השוק האמריקני: יציבות, עלייה מתמדת בתשואות ורווחים קבועים

שוק השקעות הנדל"ן בארה"ב שומר על יציבות בשנים האחרונות, ומראה עלייה מתמדת בתשואות ורווחים קבועים.

היתרונות הקיימים בשוק האמריקני כוללים מיסוי נוח, הכרה בהשקעה בנדל"ן כהוצאה, וקלות יחסית בקבלת המשכנתא.

חברת ההשקעות פאונדרס, המתמחה בייזום, פיתוח וניהול פרויקטים בינלאומיים, מציעה למשקיעים להצטרף לפרויקט הנדל"ן המניב בליג סיטי שבמטרופולין יוסטון, אשר בבעלותה.

הפרויקט, הממוקם בליג סיטי על מפרץ מקסיקו, מהווה שכונת מגורים סגורה ויוקרתית, הנושקת לאתר גולף בעל שטחים נרחבים.

השכונה ממוקמת בסמיכות למרינה, מרחק של כחמש דקות נסיעה מאתר Kemah, אתר בילוי אטרקטיבי לכל המשפחה.

שטח הפרויקט כ-120 דונם ובמסגרתו נבנו 432 דירות, בעלות 3-2 חדרי שינה עם אחוז תפוסה של 96%.

הפרויקט כולל לובי מפואר על כל שירותיו, שתי בריכות שחייה פרטיות, חדר כושר, חדר ביליארד, מגרשי ספורט ומועדון חברים. הפרויקט מנוהל בשיטת ה-Pool, על ידי חברת Rmi, חברת ניהול נכסים מובילה ביוסטון.

כיום נמכרות דירות באזור לפי שווי ממוצע של כ-100 אלף דולר ליחידת דיור בת 77 מ"ר.

ההשקעה המוצעת עומדת על כ-30% משווי הנכס, קרי, 30 אלף דולר. על-פי הערכות החברה, ההשקעה תניב תשואה שנתית ממוצעת של כ-12.5%.

לדברי מנכ"לית החברה, דנה תדמור, "לראשונה, בנק Wells Fargo השלישי בגודלו בארה"ב, מסכים לתת לישראלים, ללא אזרחות אמריקנית, משכנתא בשיעור של 70% משווי הנכס בשיעורי ריבית נמוכים במיוחד.

הכספים מושקעים באמצעות חברת escrow האמריקנית, המחזיקה את הכספים עד לרגע שבו נשלם תהליך רישום הנכס על שמו של הלקוח בטאבו ובדיקת העסקה בשלמותה, כך שהשקעתו של הלקוח בטוחה".

חברת Rmi הינה שותפה של חברת ההשקעות פאונדרס. החברה המנהלת עשרות אלפי נכסים בפריסה ארצית, פועלת בשטח הפרויקט ונותנת מענה מיידי לכל צרכי הדיירים, החל מטיפול בתנאי השכירות ועד בעיית התחזוקה הקלה ביותר.

החברה דואגת שהנכס יהיה תמיד מושכר, ללא תקופות ביניים וזאת הודות לשיטת ה-Pool הנהוגה בארה"ב, לפיה הפרויקט הוא יחידה פיננסית אחת ובעל הנכס אינו תלוי בשוכר ספציפי כזה או אחר. החברה נוסדה בשנת 1990 ובנתה עד כה למעלה מ-5,500 יחידות דיור רב משפחתיות, בשווי של למעלה מ-400 מיליון דולר.

לדברי מנכ"לית החברה, דנה תדמור, "השקעה בפרויקט החדש טומנת בחובה יתרונות רבים: חברת Rmi מופקדת על הניהול השוטף של הנכס באופן מקצועי; בנק Wells Fargo השלישי בגודלו בארה"ב מתמחה במתן משכנתאות לפרויקטי קונדומיניום וממונה על ליווי פיננסי בטוח לעסקה; השקעה בפרויקט חדש, בנוי ומושכר כולו, מבטיחה הכנסה מיידית ורישום בטאבו; ההשקעה הנדרשת היא בהון עצמי נמוך של 30% מערך הנכס".

לבנק נכסים בשווי של כ-400 מיליארד דולר, ולמעלה מ-143 אלף עובדים. בשנת 2004 דורג הבנק במקום חמישי על-פי נכסיו, ובמקום רביעי בשווי השוק של מניותיו.

תדמור מוסיפה: "אורח החיים האמריקני קובע שהתעסוקה מכתיבה ניוד ממקום אחד למשנהו, והדרישה לנכס מושכר קיימת ואף גדלה. כמו כן, ההשקעה בפרויקט תאפשר למשקיע ליהנות מעליית ערך הנכס בשנים הקרובות, מעלייה בשכר הדירה ומתשואה גבוהה".

חברת ההשקעות מציעה שני מסלולי השקעה אפשריים ברכישת הנכס: המסלול הראשון הינו של תשואה משתנה, קרי, הריבית ותנאי המשכנתא ייקבעו על ידי המשקיע.

שכר הדירה ייגבה בשיטת ה-Pool, המבטיחה, כאמור, הכנסה קבועה משכר דירה, ללא תלות בגורמים משתנים. אחוז התשואה המשתנה ייקבע על ידי הלקוח באמצעות צורת המימון שתיקבע בין הצדדים.

המסלול השני הינו אבטחת תשואה על ההשקעה של הון עצמי בגובה 30% מערך הנכס. חברת Rmi תשלם למשקיע הכנסה חודשית באופן קבוע, באמצעות ניהול ה-Pool.

העיר ליג סיטי שוכנת בטקסס על חוף מפרץ מקסיקו באזור יוסטון רבתי, על חופה הדרומי של קליר לייק (45 דקות נסיעה ממרכז יוסטון).

העיר הוקמה בשנת 1825 וצורפה רשמית למדינת טקסס בשנת 1962. כיום מונה אוכלוסיית ליג סיטי מעל 50 אלף תושבים.

"ליג סיטי הינה עיר דינאמית ומלאת הזדמנויות, המשלבת איכות חיים גבוהה עם פוטנציאל כלכלי רב. המרקם האנושי בה מורכב מעירוב של עובדי היי-טק בתחומי חקר החלל ועובדי התעשיות הפטרוכימיות, מה שמבטיח אוכלוסייה ברמה אנושית גבוהה ובעלת מוטיבציה להתפתחות והצלחה.

"הכלכלה המקומית מבוססת בעיקרה על תעשיית החלל, תעשיית הנפט, שירותי בריאות ותיירות פנים.

חברות ענק כמו NASA, Boeing Lockheed Martin, Pratt & Whhitney ועוד, מספקות משרות בכירות לרבים מהתושבים.

ליג סיטי משמשת כנקודת מפגש עבור ספינות תובלה וספינות נופש. אזור זה אחראי על כ-10% מכלל המכירות באזור המפרץ. בליג סיטי מעגן יאכטות השני בגודלו בארה"ב ושיט הינו התחביב המרכזי של תושבי האזור.

"העיר מהווה מקום מושלם לפיתוח עסקים, הקרבה ליוסטון מחד, והמרחק מצפיפות ומתחלואיי עיר גדולה מאידך, ביחד עם תמיכה חזקה מצד הממשל המקומי לטיפוח והגדלת העסקים בעיר, מאפשרים לה איכות חיים גבוהה ומוקד משיכה לעובדים בסביבה.

גלובס: מה מייחד את יוסטון משאר הערים בארה"ב?

תדמור. "ביוסטון מרכז כלכלי גדול ומתפתח, שלכל חברה גדולה בארה"ב יש בה סניף אחד או יותר. ההשפעה העסקית של החברות מסתכמת ביותר ממיליארד דולר לשנה. יוסטון מהווה את אחד המרכזיים הפיננסים הגדולים בארה"ב. עסקי הנפט שפרחו במחצית המאה הקודמת הביאו כסף רב לאזור ותושביה הוותיקים הם משפחות עשירות עוד מאותה התקופה.

"הכלכלה ביוסטון מתבססת על תעשיות כגון: נאס"א, המרכז הרפואי של טקסס, תעשיות פטרוכימיות, מוצרי בריאות, חברות העוסקות בתעופה, תיירות ועוד.

הערכות לגבי כוח אדם בסביבה מראות, כי 16% מכלל המועסקים באזור, עובדים בתעשיית החלל והתעופה (בנאס"א מועסקים כאלף עובדים ו-110 אסטרונאוטים).

במתחם התעשייתי של אזור המפרץ קיימים 65 מפעלים המתמחים בכימיה ובפטרוכימיה ומעסיקים בממוצע כ-7,500 עובדים.

חברות שכבר מעסיקות עובדים ביוסטון יוצרות אף הן משרות חדשות בקצב גידול מהיר, דבר המגביר את הביקוש לדירות. על-פי ההערכות, קיים צפי לגידול המשרות בכ-30 אלף משרות עד סוף שנת 2004.

"מרכזי העסקים ביוסטון מורכבים מגורדי שחקים ומגרשי חניה עצומים. במשך היום הרחובות כמעט ריקים הודות לרשת מנהרות תת-קרקעיות, המחברות בין מרבית הבניינים במרכזי העסקים, בהן ממוקמות חנויות ומסעדות. איגוד הנדל"ן הלאומי האמריקני מדווח על עליית מחירי הדירות בתקופה האחרונה.

הסיבה המרכזית לכך היא ההיצע הנמוך של דירות מגורים לרכישה.

בשכונות יוקרה ביוסטון, מחירו של בית פרטי נע סביב מיליון דולר ואף למעלה מכך. שכר הדירה באזור הינו בממוצע כ-686 דולר.

כמו כן, קיימת מגמת עלייה ברכישת דירות למגורים בעיקר בשל תנאי המשכנתא הנוחים בארה"ב".