האם אזורים מבשרת על בוא האביב?

במהלך המחצית הראשונה של השנה מכרה אזורים 340 דירות, בתמורה כוללת של 280 מיליון שקל (מהן 180 דירות, ב-140 מיליון שקל, ברבעון השני), לעומת 270 דירות ב-166 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2003 (מהן 110 דירות ב-71 מיליון שקל ברבעון השני לבדו). קצב המכירות של החברה במחצית הראשונה עומד לפיכך על 170 דירות ברבעון בממוצע, לעומת 130 דירות ברבעון בלבד בשנת 2003.

גם בדו"ח הרווח והפסד של אזורים ניתן לראות שיפור ניכר במחצית הראשונה של השנה. החברה מדווחת על הכנסות של 204.2 מיליון שקל ברבעון השני, לעומת 119 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל, כשההכנסות ממכירת דירות וקרקעות עלו מ-113 ל-191.7 מיליון שקל, וההכנסות משכ"ד הוכפלו מ-6 ל-12.5 מיליון שקל.

"עיתוי רישום ההכנסות אצלנו כמעט אקראי, ואינו תלוי בקשר ישיר עם המכירות ברבעון הספציפי", אומר איתן סורוקה, מנכ"ל אזורים. "בגלל כללי החשבונאות, רישום ההכנסות נעשה לאחר שנמכרו לפחות 50% מהדירות בפרויקט, ונבנה לפחות 25% ממנו. לכן, אם בניין בקרית אונו לא עמד בקריטריון הזה במשך שנה, הוא לא נכנס לדו"חות. אבל אם לפתע הוא כן עומד בקריטריונים, הוא נכנס לדו"ח, גם אם הדירות עצמן לא נמכרו ברבעון הרלבנטי, אלא לפני כמה רבעונים. ההכנסות שרואים עכשיו הן מדירות שנמכרו גם ב-2003 וגם השנה".

הגידול בהכנסות אזורים מדמי שכירות נובע הן מהקניון שמקימה החברה בקרית אונו והמשרדים שמעליו, והן מנכס מניב שרכשה החברה בלונדון, לפני מספר חודשים. אזורים השלימה כבר את בנייתו של כשליש מהקניון, וזה מאוכלס כבר למעלה משנה בתפוסה של 100% (לדברי סורוקה). כעת שוקדת החברה על השלמת יתר הקניון, ולדברי סורוקה הבנייה תימשך עוד כ-18 חודשים.

הנכס בלונדון הוא בניין משרדים בגדה הדרומית של התמזה, אותו רכשה אזורים תמורת 26 מיליון לשי"ט. הבניין, בן 6,000 מ"ר, מושכר לחברת מחשבים גדולה בדמי שכירות של 46 דולר למ"ר בחודש, או 2 מיליון ליש"ט בשנה, בחוזה ל-10 שנים. על-פי החוזה, דמי השכירות אמורים לעלות בשנה הבאה, על-פי מצב השוק (הנורמה בבריטניה היא, שדמי השכירות יכולים להתעדכן רק כלפי מעלה, אך לא כלפי מטה).

מלבד הגידול בהכנסות, רשמה אזורים הכנסה חד פעמית של 14 מיליון שקל, בעקבות הפחתת מס החברות מ-36% ל-35% השנה, ול-30% ב-2007.

בעקבות זאת, עומד הרווח של אזורים ברבעון השני על 30.3 מיליון שקל, לעומת 5.2 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל אשתקד. במחצית הראשונה עמד הרווח על 37.4 מיליון שקל, לעומת 11 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מהדו"חות עולה, כי גם בנטרול אותה הכנסה חד פעמית של 14 מיליון שקל, מציגה אזורים שיפור ניכר ברווחיות ביחס לשנה שעברה.

בעוד שמדו"חות אזורים לתקופה של רבעון, ואפילו לתקופה בת חצי שנה, קשה ללמוד על מצבה של החברה (בשל כללי החשבונאות), הרי שהגידול במכירת הדירות מעיד יותר מכל על שיפור בפעילות החברה בפרט, ומשקף את ההתעוררות המסוימת של ענף הבנייה למגורים בכלל. על-פי הנתונים במשק, ההתעוררות נרשמת בעיקר באיזור המרכז, בעוד שבפריפריה עדיין לא שומעים את גלגלי הקטר שיוצא מהבוץ.

"אזורים לא פונה למגזר העממי מאוד", אומר סורוקה. "אנחנו לא בונים בערי פיתוח או בפריפריה, אלא בעיקר באיזורי ביקוש, שבהם דירות 4 חדרים נמכרות ב-130 אלף דולר ומעלה - כלומר לקהל מהמעמד הבינוני ומעלה. לפי מה שאני רואה, יש התאוששות מסוימת בדירות היקרות, שנמכרות יותר מבעבר".

לאחרונה מדברים רבות על חיזוק הקשר בין יהודי צרפת לישראל, על רקע גילויי האנטישמיות במדינה. גם סורוקה מרגיש זאת: "יש מכירות בולטות ליהודים מצרפת וגם לארה"ב, ובפרויקטים שמבוקשים על ידם רואים פתאום גידול. מדובר בפרויקטים בערים כמו נתניה, אשדוד, תל-אביב ועוד. זה לא מסביר את כל הגידול, אבל זה כן מסביר חלק ממנו".

אחת הערים שבהן בולטת אזורים היא קרית אונו. "קרית אונו תמיד היתה אצלנו חזקה, בזכות העובדה שיש לנו שם פרויקט טוב, וזו עיר שנחשבת טובה".

גלובס: בעבר ציינת שיש לכם מלאי גבוה של קרקעות שמוכנות להפעלה, ושתפתחו אותן ברגע שיתחיל הביקוש. התחלתם בכך?

סורוקה: "כן. ברבעון האחרון התחלנו 3 פרויקטים מאוד גדולים: שטח 9 בגבעתיים, עליו יבנו 140 דירות בשני מגדלים בני 18 קומות; פרויקט בקרית אונו, שבו נבנה כ-300 דירות; פרויקט ביבנה, שבו עוד 140 דירות".

- איך רמות המחירים כיום?

"רמות המחירים עלו, אבל באופן מאוד מתון - עדיין לא היתה עלייה משמעותית או פריצה של המחירים. מדובר בעליה של 3%-2%, אבל לא פריצה".

- צפויה עליה משמעותית יותר?

"אני חושב שעליית מחירים תבוא, כי פשוט אין דירות בשוק. המלאי יורד כל הזמן. זה תהליך פסיכולוגי - כשאנשים חושבים שמחירי הדירות מתחילים לרוץ, הם מסתערים על הדירות והמחירים עולים עוד יותר - כמו בכל שוק אחר".

- אז לא היה כדאי לכם לחכות עם הפרויקטים החדשים עוד כמה חודשים, ואז לפתוח אותם במחירים גבוהים יותר?

"נכון, אבל אני לא מוכר את כל הדירות עכשיו. אפילו אם תהיה עליית מחירים רק בעוד שנה, אני אהנה ממנה. הרי גם בעוד שנה לא כל הדירות הללו ימכרו, אז זה לא משמעותי".

שינוי חיובי נוסף שעליו מצביע סורוקה הוא רכישת דירות ככלי השקעה. "לראשונה זה לא מעט שנים, ישראלים רוכשים דירות להשקעה. אתה יכול לקבל תשואה של 4% על דירה, ו-3% על פיקדון. דירה פטורה ממס, ופיקדון לא. אז אנשים חוזרים לקנות דירות להשקעה, כי גם המחירים נוחים מאוד. נכון שלא מדובר בהיקפים גדולים, אבל הם חזרו, וזה כבר משהו חיובי".

- איך ההתפתחות של הצד השני, צד הקבלנים המבצעים?

"רמות מחירי הביצוע עלו, אבל לא באופן דרמטי, אלא באחוזים בודדים. הבעיה האמיתית היא אחרת: קבלנים לא ניגשים היום למכרזים, כי אין להם פועלים. בנוסף, העלייה בשכר הפועלים ב-40%-30% מביאה לכך שקבלנים מפחדים לקחת התחייבויות נוספות במכרזים חדשים. הבעיה הכי גדולה היא, שנוכח המצב הקבלנים מתחילים גם לאחר במסירת הדירות, בגלל היעדר ידיים עובדות".

- איך אתה, כיזם, יכול להתמודד עם זה?

"קודם כל, אני לא עובד עם כל קבלן, אלא רק אם כאלה שאני מכיר ושעובדים אצלי לאורך זמן. יש לנו קבלנים קטנים שעובדים כמעט רק איתנו, ואנחנו שומרים עליהם ולא נותנים להם ליפול. יש לנו בעיות פה ושם, ומתמודדים איתן".

- למה שלא תלך כמו שיכון ובינוי ותקים (או תרכוש) חברה קבלנית משלך? הרי המצב של הקבלנים לא מזהיר, ובתנאים האלה בטוח תוכלו לקנות מישהו במחיר אפסי.

"כבר הציעו לי הרבה פעמים בהיסטוריה שלי לקנות קבלנים. אני לא רוצה לבקר אחרים, אבל לדעתי זה לא דבר טוב לחברה היזמית. אחזקה בקבלן מבצע מאלצת אותך לספק לו עבודה, בין אם הוא עובד טוב או לא טוב. במצב הנוכחי אני משלם לקבלנים שלי פחות ממה שמשלמות חברות שיש להם קבלן בבית. לי אין מחויבות לאף אחד, ואני הולך עם מי שטוב לי. התחרות של הקבלנים על העבודה איתי מביאה לתנאים טובים יותר לאזורים.

"בנוסף, בתקופת מיתון בענף, תמיד טוב שאין לך קבלן, כי אז אתה יכול לבחור את מי שאתה רוצה במחירים נוחים. אנחנו לא רוצים קבלן בבית".