מראית עין של נכס שלא נרכש: העיסקה אינה עיסקה

עקרון זה נובע מחשיבות המקרקעין, אשר מהווה בדרך כלל את עיקר נכסיו של כל אדם. המחוקק מעוניין, כי בנכס כה חיוני ובעל השלכות רחבות בתחומי המיסוי והתכנון, לפחות הבסיס יהיה מוצק ועל-פי חוזה בכתב. כמו כן בני אדם, מימים ימימה, נהגו לכרות הסכם בכתב לגבי נכס מקרקעין שבבעלותם, כי גם הבריות ייחסו משמעות מיוחדת לעסקה במקרקעין.

אך לעיתים המציאות חזקה יותר מרצון המחוקק, וחרף כל האמור לעיל, ישנם אנשים שעושים עיסקה בינם לבין עצמם, או לפחות מתחילים את העיסקה, ללא כל הסכם בכתב אלא בעל פה.

עניין זה קורה לעיתים קרובות בין בני אותה משפחה או בין חברים, אך אלו וגם אלו ממלאים את בתי המשפט בתביעות בין הצדדים, או בין המוכר והקונה לבין צדדים אחרים, אשר טוענים לזכות במקרקעין.

כזה היה המקרה אשר נידון לאחרונה בפני השופט י. יעקבי-שווילי מבית המשפט המחוזי בחיפה, בעניין ת.א 99/558 עאטף סלימאן נ' שפיקה גלבראן ואח'. בעניין עאטף, התובע בקש מבית המשפט להצהיר, כי הוא רכש את הזכות של מורישים של חלק מהנתבעים (להלן: המנוח), וזאת לפי הסכם בעל פה בין התובע לבין המנוח. על פי נתונים של פסק הדין, המנוח רכש את נכס המקרקעין נשוא הדיון ב-1989, אך חרף זאת הנכס עדיין רשום על שם אחד בשם שפיקה, אשר מודה כי מכר את המקרקעין למוכר, שלאחר מכן מכר למנוח.

הנתבע 5 בתביעה (אחד בשם גסאן מזאריב) טוען, כי רכש את המקרקעין מהמנוח ועל כן המקרקעין שייכים לו בלבד. הטענה של התובע בדבר הסכם בעל פה במקרקעין ראויה לדיון רק בשל העובדה, כי הפסיקה של שנים אחרונות הקלה עם דרישות הכתב, ובמקום שברור על פניו כי התקיימה עיסקה בין הצדדים והושלמה, מפאת חוסר תום לב, אוכפים את העיסקה על מוכר שקבל את מלוא התמורה והכופר בעיסקה בשל העדר חוזה בכתב.

זו גם הסיבה, שהבקשה לדחייה על הסף שהוגשה במהלך המשפט נדחתה. החריגה מקביעה של סעיף 8 לחוק המקרקעין החלה בעניין הלכת ע.א 83/579 זוננשטיין פ"ד מב (2)278, כפי שהוזכר ע"י השופט יעקבי-שווילי, אך הגיע לשיאו בפסק הדין בעניין ע.א 93/986 קלמר נ' גיא פד"י נ (1) 185.

השופט יעקבי-שווילי, לאחר ניתוח של המקרה, דחה את התביעה בקובעו, כי הנסיבות של מקרה זה לא מצדיקות להכניס את המקרה לחריג של בית המשפט.

את זאת למד השופט יעקבי-שווילי מהצטברות של מספר דברים. האחד, שתביעה לאכיפה באה רק 5 שנים לאחר קרות האירוע, וכל הזמן התובע יצר מצג שכאלו הנכס שייך למנוח.

למצג זה הייתה תכלית מיוחדת וזה כדי שבבוא העת ובשעת כושר, התובע יוכל "לגלגל" המקרקעין לאחרים ולהרוויח ממנו מבלי ששילם על זה מיסוי מקרקעין.

כדברי השופט יעקבי-שווילי: "התובע המתין 5 שנים מאז העיסקה עד אשר הגיש תביעתו. בינתיים יצר התובע מראית עין כלפי עלמא, שהנכס נמצא בבעלותו של המנוח ושלא נמכר על ידי המנוח. אכן מי שהתעניין ברכישת הנכס מהמנוח והלך לבדוק את מצב הבעלות במשרדי המס בעיריה, לא מצא זכר למכר של הנכס מהמנוח לאחר, ובידי התובע לא היתה כל אסמכתא כתובה לכך שרכש את הנכס מהמנוח. התנהגות זו של התובע פתחה פתח לנתבע 5 לרכוש את הנכס מהמנוח. אם עכשיו נעתר לבקשתו של התובע ונזכהו באכיפת חוזה שנעשה בע"פ, הרי תיפגע זכותו של הנתבע 5 (ששילם את מלוא התמורה למנוח, וכפי שנראה אין סיכוי שיגבה את אשר שילם מעזבונו של המנוח)".

כמוכן התובע ידע, כי הזכויות במקרקעין שייכות לכל משפחת המנוח ולא למנוח בלבד, ולמעשה לא ראה עצמו כרוכש אמיתי של המקרקעין אלא כמעין מתווך שבדרך.

קביעה זו של השופט יעקבי-שווילי, מקבלת יתר חוזק לאור הלכת "גנז" הידועה, ע.א 97/2643 פ"ד נז(2)385. גם אם השופט יעקבי-שוולי היה מגיע למסקנה, שהמנוח אומנם מכר את המקרקעין לתובע, קרי עשה עיסקה נוגדת, עדיין אי רישום כל סממן בפנקסי המקרקעין בנסיבות המקרה יצרו את "התאונה המשפטית". בעקבות כך התובע 5, בתום לב, נכנס לעיסקה עם המנוח ורכש ממנו את המקרקעין, מבלי לדעת של מאן דהוא יש טענה כלשהי כלפי מקרקעין.

פסק דין זה מהווה אות אזהרה לאותם יזמים או מתווכים, אשר "סוגרים עיסקה" עם בעל הקרקע מתוך כוונה לגלגל את המקרקעין הלאה, ובינתיים הבעלים בעצמו עושה עיסקה מבלי לידע את "הקונה" הראשון ככל שהוא קונה. אי עריכת הסכם כלשהו, אי דיווח לשלטונות מס ואי תשלום כל מס, ככל הנראה יוצרים את החזקה, שהעיסקה לאו עיסקה היא, ורק בנסיבות מיוחדות נתן לייחס "עיסקה" לכוונת שבלב או בפה, שלא קבלה כל ביטוי חיצוני לא בכתובים ולא בתשלומי מס.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.