יש גבול וסופיות גם להתמחרות

לפי הדין, על הכונס לשקוד ולחפש את ההצעות הטובות, ומטבע הדברים הגבוהות ביותר למקרקעין, כדי להקטין את החוב של החייב ככל האפשר. הסיבה היא, שלא די במכירת מקרקעין, באשר הנושה יכול להמשיך ולעקוב אחר החייב בניסיון להיפרע ממנו בדרכים אחרות ובנכסים אחרים.

הבסיס לביצוע מימוש הנכס במסגרת הליך כינוס נכסים הינו חוות דעת שמאית המוגשת לכונס על שווי המקרקעין. דא עקא, כי בפרקטיקה לעיתים קיים פער עצום בין מה שחוות הדעת השמאית מראה כמחיר ריאלי של המקרקעין בכינוס, לבין מציעים בפועל.

פער זה בין חוות דעת שמאית לבין המציעים בפועל מדרבן את המבקש עצמו לקבל כל הצעה הגבוהה מההצעות שהוצעו לראש ההוצאה לפועל, גם אם ראש ההוצאה לפועל כבר אשר את העיסקה לקונה כלשהו במסגרת הליך הכנוס . מתח זה גורם לסחבת בלתי פוסקת של בקשות על בקשות בערכאות שונות ומגוונות. נשאלת השאלה: עד מתי המבקש, או אפילו הכונס עצמו, יכול לפנות לערכאות ולבקש, כי המקרקעין שנמכרו לראובן במסגרת כינוס יימכרו לשמעון המציע סכום גבוה יותר? שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט העליון בפני השופט א. גרוניס בערך כע"א 481/ וינקלר נ' בנק הפועלים בע"מ ואחרים.

בעניין וינקלר, המבקש ואביו היו בעלי זכות חכירה במקרקעין. בשל חדלת פירעון, המשיב החל בהליכי כינוס נכסים בפני הכונס. היו חוות דעת שמאיות, אשר העריכו את הנכס בין 800 אלף דולר עד ל-2.8 מיליון דולר! במסגרת הליכי הכינוס ולאחר פרסומים רבים, ביצוע התמחרות בין מציעים ובניהם, הנכס נמכר ב-350,000 דולר.

הכונס פעל כדין לאישור הליכי מכר ע"י שפנה לראש ההוצאה לפועל לאישור המכר, וביום 10.3.03 ראש ההוצאה לפועל אישר את המכר. הקונים שלמו את עיקר התמורה וכמו כן שולמו מס מכירה, מס ערך ומוסף ומס רכישה (מן הסתם כנראה לא היה צורך בתשלום מס שבח כי הנכס נמכר בהפסד). ביום 29.4.03 המבקש פנה לראש ההוצאה לפועל בבקשה לבטל את המכר, בטענה כי מצא קונה חדש המוכן לשלם סך של 500 אלף דולר עבור המקרקעין.

יודגש, כי המבקש היה מיודע לכל הליכי התמחרות, אך העלים מעיני ראש ההוצאה לפועל ומעיני הכונס, כי מתנהל נגדו גם הליך של פשיטת רגל בהוצאה לפועל במקום אחר. לטענת המבקש, יש לבטל את הליך המכירה כאן, ובשל כך פנה לערכאות, עד שהגיע להכרעה בפני הנשיא אורי גורן בבית המשפט המחוזי. הנשיא גורן דחה את בקשתו של המבקש ואישר את המכר הקודם על ידי הכונס, בקובעו, כי בשל החוב הכבד של המבקש לא יהיה בתוספת עוד 150 אלף דולר משום שינוי משמעותי של מצב המבקש ו/או נושיו, ואין זה מצדיק לפגוע בציפייה לגיטימית של הקונה המקורי מהכונס, ועוד בשלב כה מאוחר.

על החלטה זו המבקש הגיש את הבקשה לרשות לערעור. השופט גרוניס, לאחר בחינת העניין, החליט לדחות את הבקשה ולהשאיר את החלטת הנשיא גורן. השופט גרוניס קבע, כי במקרים מעין אלו יש לשוות לנגד עינינו את כל בעלי האינטרסים הנוגעים בדבר. יש לדאוג כי לא יקופח עניינם של נושי החייב, וכן יש להקפיד, כי מציעים רבים ייכנסו להתמחרות, ובכך לדרבן את המציעים להציע הצעות גדולות יותר.

השופט גרוניס קובע: "יש להתחשב באינטרס של אלה המשתתפים בהליכי מכר של נכס בהוצאה לפועל או בפשיטת רגל וכד'. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם".

בעניין זה השופט גרוניס מאמץ גם את הלכת לוי נ' עו"ד ברכה, (ע.א. 00/509). יחד עם זאת השופט גרוניס קובע, כי אשור המכר, אינו עקרון מוחלט. בעניין זה השופט גרוניס מאמץ את הלכת ע.א. 00/509, לוי נ' ברכה, שקבעה:

"אין להוציא מכלל אפשרות כי בנסיבות חריגות ביותר ייתכן שהיה מקום להיזקק אף להצעה מאוחרת אילו ניתן הסבר מניח את הדעת לאיחור, בהינתן משמעות כלכלית מיוחדת להצעה חדשה ובכפוף לכך שהיתה ניתנת למציעים אחרים הזדמנות להשוות הצעותיהם, מקום שלא היה בכך משום פגיעה מהותית בציפייה לגיטימית של צד שלישי שהספיק בינתיים להתקשר עם הנאמן בחוזה מכר".

חרף זאת השופט גרוניס קובע, כי המקרה דנן אינו נכנס לגדר החריג המצדיק את ביטול המכר המקורי. השופט גרוניס קובע, כי ההצעה החדשה עלתה רק לאחר אישור המכר, תוך שהמבקש ידע על כל ההליך והשתהה בכל השלבים בהגשת בקשות לעיכובים. אין לאפשר מצב שהמבקש יפעל כרצונו, וללא הגבלת זמן.

השופט גרוניס קובע, כי ההצעה החדשה, ככל שתהיה גבוהה יותר, נוכח הפער העצום בין ההצעות לבין המכר בפועל, אין המדובר בשינוי טוטאלי המחייב חריג מהעיקרון של "קדושת אישור המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל".

מקרה זה מזכיר לרבים העוסקים בכינוסי נכסים מקרים דומים. מפסק דין זה ניתן ללמוד, כי רק הצעה שיש בה לשנות כדי באופן דרסטי את המאזן של החוב, יכולה לשבש ולעצור את הליך המכירה שאושרה. ולא די בסתם הצעה, שההפרש בינה לבין ההצעה שזכתה מהווה אחוזים קטנים מהמצב הכולל של חוב החייב.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.