגריה ובפולין ביחס לשערי החליפין של המטבעות שמימנו פעילות זו, גידול בהיקפי יתרות האשראי של פלאזה סנטרס, קיטון באמצעיה הנזילים של הקבוצה והפסדים מעסקאות בתחום המכשירים הפיננסים הנגזרים. את שנת 2002 כולה סיימה אלביט הדמיה ברווח נקי של כ-40 מיליון שקל.