מעלות קבעה דירוג של AA- לחברת מבני תעשיה לגיוס של עד 500 מיליון שקל

לדברי החברה, האג"ח מיועדות להמשך השקעות החברה בנכסים מניבים וכן לפרעון חלויול אג"ח קיימות בשנתיים הקרובות.

מבני תעשייה עוסקת, בעיקר, בייזום, הקמת וניהול מבנים המיועדים להשכרה ולמכירה בתחומי התעשייה, המלאכה, המסחר והמשרדים בכל רחבי הארץ ולאחרונה גם בחו"ל. במסגרת פעילות זו מחזיקה החברה במבנים בארץ ובחו"ל בשטח כולל של כ-1,659 אלף מ"ר (כולל כ-136 אלף מ"ר חניונים) שמושכרים בתפוסה של כ-86.9% נכון ל-ספטמבר 2004, לכ-2,900 שוכרים שונים.

מבני תעשיה פועלת גם בתחום הבנייה למגורים במסגרתו היא עוסקת, בעיקר, בייזום והקמת פרויקט "מגדלי תל אביב" בשכונת נחלת יצחק בתל אביב. עד כה בנתה החברה שניים מתוך ארבעת המגדלים (112 יח"ד בכל מגדל) בפרויקט ומכרה 186 יח"ד עד היום. בנוסף לפעילויות אלה מבצעת מבני תעשיה תכנון וניהול עבודות פיתוח, תשתית ובינוי לתעשייה, למשרדים, למגורים ולתיירות. עבודות אלה מבוצעות, בעיקר, עבור מנהל מקרקעי ישראל, מועצות אזוריות וחברות כלכליות של רשויות מקומיות. בתחילת 2002 החליט דירקטוריון החברה להתחיל בביצוע השקעות בנדל"ן מניב בחו"ל, בהיקף מקורות עצמיים של עד 50 מיליון דולר (מקורות אלה משמשים מנוף לגיוס אשראי non recourse בהיקף של כ-150 מיליון דולר). במסגרת זו השקיעה עד כה החברה במרכזים מסחריים בקנדה ובמבנה משרדים ומסחר בקנדה מקורות עצמיים בהיקף של כ-175 מיליון שקל.

במארס 2004 החליט דירקטוריון החברה על הקצאת מסגרת להשקעות נוספות בהיקף מקורות עצמיים בסך של כ-100 מיליון דולר להרחבת הפעילות בחו"ל. לדברי החברה ההשקעות יהיו בתחום הנדל"ן ובעיקר בנדל"ן מניב. אסטרטגיית החברה הנוכחית, כוללת מכירה הדרגתית של נכסיה בישראל וביצוע השקעות בנדל"ן מניב בחו"ל עם זאת, תישאר החברה בטווח הנראה לעיל הגוף הגדול בארץ מבחינת היקף שטחי השכרה.

במעלות מציינים, כי בשנים האחרונות נמשכה ההחמרה במשבר שפוקד את שוק הנדל"ן המניב המקומי עקב העמקת חוסר האיזון בין גורמי הביקוש וההיצע, כתוצאה מהמשך צמצום הביקושים לשטחי מסחר, תעשיה ומשרדים; גידול בשטחים המוצעים להשכרה הן באופן ישיר והן בשכירות משנה; גידול במספר פשיטות הרגל של שוכרים; החמרת הקריטריונים של הבנקים למתן אשראי לענף. האמור לעיל בא לידי ביטוי בחברות בענף, בעיקר בתחומים הבאים: ירידת שיעורי התפוסה; שחיקת דמי השכירות; שחיקת מחירי הנכסים (עקב ירידת דמי השכירות ועליית שיעורי ההיוון התפעוליים); פגיעה בשיעור החידושים של חוזי שכירות קיימים; הקטנת היקפי העסקאות. מעלות מעריכה, כי התארכות המשבר בענף צפויה לבוא לידי ביטוי בהמשך המגמות שתוארו לעיל ולקשיים בעיקר בפעילות של חברות נדל"ן מניב בעלות איתנות פיננסית נמוכה שאינן נהנות מנגישות מספקת למקורות מימון וכן חברות בעלות היקף ייזום גבוה יחסית מסך נכסיהן.

להערכת מעלות, פעילות מבני תעשיה בקנדה (קנדה מדורגת בדירוג בינלאומי של AAA/stable ע"י S&P), תורמת להפחתת סיכוני הסביבה העסקית בה פועלת החברה לאור אפשרויות המימון המגוונות הקיימות בהן, רמות הסיכון המשפטי והמדיני הנמוכות שמאפיינות אותם; ואסטרטגיית הפעילות של החברה בשוק זה, אשר הינה בעיקר דפנסיבית.

מנגד, להערכת מעלות, פעילויות היזום למגורים של החברה במגדלי תל אביב ופרויקט ההסבה לדירות יוקרה במנהטן הינם בעלי סיכון עסקי גבוה יותר לאור אופיים היזמי. לדברי הנהלת החברה הפרויקט במנהטן שבו החברה רכשה יחד עם שותף מקומי מבנה בן כ-35 אלף מ"ר בשדרה החמישית ומשמש כיום ל-rooms show, מיועד להסבה לדירות יוקרה למכירה (למעט קומת הקרקע שתשמש למסחר לצורך השכרה או מכירה). כמו כן לטענת החברה בכוונתה להתמקד בתחום הנדל"ן המניב.

מעלות מעריכה את מיצובה העסקי של מבני תעשיה כגבוה מאוד בהתחשב בפיזור נכסיה בהיקפם ובייעודם; בתזרימי המזומנים היציבים הנובעים מהם; בכמות לקוחותיה, בפיזור הענפי שלהם ובשקלול איכותם הטובה יחסית של לקוחותיה הגדולים; במוניטין החברה; בשיעור התפוסה הגבוהים מהממוצע הקיימים בנכסיה; בהתאמה המהירה שביצעה לצמצום היקפי התחלות הבניה מאז שנת 2001.

מנגד, מעלות מעריכה כי ירידת שכ"ד בחידושי חוזים בשנים 2003-2001 גרמה לשחיקה מסוימת בתוצאות הפעילות המקומית בתחום הליבה בשנת 2003 שבאה לידי ביטוי בירידה של כ-5.8% בתזרים התפעולי מהשכרה בארץ בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ירידה מסוימת בשיעורי התפוסה של החברה בנכסים מניבים בארץ מכ-87% בסוף 2002 ל-85.7% בממוצע שנת 2003, בין השאר עקב מדיניות החברה לשמור על רמת מחירים נאותה. כמו כן בשנת 2003 חלה האטה במכירת יח"ד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

במחצית הראשונה של שנת 2004 ישנה ירידה בהכנסות משכירות בישראל, בעיקר עקב, מימוש נכסים והנחות בחוזים שהתחדשו ב-2003. עפ"י אינדיקציות מהחברה, נבלמה מגמה זו ברבעון השני של שנת 2004 ואף חל שיפור מסוים בתפוסה ברבעון השלישי של 2004 ל-86% (בין היתר עקב מימוש של נכסים עם תפוסה נמוכה). כמו כן נמשכה במהלך שנת 2004 הקצב האיטי במכירת יח"ד בפרויקט מגדלי תל אביב בו נמכרו השנה 8 יח"ד בלבד.

הפעילות בחו"ל

ההשקעות החדשות במרכזי מסחר ומשדרים בקנדה, סייעו לצמצום השחיקה בתוצאות פעילות ההשכרה המקומית. במחצית הראשונה של 2004, עמדו הכנסות החברה מפעילות הנדל"ן המניב בקנדה על כ-31.5 מיליון שקל לעומת 36 מיליון שקל בשנת 2003 ותזרים לאחר קרן וריבית להלוואת המשכנתא בחו"ל של כ-15 מיליון שקל לעומת כ-18 מיליון שקל בכל 2003. כתוצאה מהאמור לעיל גדלו סך הכנסות החברה בשיעור של כ-10.9% במחצית ראשונה של 2004 לעומת התקופה המקבילה אשתקד. כמו-כן השלימה החברה ברבעון הראשון של שנת 2004 את רכישתו של מרכז מסחרי נוסף בהליפקס, קנדה. להערכת החברה נכס זה, יחד עם הנכסים שנרכשו במהלך 2003, יגדילו את הכנסותיה נטו מחו"ל לכ-56 מיליון שקל לשנה לפני פחת ואת התזרים הנקי לאחר קרן וריבית בסך של כ-30 מיליון שקל. החברה רואה פוטנציאל השבחה בנכסים שנרכשו בחו"ל שישפר את התשואות בשנים הקרובות.

השלמת בניית בית סלקום צפוי להניב לחברה שכ"ד שנתי של כ-22 מיליון שקל. החברה צופה גידול בשיעורי התפוסה בנכסים קיימים והמשך מימוש נכסים אחרים אשר יפעלו להקטנת ההכנסות בארץ.

במהלך החודשים האחרונים הודיעה החברה על חתימת עסקה נוספת בחו"ל במסגרת חוזה לרכישת מקבץ דיור במגדבורג, במזרח גרמניה בן 617 יח"ד. במקביל נמצאת החברה במגעים לרכישת מקבץ דיור נוסף בדרזדן בגרמניה. כמו כן מנהלת החברה מו"מ לרכישת 70% מהזכויות בשני מוקדי דיור להשכרה בטורונטו הכוללים כ-1,943 יח"ד. בטווח הנראה לעין תמשיך החברה להתמקד ברכישת נדל"ן מניב בקנדה ובמערב אירופה.

מעלות מעריכה כי גיוון הפעילות לשוקי חו"ל צפויה לתרום להפחתת סיכוניה העסקיים של מבני תעשיה לאור: נזילותם, איתנותם הפיננסית של השוכרים, אורך חוזי השכירות, אפשרויות המימון המגוונות הקיימות בהן גובה התזרים הנקי והזמן הקצר יחסית להחזר ההון העצמי האופייני לשוק הקנדי בעיקר לאור רמות המינוף הגבוהות ותקופות פרעון הקרן הארוכות יחסית ורמות הסיכון המשפטי והמדיני הנמוכות שמאפיינות אותם.

מימוש נכסים מניבים בארץ

במהלך 2003 החלה החברה נוקטת ביתר שאת במדיניות של מימוש נכסים מניבים. בתקופה ינו'-דצמ' 2003 הסתכמו התקבולים מימוש נכסים, בכ-164 מיליון שקל, מתוכם כ-114 מיליון שקל ברבעון האחרון של 2003. מימוש הנכסים, שרובם מבנים תעשייתיים (מלבד קרית הממשלה בחיפה), הגיב רווחי הון של כ-69 מיליון שקל (בממוצע כ-80% רווח), מתוך זה כ-22 מיליון שקל במימוש חלק החברה בקרית הממשלה בחיפה שנמכרה בכ-90 מיליון שקל. כ-60% מהנכסים היו מושכרים ו-40% ריקים, מהלך שעשוי, להערכת החברה, לתרום לשיפור בשיעור התפוסה. מתוך הנכסים המושכרים מרביתם נמכרו לשוכרים עצמם. בתקופה ינואר-אוקטובר 2004 המשיכה החברה ביישום מדיניות מימוש הנכסים, כאשר מימשה נכסים בתמורה לכ-48.5 מיליון שקל, אשר הביאו לרווח הון של כ-35 מיליון שקל. בכוונת החברה להמשיך במדיניות זו. הנהלת החברה מתכננת לבצע מימוש נכסים בקצב של כ-40 אלף מ"ר (מבני תעשייה) בשנה בתמורה לכ-100 מיליון שקל בכל אחת מ-5 השנים הקרובות והיא רואה בפעילות מימוש הנכסים חלק מפעילותה השוטפת. להערכת החברה, השלמת החקיקה בנושא קרנות Reit תאפשר להגדיל משמעותית את היקף מימוש הנכסים והרווחים הגלומים במכירה.

כמו כן, לדברי הנהלת החברה, החברה מטפלת בתכניות להשבחת מקרקעין הנמצאים בתהליכים שונים של שינוי ייעוד. מקרקע חקלאית ו/או מתעשייה לתעסוקה או למגורים או למלונאות ונופש (לדוגמא במצפה רמון, טבריה, אשקלון). בנוסף לחברה זכויות בניה בלתי מנוצלות במבנים קיימים בשטח של כ-480 אלף מ"ר. עפ"י חישובים שבוצעו בחברה לצורך יישום תקן 15 עולה כי לחברה שווי עודף מהותי בנכסיה בארץ לעומת עלותם בספרים. הדבר בא לידי ביטוי גם ברווחי ההון שמשיגה החברה במימוש נכסים. מתוך כ-210 עסקאות שבוצעו בשנים 2004-2003, השיגה החברה רווח הון של כ-130 מיליון שקל לעומת פחת נצבר בנכסים אלו של כ-110 מיליון שקל. לאור האמור לעיל, מעריכה מעלות, כי ישנו שווי עודף במקרקעין של החברה מעבר לעלותם בספרים וחלקו נלקח בחשבון בחישובי ההון העצמי.

המיצוב הפיננסי

להערכת מעלות, חל שיפור מסוים במיצובה הפיננסי של החברה בשנת 2004, הניכר בעיקר בשיפור נזילות החברה, ביחסי כיסוי החוב recourse וביישום האסטרטגיה שהוצהרה ע"י החברה (לרבות מימוש נכסים, מימוש תיק ני"ע, שיפור התשואה על ההון באמצעות השקעות בחו"ל). זאת לעומת שחיקה בשנים 2003-2002 שהתבטאה בעיקר בגידול במינוף הפיננסי והרעה ביחסי כיסוי החוב של החברה.

רווחיות החברה: להערכת מעלות, רווחיותה של החברה גבוהה מהממוצע בקרב חברות נדל"ן מניב, כפי שמתבטא בשיעור Ebitda מנדל"ן מניב להכנסות בנטרול ההכנסות ממכירת דירות של כ-71% בשנת 2003 וכ-67% במחצית ראשונה של שנת 2004 ובשיעור ה-ebitda מנדל"ן מניב ל-cap העומד על כ-7% בסוף 2003. להערכת מעלות, ממוצע שיעור ה-ebitda להכנסות בקרב כלל חברות הנדל"ן המניב המדורגות על ידי מעלות עומד על כ-62%.

להערכת מעלות, שחיקת שיעור ה-ebitda והרווח הגולמי מנדל"ן מניב ב-2003 ובמחצית 2004 , למרות גידול של כ-25% בסך ה-ebitda הצפוי ב-2004 לעומת שנת 2002, נובעת בעיקר מהמשך המיתון בשוק הנדל"ן המקומי וכתוצאה מירידה בשכ"ד בנכסים בארץ, הנחות בחידושי חוזים (מגמה שנעצרה לטענת החברה בפריפריות ב-2004), וכן משיעור רווח גולמי נמוך יותר בנכסים בקנדה (כ-40%) (עקב אופי הפעילות - ניהול מרכזים מסחריים, ועלויות התחזוקה והניהול הגבוהות יחסית הכרוכות בכך). המשך השקעה במרכזים מסחריים בקנדה צפוי לגרום להמשך ירידה בשיעורי הרווחיות.

לדעת החברה, הכללת מכירת נכסים כפעילות שוטפת בהערכת הרווחיות התפעולית עשויה לשפר משמעותית את שיעור הרווח התפעולי. מעלות מעריכה כי יציבות רווחי המימוש נמוכה מיציבות שכ"ד.

מעלות מעריכה כי יישום מדיניות דיבידנדים מצמצמת והפניית התקבולים ממימוש הנכסים בארץ לאחר חלוקת רווחי הון כדיבידנד, לפירעון חובה של החברה ולמימון תוכנית ההשקעות שלה צפוי לשמור על היציבות הפיננסית של החברה ואף לשפרה. בפועל, באפריל 2004 חילקה החברה דיבידנד סופי לשנת 2003 של כ-40 מיליון שקל ובחודש ספטמבר 2004 חילקה דיבידנד ביניים לשנת 2004 בסך של כ-60 מיליון שקל. להערכת מעלות היקף הדיבידנד עבור שנת 2003 גבוה ביחס לרווח הנקי של החברה בשנת 2003 (כ-112%). בשנת 2003 ייצרה החברה תזרים מפעילות שוטפת בשנת 2003 בסך של כ-172 מיליון שקל. באוגוסט 2004 הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד ביניים לשנת 2004 של כ-60 מיליון שקל. לטענת החברה המשך מדיניות מימוש הנכסים בארץ יתרום הן להמשך חלוקת הדיבידנד מרווחי ההון שיווצרו והן למקורות (בגובה עלות הנכסים בספרים) להשקעות בחו"ל ולפירעון חובה של החברה.

להערכת מעלות, נזילותה של החברה ונגישותה למקורות מימון גבוהה מהממוצע והשתפרה בתקופה האחרונה בעיקר עקב הנפקת אג"ח לא מובטחות לתקופה ארוכה ומכירת תיק ני"ע. נכון אוקטובר 2004 לחברה יתרת מסגרות פנויות של כ-400 מיליון שקל בבנקים ישראליים זאת, לעומת כ-200 מיליון שקל בסוף 2003. כמו כן, ברבעון השני של 2004 הנפיקה החברה חוב במח"מ ארוך ופרעה את כל ההלוואות השקליות לז"ק בהיקף של כ-200 מיליון שקל. לדברי החברה, צעד זה שיפר את היחס השוטף ואת ההון החוזר של החברה. נכון לאוקטובר 2004 רק כ-25% מחובות החברה הן למערכת הבנקאית ולחברה יתרת נכסים לא משועבדים בהיקף של כ-50% ובשווי של כ-2.2 מיליארד שקל לפי עלות ברוטו בספרים. להערכת מעלות, הצעדים שנקטה החברה, בהקטנת החוב לבנקים וצמצום תלותה במערכת הבנקאית, הגדלת המסגרות הפנויות ושחרור נכסים משועבדים בארץ תרמו לשיפור נזילות החברה ונגישותה לשוק ההון.

במהלך 2004, מימשה החברה השקעות קבע, בעיקר מניות בנק הפועלים בהיקף של כ-150 מיליון שקל. נכון ל-1.8.04, לדברי החברה, שווי השוק של תיק ני"ע הסחירים בידי החברה גבוה מעלותם בספרים. דירקטוריון החברה החליט כי בשנה הקרובה תממש החברה את יתרת השקעות הקבע שלה בבנק הפועלים ואי.די.בי ועל כן יוצגו במאזני ספטמבר ברכוש השוטף.

להערכת מעלות, המשך יישום מוצלח של מדיניות החברה להסטת חלק מפעילותה לחו"ל והמשך שיפור יחסי כיסוי החוב עשויים לתרום לשיפור חוסנה הפיננסי של החברה וכפועל יוצא לדירוגה.

* אליעזר פישמן, בעל השליטה במבני תעשיה, הינו בעל ב"גלובס"