במשהב הבינו שאין מנוס

המנכ"ל שמואל בירנבוים: "אין לנו ברירה. בישראל אין קרקעות זמינות לבנייה, אין פועלי בנין, ולעומת זאת יש בירוקרטיה קשה ומטרידה".

משהב בודקת זה יותר משנתיים אפשרויות להשקעה בחו"ל. מתווכים, משקיעים ובעלי נכסים בחו"ל הציעו לחברה מידי פעם לרכוש מגרשים לבנייה, לרוב במזרח אירופה. בראשית 2002 יצא בירנבוים לסיור בן שבוע בורשה ובגדנסק, פולין, ובדק מגרשים שהוצעו למכירה. המסקנה אז היתה, שהחברה אינה בשלה עדיין לבנייה בחו"ל.

בינתים השתנה משהו. משהב, חברה לא-בורסאית, בבעלות הסתדרות הפועל המזרחי, שכל שנותיה היתה רווחית, נקלעה ב-2003 להפסדים. המיתון, ההאטה במכירת דירות, הוצאות המימון, ובעיקר הפעלת תקן 15 לגבי רישום ירידת ערך נכסים, עשו את שלהם. בירנבוים אינו מאשר ואינו מכחיש נתונים אלו. דירקטוריון משהב, בראשות אליעזר אבטבי, החליט שאין מנוס אלא לנהוג כמו כל האחרים (כמעט) ולבנות בחו"ל.

לפני כשנה קיבלה משהב הצעה ממשקיעים פרטיים, ששמם לא פורט, להכנס ב-50% לפרויקט בפראג. ההצעה נראתה רצינית, והנחיית הדירקטוריון איפשרה להתחיל במו"מ רציני.

בירנבוים: "נסעתי חמש פעמים לצ'כיה כדי לבדוק את הפרויקט. מדובר ב-5 מגרשים ריקים, בשטח כולל של 100 דונם, רבע שעה נסיעה מפראג. סיירתי באתר עם השותפים-בכח ועם בעלי הקרקע. עורכי דין בדקו את המצב המשפטי. חלק מהמגרשים מופשרים לבנייה למגורים, והאחרים בהליכי שינוי יעוד. הבירוקרטיה בצ'כיה הרבה פחות "מפותחת" בהשוואה לישראל, ברוך השם. רכשנו את המגרשים בהדרגה, עם השותף. בימים אלו השלמנו את רכישת המתחם, בהשקעה של 1.3 מיליון דולר, יחד עם השותף. נממן מהון עצמי ומהלוואה בנקאית".

- מה תבנו?

"נבנה 100 עד 130 וילות, על מגרשים שגודלם עד דונם. על פי עסקאות באיזור, ניתן למכור את הוילות ב-180 עד 200 אלף דולר. תמורת המכירות תנוע בין 18 ל-26 מיליון דולר, על פי מספר היחידות שנבנה ומחירי המכירה".

- הרווחיות שם בטוחה?

"איזו שאלה! הקרקע עולה 13,000 דולר לוילה, אולי פחות. הבנייה תעלה 75,000 דולר, לפי 500 דולר למ"ר מבונה, כי בצ'כיה המיסים על הבנייה נמוכים יחסית. לכך יש להוסיף הוצאות ניהול, פיקוח, תכנון, מימון ואחרות. אנחנו צופים ביקוש ער, מכירות טובות ורווח של כ-50% על ההשקעה".

- איך זה לעומת פרויקטים שלכם בישראל?

"בארץ אנו מרוויחים, במקרה הטוב, 15% על ההשקעה, לעתים רק 5%, ואם נותנים הנחות כמעט ואין רווח".

מה הלאה?

בירנבוים: "אנחנו בונים כיום 1,500 דירות ב-10 אתרים בישראל. אם הפרויקט בצ'כיה יצליח, נחפש לקנות עוד מגרשים בחו"ל ולהפנות אליה חלק משמעותי מפעילותנו".