מושג חדש: פגיעה ודאית במקרקעין

ככלל, תוכניות המתאר הארציות הינן תוכניות כלליות ועקרוניות. תוכנית מתאר ארצית אינה אמורה לכלול תכנון ספציפי מפורט ומדויק של תוואי השטח המתוכנן בה, ולשם כך קיימות תוכניות המתאר ברמת ההירארכיה הנמוכה יותר. בדרך כלל, לאחר אישור תוכנית המתאר הארצית נערך תכנון מפורט, ובו רמת הרזולוציה (הפירוט) הינה גבוהה יותר, כך גם בנוגע לדרכים.

בתי המשפט הכירו בכך, כי גם תוכנית מתאר ארצית, ככלל, ותמ"א/3 (דרכים) בפרט, יכולה להיות תוכנית "פוגעת" ובסיס לעילת תביעה לפי סעיף 197.

מודגש, כי הבחירה להמתין עם התביעה לירידת ערך עד לתכנון המפורט הינה רווית סיכונים. באם יוכח, כי ניתן היה לזהות את הפגיעה כבר בעת אישור תוכנית המתאר הארצית, לא ניתן יהיה במסגרת תביעה לפי סעיף 197, אשר תוגש עם אישור התכנון המפורט, לתבוע פיצוי בגין הפגיעה שגרמה התוכנית הארצית.

מניסיוננו אנו יכולים לומר, כי מרבית מהתביעות לירידת ערך מוגשות רק לאחר אישור התכנון המפורט, כאשר במסגרתן לא הובאה כלל בחשבון, בעת הערכת שווי הנכס במצבו הקודם, העובדה כי תמ"א/3, למשל, ייעדה כבר לדרך את השטח עצמו או את אזור המקרקעין המושפע ודאית ממנה (מובא כאן כמושג חדש). באם יוכח במסגרת אותן תביעות, כי ניתן היה לזהות את הפגיעה כבר בעת אישור התמ"א, לגישתנו, ובהתאם להלכה הפסוקה, יהיה בכך כדי להביא לדחייתן.

ברשימה זו ננסה להראות, כי קיימים מצבים בהם לתמ"א קיימת השפעה ודאית על מקרקעין מסוימים, זאת גם אם לא ניתן לזהותם ברמת החלקה הבודדת, ונראה כי באותם מצבים היה על התובע להגיש כבר במועד אישורה של התמ"א את תביעתו לירידת ערך.

הכוונה בעיקר לחטיבות קרקע/מקרקעין (בד"כ המיועדים כקרקע חקלאית), גדולות, רצופות ובבעלות/חכירה אחת (מקרקעין הומוגניים), כמו למשל בתחום "משבצת" מושב או קיבוץ, או אף קרקע אחרת בעלת נתונים בסיסיים דומים.

קיימים שלושה מצבים אפשריים עיקריים:

המצב הראשון: מצב בו עובר התוואי במרקם של חלקות קטנות בבעלות פרטית או בחכירה. במקרה זה, בעלים/חוכר של חלקה בודדת איננו יכול לזהות באם חלקה כלולה בתמ"א אם לאו, ולפיכך נפסק כי ניתן להמתין עם הגשת התביעה עד לתכנון המפורט בו תתגבש הפגיעה.

המצב השני: מצב בו התוואי הטופוגרפי ברור. במקרה זה, לאור הנתונים הטופוגרפיים ונתונים פיסיים נוספים, ניתן לזהות ברמת ודאות את המקרקעין בהם עובר תוואי הדרך, וניתן היה להגיש את התביעה כבר במועד אישור התמ"א.

המצב השלישי: מורכב מעט מקודמיו. התוואי עובר בתחום רצף קרקעי הומוגני. ניכר כי בכל סיטואציה עובר הכביש בתחום רצף קרקעי זה. כאן ניכרת ההשפעה הוודאית שיש לתמ"א על המקרקעין. במקרה זה, הגדרת "המקרקעין" כוללת את חטיבת הקרקע במלואה.

בעת הערכת הפגיעה לצורך תביעה לפי סעיף 197, ייבחן שווים הכולל של המקרקעין במצב לפני התכנון המפורט לעומת שווים לאחר התכנון המפורט. "השווי הקודם" ייבחן לאור העובדה, כי תוואי הדרך חצה את המקרקעין במיקום זה או אחר. ככלל (למעט במקרים מיוחדים), השווי הכולל של המקרקעין אדיש למיקומו המדויק של תוואי הדרך ולהגדרה המדויקת של המקרקעין הכלולים במסגרתו.

סיכומו של דבר: היכן שניתן לאתר פגיעה אשר נגרמה כבר בעת אישור התוכנית הכללית, "ייכנסו" המקרקעין לתביעה בגין התכנון המפורט בערכים התואמים את ייעודם לפי התמ"א.

כך הוא הדבר גם באותם מקרים הכלולים במסגרת המצב השלישי המובא לעיל, וזאת גם ואם התוואי הסופי שאושר במסגרת התכנון המפורט איננו זהה לחלוטין לזה המופיע בתמ"א, ובלבד ותוואי הדרך בתכנון הקודם עובר במקרקעין. מקרקעין אלו מוגדרים על ידינו כמקרקעין המושפעים ודאית (כמושג חדש) מאישורה של התמ"א.

מומלץ לבעלי זכויות במקרקעין, לגביהם יש חשד כי נפגעו כתוצאה מתוכנית, הנחת תשתיות ו/או הכרזות למיניהן, להעביר את הנושא לבדיקה מקצועית פרטנית לגופו של עניין. באשר להיקף התביעה, זו תיקבע על פי עצתם של המומחים ויפה שעה אחת קודם.

עודד האושנר הוא שמאי מקרקעין ועו"ד מגדל היא ממשרד דנקנר-לוסקי, המייצגים בין היתר את חברת כביש "חוצה ישראל" בתביעות לירידת ערך .