קנייה מכינוס נכסים: אישור המכר אינו סוף פסוק

חייבים רבים מתקוממים על כך שכונסי נכסים מוכרים את נכסיהם במחירים נמוכים משמעותית ממחיריהם בשוק החופשי, אך טענה זו כמוה כויכוח "מה בא קודם, הביצה או התרנגולת"? בעוד שפעם היה אישור מכר ע"י ראש ההוצל"פ מהווה "סוף פסוק", והקונה ידע אם זכה סופית בתוך זמן קצר ממתן הצעתו לרכישת הנכס, הרי שבשנים האחרונות הפכו בתי המשפט את אישור המכר ל"אישור על תנאי", ויוצא שקונים מכינוס נכסים שנתנו מחד הצעה בלתי חוזרת לרכישת הנכס, תוך שצרפו לה סכום כסף משמעותי (15% ממחיר הרכישה), מצויים מאידך במצב של אי ודאות, בו לא ברור להם אם הם זכו במכר (שממנו אינם רשאים לסגת מיוזמתם) - לפעמים אפילו במשך שנים.

נשוא רע"א 95/2202 (פרשת שפר) היה ביטול מכר שאושר מלכתחילה ע"י ראש ההוצל"פ, תוך שביהמ"ש המחוזי אפילו לא נתן לקונה את יומו להתנגד לביטול המכר. העליון שמר על זכויות הקונה וסירב להכיר בשלילת זכויותיו מבלי שניתנה לו זכות ההתנגדות, ובשל כך בלבד ביטל את פסק דינו של המחוזי, והשיב על כנו את המכר שאושר מלכתחילה.

ואולם, תחת שביהמ"ש העליון ימשיך וידבוק בפסיקתו הראויה בעניין שפר, הוא סרב במקרה דומה שהובא לפניו (בר"ע 01/7291) אפילו לתת לכונס הנכסים רשות לערער על פסק דינו של המחוזי, שביטל מכר מבלי שהקונה זומן לדיונים בפניו, ומבלי שניתן לקונה יומו לטעון כנגד ביטול המכר. כך יצא, שבמדינת ישראל הדמוקרטית נשללו מהקונה זכויותיו בנכס (שגובשו עם אישורו של המכר ע"י ראש ההוצל"פ), וזאת לא רק מבלי שניתנה לו זכות להתנגד לשלילת זכויותיו - אלא אפילו מבלי שידע שמתנהלים הליכים בבית משפט לשלילת זכויותיו בנכס שרכש (בית המשפט נימק סירובו ליתן רשות ערעור בטענה התמוהה שהסוגיה אינה מעלה שאלה בעלת חשיבות משפטית או ציבורית המצדיקה דיון בערכאה שלישית).

בפסיקתו זו של העליון החלה סדרת פסיקות שהביאה לתחושה שהקונה לא מהווה צלע חשובה במשולש כונס-חייב-קונה, כי אם בן חורג שאין מי שעומד על משמר זכויותיו. כך למשל ברע"א 01/8305, נקבע כי אף שהקונה זכה בהתמחרות לאחר שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר, ייפתח המכרז מחדש ותתאפשר כניסה למציעים חדשים שיציעו הצעה גבוהה יותר, אף אם הם התעוררו לאחר תום המכרז.

אכן נכון, כי פסיקה זו נתמכה בעמדה שיש לדאוג למיקסום שווי הנכס הנמכר, אך אל לנו לשכוח שזכות זו של החייב באה על גבו של הקונה, שהציע וזכה ובכל זאת מצא עצמו מפסיד. גם פסק דינו של העליון מיום 12.8.04, בע"א 01/2000, שניתן ע"י השופט מצא, המשיך לקבע את דחיקת זכויותיו של הקונה הצידה. גם שם, לאחר שהקונה זכה בנכס התיר בית המשפט לחייב לפדות את הנכס.

אין חולק כי זכותו של חייב לפדות נכס השייך לו היא זכות חשובה, אולם ראוי לקבוע שחייב שלא מימש את זכות הפידיון יהא מנוע מלעשות כן לאחר שנפתחו הליכי מכרז, שאם לא כן ימצאו עצמם שוב מציעים כשזכייתם הינה רק זכייה על תנאי.

תוצאה מעין זו תבריח את הקונים ותותיר בתמונה רק את הספקולנטים, כך שהתהליך שיצא לדרך לשם שמירת זכויות החייבים יגיע לסופו עם פגיעה משמעותית בחייבים שנכסיהם יימכרו בנזיד עדשים. בעוד שפעם היו "עמך" מגישים הצעות לרכישת נכסים מכינוס נכסים, הרי שלאור אי הוודאות, לאור הסכנה שהליכי אישור המכר יימשכו זמן ארוך, ובמיוחד לאור החשש שייתכן שאחרי חודשים רבים (ואפילו שנים) יבוטל המכר - ידירו עצמם קונים רגילים (שהם אלו שבד"כ הציעו את הצעות הגבוהות) מרכישת דירות מכינוס נכסים, ויותירו את הזירה למחפשי ההזדמנויות שיבקשו לרכוש נכסים במחצית משוויים.

סוף דבר הוא, שפגיעה בוודאות הקנייה ע"י קונים פוטנציאליים תביא לפגיעה דווקא בחייבים, שכן אם פעם היו קונים פוטנציאליים מציעים הצעות לרכישת נכסים מכינוס נכסים ב-90% מערכן - הרי שלאור אי הוודאות שפורטה לעיל יוגשו הצעות בשווי 70% מערך הנכס, ואף פחות, וכך יצאו דווקא החייבים, שאת נכסיהם מוכרים, ניזוקים.

השופט אשר גרוניס, ברע"א 04/4891 (שניתן ביום 20.7.04), הבין כי הרחקנו לכת יתר על המידה לשם הגנת זכויות החייב, וקבע: "אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם... כך למשל, אם רק מספר מצומצם של מציעים יסכימו לסכן את כספם, לא ניתן יהא למכור הנכסים בתמורה מקסימלית, כפי שיכולה היה להתקבל במסגרת מכירה פומבית או התמחרות רבת מתחרים. הדבר יסב נזק הן לציבור החייבים בכללו והן לנושי החייבים".

נראה, אם כן, שיש לשקול מחדש את התפיסה הישנה שעם קבלת אישור המכר יהווה הדבר "סוף פסוק", ואז אולי יחזרו למעגל המציעים גם הקונים המכונים "עמך", שיוכלו לרכוש את הנכסים כמעט במחירי שוק מלאים, ויחזור אמון הציבור הרחב בהליכי מימוש נכסים בהוצל"פ.

הכותב הינו יו"ר ועדת בג"ץ בלשכת עוה"ד (מחוז ת"א), מכהן ככונס נכסים מטעם בנקים למשכנתאות.