שיתוף: גם הסכם לא רשום מחייב

בבניינים רבים בארץ הסתיימו הליכי רישום בית משותף, הבניין מחולק לתתי-חלקות ואף קיים תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות. אמנם מרבית הבניינים טרם נרשמו כבתים משותפים, אך לפי סעיף 77ב לחוק המקרקעין, גם בניינים אלו כפופים לדינים העיקריים של בתים משותפים כפי שמופיעים בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. דא עקא, כי המציאות לחוד והדין לחוד. לא פעם, נוהג של שנים יוצר מציאות השונה מהכתוב בתקנון של הבניין. עניין זה קורה בעיקר לגבי שימוש ברכוש המשותף.

הבעיה מתעוררת עת מי מהדיירים או חלקם טוענים, כי לפי נוהג של שנים, לדוגמא החצר המשותפת לבניין או הגג המשותף, חולקו בצורה השונה מהתקנון, ויתר הדיירים לא מסכימים עם ההסדר. ברוב המוחלט של המקרים, הסכמות כאלו הינן הסכמות "ג'נטלמניות" ללא שהועלו על הכתב, אך השכנים חיים עם זה ללא בעיה, עד שמי מהם מבקש לשנות את הנוהג.

נשאלת השאלה: האם מי שהיה צד להסדר או שרכש דירה בבניין כזה, בו יש הסדר בין השכנים והוא יודע על ההסדר, כפוף להסדר זה גם אם ההסכם לא נכתב בפנקסי המקרקעין?

שאלה זו נשאלת לאור הכלל הידוע, כי תום ליבו של רוכש מקרקעין מבוסס על ידיעתו של הרוכש או על יכולתו של הרוכש לדעת מפנקסי המקרקעין אודות הזכויות והחובות של בעל הנכס. לא פעם ידיעה זו אודות הזכויות והחובות באה ממקור אחר מחוץ למרשם מקרקעין. לדוגמא כשהמוכר עצמו או השכנים מיידעים את הרוכש.

מה כוחה של ידיעה כזו ועד כמה הסכם לא רשום מחייב, נדון לאחרונה בבית המשפט המחוזי בעניין ע.א. 03/1020 בובליל ישראל ואח' נ' שטיינר יוסף, בפני הרכב בראשות ס. נשיא השופטת ב. גילאור, והשופטים י. דר וא. שיף.

בעניין בובליל, המערערים הינם חוכרים של דירה בקומה שנייה של מבנה בנהריה. המשיב הינו החוכר של הדירה מתחת. לפני עשרות שנים הדיירים בבניין זה חילקו את החצר שמסביב לבניין כך, שלדירת המשיב הוצמד קטע החצר בחזית, ולדירת המערערים הוצמד קטע מהחצר העורפית. הסדר זה פעל שנים רבות ובשלב מסוים, נעשו הסדרים והסכמים נוספים בין שתי דירות, והמערערים ביקשו מבית משפט השלום בקריות פסק דין הצהרתי, כי הסדרים אלו, שנעשו על-ידי המוכרים שלהם, תקפים גם לגביהם ומחייב את המשיב, שירש את הדירה שמתחת מאמו ז"ל.

בית משפט השלום בקריות קבע, כי ההסכמים לא קיבלו תוקף על דרך של שילובם בתקנון או בספר החלטות, ועל כן אינם מחייבים. השופטת גילאור, שנתנה את פסק הדין העיקרי, קיבלה את הערעור של המערערים. השופטת גילאור קבעה, כי אמנם מרשם המקרקעין נועד ליצור "פומביות" לזכויות וחובות במקרקעין. יחד עם זאת, אם למתעניין במקרקעין יש מקור מידע אחר, אי הרישום לבדו אינו גורע מתוקף ההתחייבות.

כלומר, בעניין של הסכם בין שכנים, מירשם המקרקעין הינו "צורך ראייתי" בלבד ולא היוצר של הזכויות. לפי קביעתה של השופטת גילאור: "רישומו של הסכם הורתו ותכליתו ראייתית הן כלפי הבעלים הן כלפי צדדים שלישיים. המשמעות שלכך היא שבמקרה בו גלוי וידוע היה כל העת לצדדים דבר קיום ההסכם, ורישומיו נכרו היטב עקב הבינוי והנוהג בשטח מזה עשרות בשנים, לא קם צורך ראייתי נוסף ובפרט שהצדדים שניהם אינם מכחישים עצם קיום ההסכם וכל מחלוקתם מיוחדת לנפקותה המשפטית של מציאות נוהגת מוסכמת מקום בו לא נתבצע רישום בלשכת רישום המקרקעין. יש להעדיף את הפירוש התכליתי על זה העולה מן הלשון הפורמלית של סעיף 29א' לחוק המקרקעין".

ובהמשך נקבע על ידי השופטת גילאור: "פומביות הרישום, אם כן, היא העומדת ביסוד הרישום ולאורה יש לבחון אף יחסי חליפי הצדדים להסכם ועל אף שאינם צדדים להסכם גופא. אין דומה מצב בו צד קנה בתום לב נכס ובלא ידיעה על הסכמים בין בעליו הקודמים לצד ג', למציאות בה ידע הקונה על ההסכמים, וראה תוצאותיהם בשטח".

השופט דר, שהסכים עם קבלת הערעור, ביסס את התוצאה בין היתר על פסק הדין הידוע של השופט לנדוי בעניין יעקב כליפה (ע.א. 81/815). בפסק דין זה השופט לנדוי קבע בזמנו, כי הסכמה בעל פה לשימוש ייחודי במקרקעין אינה טעונה רישום מקרקעין, באשר הסכמות מסוג זה אינן מסוג הסכמות שטעונות מסמך בכתב כנדרש לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.

פסק דין בובליל דלעיל מנתח את אחת מהסוגיות הרווחות ביותר בין שותפים בכלל ובבתים משותפים במיוחד.

במובן מסוים, הסכמות מעין אלה מכניסות את הצדדים לסוג חוזה, שהינו מעין "בר רשות בלתי הדירה", כלומר רשות שלא ניתן לבטלה. הסכמות אלו, בדרך כלל, מלוות בוויתורים הדדיים של דייר אחד כלפי משנהו. כלומר, רשות כזו אינה בהכרח "רשות חינם", אשר ניתן לבטלה בכל עת (ראו ע.א 77/50 אפללו).

יחד עם זאת, יש לשים לב, כי אם בשלב כלשהו בחיי הבניין מסתיים הליך רישום בית משותף, וזאת בשונה מהנוהג הקיים, רישום בית משותף מהווה למעשה סוף לנוהג שהיה, כי הליך כזה למעשה בולע ומבטל את כל נוהג עבר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.