בולגריה - ממעוזי הנדל"ן בבלקן

על פי נתוני סוכנות הנדל"ן הלאומית שפורסמו בשבוע שעבר, בשנת 2003 גדל היצע הנכסים במדינה בשיעור ממוצע של כ-25%.

עיקר העלייה נגרם מזינוק חד של כ-80% באשראי הבנקאי, ובשיעור הריבית הנמוך יחסית השורר כיום במדינה.

כמו כן, שיעור התעסוקה בבולגריה, הגיע בשנה שעברה לרמות שיא, כאשר רק 3.6% מכוח העבודה במשק היה מובטל.

מעיקר העלייה במחירים נהנו דירות בגודל של 60 עד 80 מטר רבוע בפרברי הבירה סופיה, שמחירם זינק בכ-100%.

להערכת ראשי סוכנות הנדל"ן הלאומית, הפריחה של השוק עשויה להמשיך לתוך 2004, אך בקצב מתון יחסית יותר של כ-10%.

מחיר המכירה הממוצע של נכסים בבולגריה הסתכם בשנה שעברה ב-400 אירו למ"ר.

ערים נוספות במדינה, כגון: בבורגאס וורנה השוכנות על חופי הים הבלטי, נהנו גם הן מהעדנה של שוק הנדל"ן ומהשקעות מאסיביות בתיירות, והצמיחה בהן עלתה בכ-17% מעבר לממוצע הגידול במדינה.

רן שלח, שותף בחברת הייעוץ TASC, מקבוצת ארנסט אנד יאנג, הפועלת בתחומי התשתיות ברומניה ובולגריה, מסביר שחברות ישראליות משקיעות כיום כ-10 עד 20 מיליון דולר בשנה בבולגריה, כאשר החלק הארי של ההשקעות מופנה לתחום הנדל"ן.

לדבריו, מספר גופים ישראליים בוחנים בימים אלו כניסה למספר פרוייקטים גדולים יותר, בעיקר בתחום התשתיות, בהם הקמת מרכז מסחרי, ומרכז תרבות גדול בהיקף של מעל 50 מיליון דולר.

שלח מדגיש, כי בשנים האחרונות השקיעו יזמים ישראלים ברומניה, הגובלת עם בולגריה, מיליארדי דולרים בתחומי התקשורת והתשתיות.

"לישראלים יש תיאבון גבוה ביחס למשקיעים בינלאומיים אחרים, והם מוכנים להיות תחרותיים יותר ולקחת פרמיית סיכון גבוהה יותר", אומר שלח.

"הגופים הישראלים שפועלים ברומניה צברו ניסיון רב בשיטות ה-BOT וה-PFI, והם מבקשים לתרגם את הניסיון להצלחה בבולגריה.

הממשלה הבולגרית מבינה את הפוטנציאל ומבקשת למשוך אליה משקיעים ישראלים, והיא תערוך בקרוב כנס ליזמים בארץ בו היא תציג פרוייקטים בשווי של מאות מיליוני אירו, בהם פרוייקטים של כבישים, ביוב ואנרגיה", מציין שלח שמספר, כי ישראלים בעיקר מעורבים בהשקעות בתיירות ובניהול בניהול בתי מלון.

"רומניה ובולגריה צפויות להיכנס לאיחוד האירופי בשנת 2007, ועליהן לעמוד בסטנדרטים רבים בכדי לעבור את הקריטריונים של האיחוד, כגון: תשתיות, ביוב, איכות סביבה.

כמו כן על הממשלה לממן חיבור של המדינה לכביש החוצה את היבשת ממזרח למערב."

לדברי שלח, העזרה הממשלתית צפויה להיות דומה לזו שנתנה הממשלה הרומנית לפעילים ישראלים בשוק.

"הממשלה הולכת מאוד לקראת היזם, לוקחת סיכונים ועוזרת להשיג היתרים שונים.

הממשלה מבינה שהיזם הזר לוקח על עצמו סיכון ועוזרת למשקיע שלא מכיר את השוק המקומי". שלח מציין, כי גם ההיבט הפיננסי בא לידי ביטוי באופן משמעותי.

"דירוגי האשראי של בולגריה ורומניה נמוכים יחסית, ולכן עלויות המימון גבוהות. כדי להקל על עלויות המימון, הממשלות מוכנות לפעמים לתת לחלק מהיזמים בטחונות, ואף מכתבים לבנקים אשר ממנים את הפרוייקטים, לפיהם הממשלה מתחייבת לממן את הפרוייקטים, כלומר הממשלה נותנת גיבוי שלא ניתן בכלל לחשוב עליו במדינות מערביות".

בבולגריה חיים כיום כ-8 מיליון תושבים על שטח של 110 אלף קילומטרים רבועים.

התמ"ג המקומי מסתכם ב-34.9 מיליארד דולר או 1,500 דולר לנפש. שיעור הצמיחה במדינה הוא כ-2.5%, והאינפלציה עומדת על כ-5.9%.