כרסום נוסף במעמדו של החוזה המשולש

ביום 10.3.04 ניתן ע"י בית המשפט העליון פסק דין חשוב, הנוגע לזכויותיה של הסוכנות היהודית במערכת היחסים המשולשת בינה לבין היישובים והמינהל. עובדות המקרה בקצרה: במסגרת משבצת הקרקע של מושב בית נחמיה נכללה קרקע חקלאית, אשר יועדה לבנייה עירונית בהתאם להחלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל. בעקבות כך התקשר המושב בהסכם עם קבוצת יזמים, לפיו התחייב למכור להם את זכויות הבנייה אשר יקבל בעתיד מהמינהל וכן התחייב להסיר את כל השעבודים הרובצים על הקרקע. על רקע זה פנה המושב בבקשה לסוכנות, להסיר את השעבודים, אשר נרשמו לטובתה מכוח שתי אגרות חוב שנחתמו בעבר להבטחת חובותיו לסוכנות, שכן הסוכנות סייעה למושב רבות במתן תמיכה כספית והלוואות עד להתבססותו.

למרות שאין מחלוקת כי המושב פרע את כל חובותיו הכספיים לסוכנות, סירבה הסוכנות להסיר את השעבודים. בעקבות זאת, עתר המושב לבית המשפט המחוזי בת"א וביקש להצהיר, כי לאור פירעון החובות המובטחים באגרות החוב, מן הדין להורות על ביטולן. בית המשפט המחוזי קיבל את התובענה והורה על מחיקת השעבודים.

על פסק דינו ערערה הסוכנות לבית המשפט העליון. לטענת הסוכנות, אגרת החוב באה להבטיח לא רק חיובים כספיים, אלא גם התחייבויות לא כספיות. לשיטתה, ניתנו רוב הסכומים שאינם טעונים פירעון, במתנה על תנאי, לפיו תשמש הקרקע לחקלאות ותנאי זה הופר, ומשכך, זכאית הסוכנות לפיצויים מהמושב וגם סכומים בלתי קצובים אלו מובטחים באגרת החוב. עוד טענה הסוכנות, וזו טענתה העיקרית, כי בהתאם להוראות סעיף 22 לחוזה המשולש, הדן במצב של שינוי ייעוד הקרקע, זכאים המושב והסוכנות לפיצוי בעד הזכויות וההשקעות בקרקע שייעודה שונה. אגרת החוב נועדה להבטיח גם חובות עתידיים של המושב לסוכנות, בגין חלקה בפיצוי עקב שינוי הייעוד ועליית ערך הקרקע.

השופט תיאודור אור, אשר כתב את פסק הדין, ולדעתו הצטרפו השופטים א. חיות וא. לוי, קבע, לאחר בחינת נוסח אגרת החוב, כי היא נועדה להבטיח חובות כספיים של המושב בלבד ולא התחייבויות שאינן כוללות התחייבות כספית מפורשת. מסקנה זו נלמדת הן מפרשנות המסמכים הרלבנטים והן לאור הכלל הקובע, כי במקרה של ספק יש לפרש את המסמך נגד מנסחו.

בית המשפט דחה בשתי ידיו גם את טענת הסוכנות, כי אגרת החוב נועדה להבטיח את פיצויה עקב שינוי הייעוד, תוך שקבע, כי גם אם קיימת לסוכנות זכות לקבלת פיצוי במקרה כזה, הרי שהחובה בענין זה מוטלת על המינהל ולא על המושב. אגרת החוב באה להבטיח חובות של המושב ולא חובות של גורמים אחרים.

לאור האמור לעיל, דחה בית המשפט את ערעור הסוכנות והשאיר על כנה את פסיקתו של בית המשפט המחוזי.

בית המשפט העליון נמנע מלהכריע בשאלה העקרונית והחשובה: האם בכלל עומדת לסוכנות זכות לקבלת פיצויים במקרה של שינוי ייעוד בקרקע? יחד עם זאת, ניתן להבין מהערת אגב של השופטת חיות, כי ספק רב אם יש תוקף להתחייבות המופיעה בחוזה המשולש, לפיה יש לשלם לסוכנות פיצוי בגין שינוי יעוד הקרקע.

השופטת חיות קבעה: "כפי שציין חברי, אל מול זכות זו, ככל שהוקנתה לסוכנות בחוזה המשולש, אין עומדת התחייבות לתשלום שנטל על עצמו המושב. אדרבא, בענין זה ניצבים, לכאורה, הסוכנות והמושב באותו צד של המתרס אל מול התחייבות שנטל על עצמו המינהל כלפיהם. לפיכך, ומבלי להביע דעה בשאלת תקפותה של ההתחייבות לשלם פיצויים לסוכנות בגין שינוי ייעוד עתידי של המקרקעין, התחייבות זו אינה מובטחת באגרת החוב.." .

בהקשר זה מן הראוי לציין את עתירתה התלויה ועומדת של הסוכנות נגד המינהל בבג"ץ 99/738, המכוונת לעצור את החלטת המינהל לעבור להתקשרות בחוזי חכירה דו צדדיים עם יישובים שהגיעו לביסוס ויצאו מטיפול הסוכנות. כידוע, ביטל בג"ץ את צו הביניים שניתן במסגרת העתירה, שסיכוייה נראים קלושים, והמינהל החל ביישום מדיניות המעבר לחוזים דו צדדיים. אין ספק כי פסק הדין בפרשת בית נחמיה, מהווה כרסום נוסף במעמדו של החוזה המשולש.

(ע"א 02/2181 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מושב בית נחמיה. בשם המערערת: עו"ד ליפא מאיר, בשם המשיבה: עו"ד שאול ראובני).

הכותב מתמחה בדיני אגודות שיתופיות.