ניוד זכויות בנייה כפיצוי: לא מעשי

לוקה באטימות - מכיוון שכבר עקב הליכי אישורה של התוכנית נגרמו נזקים רבים לבעלי בתים הכלולים בה. הליכי אישור תוכנית כוללים מגבלות בתקופת הדיונים, החל מתחילת הכנתה של התוכנית ועד לאישורה, מבלי שהמחוקק העניק זכות לפיצוי על פגיעות אלו. מכיוון שהכנת תוכנית השימור בתל-אביב, על גרסאותיה, נמשכת משנת 1991, הרי יש מי שהוטלו מגבלות על נכסיהם כל אותם שנים, נזקיהם מרובים ופיצוי אין.

גם מפסיקות של בתי המשפט וועדות הערר (זו המחוזית וזו של המועצה הארצית) עולה, כי המדובר בהליך פגום. כך, למשל, פלוני שחטא חטא בל יכופר, והוא או הוריו דאגו לבנות בית נאה שהרשויות חומדות להגדירו כבניין לשימור, ומפאת מצבו הוא מבקש להרסו ולבנות אחר תחתיו - אך עקב הליכי התכנון נאסרת עליו ההריסה מזה 13 שנה, ללא כל פיצוי על תקופה זו. וכך, כוונה טובה של כוהני השימור הובילה לגיהנום לגבי רבים, שמצאו עצמם קורבנותיהם של הליכי תוכנית השימור.

אפילו אותם אלו, שהמערכת היתה מוכנה לאפשר להם שינויים כלשהם בבתיהם מיועדי השימור, מצאו עצמם מול מערכת בירוקרטית כמעט בלתי אפשרית (וההומור השחור המתפתח יעיד על כך: הטענה כי מזמיני תכנון חדש דורשים מהאדריכל שיתכנן בית "מכוער", על-מנת שלא יוכרז לשימור ברבות ימים). לכשתאושר התוכנית, אלפי בעלי רכוש ימצאו מגבלות על רכושם שיפגע בערכו, ויאלצו לתבוע כדי פגיעתם (החוק מאפשר תביעה רק לאחר אישור התוכנית).

עצימת עיניים - כי עד כה לא הובאה, למיטב ידיעתי, כל בדיקה כלכלית/שמאית ראויה לדיון בוועדת התכנון, ולא נשמעו בה נציגי צדדים העלולים להיפגע. חרף זאת, ועד לתפנית האחרונה, הצביעו חברי הוועדה בעד התוכנית על-פי מצגים שהוצגו בפניהם על-ידי מעונינים בדבר בלבד, אשר מתנהגים כאילו רכושו של הפרט הינו קנינו של הציבור, הרשאי לחמדו כחפצו.

עד כה נטען, כי כנגד פגיעת התוכנית יוכלו בעלים של בניינים לשימור להיפרע כדי נזקיהם, ואולי אף להרוויח, ע"י מכירתן של זכויות בנייה לא מנוצלות עקב התוכנית, וזכויות נוספות שהתוכנית מעניקה להם.

אבל, כשנשאלה בוועדה השאלה, מהו היקף הזכויות המיועדות לניוד, ניתנה התשובה כי המדובר ב-120 אלף מ"ר! מספר עצום זה מעיד על כך שלאפשרות העברת הזכויות אין ערך מעשי, כפי שניסו יוזמי התוכנית להציג.

מעבר לפגם המוסרי בכפיית בעלי בתים מן היישוב להפוך לסוחרי נדל"ן בכח, הרי שהיקף עצום זה של זכויות למכירה יגרום ל"היצף" שטחים בהכרח, ולהיווצרות שוק של מוכרים (ועוד לא התייחסנו להשלכות המיסוי על המוכרים ולפגיעה בהיטל ההשבחה לרשות עקב העברת הזכויות; וגם לא הזכרנו את אותם כ-90% מבעלי הבתים לשימור שלא זכו להיות מוגדרים כבתים "לשימור מחמיר", וסוכריית ה"זכויות להעברה" כנראה שלא תחול עליהם).

אישורה של התוכנית יגרום, כאמור, בהכרח להגשת תביעות פיצויים רבות, ועל כך ראוי להעיר, כי עצם התביעה מעידה על פגיעה הן בפרט, שייאלץ לריב ריבו, לפרנס שמאים, והן לציבור, שיאלץ לשאת, בסופו של יום, בפיצוי על חשבון שירותים אחרים, ובמקרה זה, למיטב ידיעתי, גם יועצי הרשות אינם מוכנים לאמוד את מספר התביעות והיקפן. לפיכך, לו היו עורכי התוכנית מסתפקים מלכתחילה במספר סביר של בניינים לשימור, תוך הבטחת הטבות לבעליהם כך שלא יפגעו כפי שראוי היה - ניחא, אך הם חטאו, והכינו תוכנית חסרת איזונים ורסן.

הכותב הינו עורך דין, שותף במשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות'. ייצג את ארגון הקבלנים ואח' בהליך בו חויבה הוועדה המחוזית לסיים הטיפול בתוכנית השימור במועדים שנקבעו, ומייצג מתנגדים לתוכנית.