סוף מסקנה בקריאת השומה כולה

כמי שמכיר את פרטי המקרה אליו מתייחסת הידיעה, אני סבור שיש בה אי דיוק מהותי וענייני, שיש לתת עליו את הדעת בהרחבה. הכותב הגיע למסקנה השגויה, תוך התייחסות לפסיקתה של שמאית המקרקעין הגב' לבנה אשד, שאכן פסקה במקרה של קיבוץ המעפיל, כי אין מקום לפיצוי בגין העברת קו המתח.

אבל, הסיבה לפסיקה זאת לא נבעה מאישור התוכנית לקווי המתח, אלא מסיבות שונות לחלוטין.

בטרם אתייחס לפרטי המקרה הספציפי אציין, כי דינה של שומת מקרקעין שתיקרא בשלמותה ובעיון רב, ולא להתייחס לשורה התחתונה בלבד. למה הדבר דומה? שני שמאים מעריכים את אותו נכס ואחד מגיע למסקנה, כי הוא שווה 100, והשני מגיע למסקנה כי הוא שווה 60 בלבד. צאו ולמדו - הכיצד זה קיים פער כה גדול בשומות. פשוט מאוד: השמאי הראשון העריך את השווי בבעלות, והשמאי השני העריך את השווי כמוחזק על-ידי דייר מוגן. ולכן, מי שיקרא רק את השורה התחתונה, ולא התעמק בפרטי השומה, עשוי (או עלול) שלא להבינן.

שהרי לא לחינם חובה על שמאי מקרקעין (והנושא מוגדר בתקנות) לצרף לשומתו פרק מפורט המוגדר בעגה המקצועית "עקרונות ושיקולים". בפרק זה השמאי מפרט ומסביר (רצוי שהדבר ייעשה בהרחבה ובצורה בהירה), על פי אילו עקרונות הוא עיצב את שומתו והגיע למסקנותיו.

כך גם במקרה של שומתה המכרעת של אשד לגבי קרקעות קיבוץ המעפיל, לגביהן הגיע, לדעתי, הכותב למסקנה שגויה. אני סבור ששומתה המכרעת של הגב' אשד, במקרה של קיבוץ המעפיל, היא נכונה, עניינית, מדויקת ומבוססת היטב מכל ההיבטים שאליהם חייב שמאי מקרקעין להתייחס.

הסיבה (במקרה של קיבוץ המעפיל) בגינה פסקה הגב' אשד כי אין פגיעה בשווי המקרקעין, לא נבעה מהתוכנית החדשה לקווי מתח עילי (תמ"א 10), אלא מכך, שגם אילמלא אושרה תוכנית זאת, הרי שלקרקע לא היה פוטנציאל תכנוני מוכח.

הנושא של פוטנציאל תכנוני מוכח נידון לאחרונה מספר פעמים בפני בתי המשפט בישראל. לדוגמא: פס"ד בבית המשפט העליון בעניין לוסטרניק נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות, ואת פס"ד של בית המשפט המחוזי בת"א (ת"א 00/2993) בעניין דרדשתי ואחרים נגד מדינת ישראל (משרד הבינוי והשיכון, מחלקת עבודות ציבוריות).

היכולת להוכיח פוטנציאל תכנוני מוכח, דורשת מיומנות מקצועית גבוהה מאוד, ושומתה המכרעת של הגב' אשד גם בהיבט זה מצטיינת, לדעתי, ברמה מקצועית גבוהה מאוד, עובדה שקיבלה ביטוי גם בדברי השבח של יו"ר ועדת ערר מחוז מרכז, עו"ד אייל מאמו.

יתרה מזאת, עוד בטרם אושרה התוכנית החדשה מעל קרקעות המעפיל עבר קו מתח עליון (קו 400), וכל אשר נעשה בתוכנית היה העתקת הקו לשולי המשבצת. משמע, לא רק שהתוכנית לא פגעה בשווי המקרקעין, אלא היא יצרה מצב ששיפר את הפוטנציאל החקלאי שלהם.

במאמר מוסגר אציין, כי במקרה אחר ולגבי אותה תוכנית בדיוק (מקרקעי מושב חגור), כאשר התנאים היו שונים לחלוטין, פסקה הגב' אשד כי נפגע שוויים של המקרקעין. ללמדך, כי כל נושא וכל מקרה ראוי שידון לגופו ולעניינו. במקרה זה הצליחה הגב' אשד להוכיח, כי לקרקעות מושב חגור יש פוטנציאל תכנוני מוכח, וכי העברת קו המתח העילי מעליהן פגעה בשווי. גם במקרה זה פסיקתה של הגב' אשד היא פרטנית, מנומקת, עוסקת בכל ההיבטים התכנוניים והמשפטיים, ויש בה התייחסות לנושאים מהותיים ועקרוניים בנושא שווי מקרקעין. ועל כך ראוי שיאמר - סוף מסקנה בקריאה מעמיקה תחילה.

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין.