רכישת נכס מכונס: כדאי לבדוק בציציות את המציאה

רכישת נכס מקרקעין מכונס נכסים (להלן: "רכישה מכונס") יכול שתעשה במסגרת הליכים שונים, הן בבית המשפט והן בהוצאה לפועל. לדוגמא: זוג המנהל התדיינות על הרכוש המשותף בבית המשפט לענייני משפחה ובית המשפט ממנה, בהסכמת הצדדים או בלעדיה, את עורכי הדין של הצדדים כ"נאמנים" או כ"כונסי נכסים", לצורך מכירת דירתם המשותפת למרבה במחיר. דוגמא נוספת- בנק מסחרי "רגיל" או בנק למשכנתאות, מחזיק בשעבוד על נכס מקרקעין של חייב ונוקט הליכים כנגד החייב, בהליכי מימוש השעבוד בלשכת ההוצאה לפועל, וזאת בבקשה כי מיופה כוחו של הבנק, עו"ד פלוני, ימונה ככונס נכסים על הנכס האמור.

רכישה מכונס מתנהלת בפיקוח "בית המשפט" (כלומר, בית המשפט ו/או ההוצל"פ) וככזו נחזית להיות נטולת סיכונים. האומנם?

מחד, התשובה חיובית הואיל ו"צו המכר" שנותן בית המשפט בסיומו של ההליך קובע בד"כ, כי "הנכס יימכר לפלוני אלמוני כשהוא נקי מכל שיעבוד ו/או עיקול ו/או זכות של צד ג' כלשהו". ומכאן אתה מסיק, שלא צפויות בעיות מצד ג' כלשהו או מכל אותם משעבדים ומעקלים למיניהם.

מאידך ראוי לשים לב לכמה בעיות אפשריות. האם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין (ה"טאבו")? אם כן - הבעיות מועטות יותר, אך גם במקרה זה מומלץ לבדוק - כאשר הזכויות בנכס הן מסוג חכירה, והבעלים הינו מינהל מקרקעי ישראל - האם הנכס בחכירה מהוונת אם לאו, שכן אם דרושה הסכמת המינהל לצורך העברת הזכויות, וזהו בד"כ המצב כאשר הנכס בחכירה לא מהוונת, כדאי לבדוק היטב האם כונס הנכסים הוא אומנם כונס של זכויות שהמינהל כבר אישר את העברתן. אם לא כן, תהיו צפויים לשלם דמי הסכמה, אלא אם בהסכם עם הכונס השכלתם להטיל עליו חובה זו.

אם הנכס אינו רשום בטאבו? במקרה זה, בין אם מדובר בנכס פרטי או בנכס מינהל, יש לבדוק היטב האם הושלמה או האם נתמלאו כל התנאים להעברת הזכויות לידי מי שהכונס נכנס לנעליו, הואיל וגם המינהל ו/או חברות משכנות, שבהן מתנהל הליך של העברת זכויות, אינן מוגדרות כצד ג' בהתייחס לצו מכר לפי "תקנת השוק", דהיינו, כל "פגם" ו/או חיוב הוא של הנכס עצמו ולא חיצוני לנכס. לכן, יתכן ואתם תאלצו לשאת בחיוב ו/או תיקון ה"פגם". הדבר דומה למצב שבו אתה רוכש מכונית מכונס נכסים, במחיר מציאה (או שלא), ומסתבר שהמנוע צריך לעבור שיפוץ כללי.

לאחרונה נתקלתי בסיפור קפקאי של זוג צעיר, שרכש מכונס נכסים, לפני כארבע שנים, בית צמוד קרקע במרכז הארץ, בית שנבנה על קרקע מינהל ואינו רשום בטאבו.

הזוג הצעיר החליט, מסיבות כלכליות, למכור את הבית ואף התקשר בזכרון דברים (עוד בעיה) עם קונים פוטנציאלים, אך לתדהמתו גילה, כי לא רק שהזכויות שרכש לתומו מכונס הנכסים אינן רשומות על שמו במינהל, אלא שהזכויות אף לא רשומות על שם הכונס. עוד עלה, שרשומים על הבית כחמישה עיקולים מגורמים שונים, וכן רישום של שני כונסי נכסים אחרים - וכל זאת על זכויות של פלוני שהיה זה שמכר את הבית לאלמוני, אותו אלמוני שכונס הנכסים "תפס" את זכויותיו.

נשמע מסובך? ובכן הפלונטר הזה היה מסובך והפתרון, בלו"ז קצר, הצריך מאמצים מרובים.

בנוסף, גילה הזוג הצעיר, כי לבית או לחלק מהבנייה בבית אין היתר בנייה כדין, אך כאמור נתון זה הוא חלק מ"תכונות הנכס" (זוכרים? שיפוץ כללי למנוע?!), והיה על הזוג לבדוק זאת טרם הרכישה.

לסיכום - ניתן למצוא "מציאות" ברכישת נכס מכונס נכסים, אך יש לבדוק פרטי ותנאי הרכישה כמו בכל עיסקה אחרת ואף יותר, ואין לסמוך על כך שהואיל וביהמ"ש מפקח על העיסקה, היא נטולת סיכונים.