בר רשות עדיין אינו חייב בהיטל השבחה

בפסק דין אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, נבחנה השאלה העקרונית - האם חייב בר רשות, חבר אגודה חקלאית, בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה? בית המשפט השיב על שאלה זו בשלילה.

ואלו בתמצית עובדות המקרה: בני הזוג בלוך (להלן: "המשיבים"), הנם חברים באגודה שיתופית חקלאית גבעת עדה. האגודה העניקה לחבריה זכויות של ברי רשות, מכוח הסכם המשבצת בינה לבין המינהל, המתחדש מדי שלוש שנים.

המשיבים קיבלו היתר לבניית יחידת מגורים נוספת בחלקתם, עפ"י תכנית מתאר חדשה, אשר התירה בניית שתי יחידות מגורים בחלקה, ונדרשו לשלם לוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון (להלן: "המערערת"), היטל השבחה בסך של כ-80,000 ש"ח.

המשיבים הגישו ערעור על הדרישה לבית משפט השלום, ובית משפט השלום קיבל את הערעור וביטל את חיובם בהיטל השבחה. על פסק דין זה הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי בחיפה.

בית המשפט המחוזי, בהרכב אב"ד י.עמית והשופטים י.אלרון וי.וילנר, בחן את השאלה, האם יש להרים את המסך מעל מעמדם של המשיבים כברי רשות, ולראותם כחוכרים של המקרקעין לצורך קביעת החיוב בהיטל השבחה?

לענין זה, קיימים טיעונים כבדי משקל לשני הכיוונים. מהכיוון התומך בגישת המערערת, עומד הטיעון לפיו כללי הפרשנות קובעים, כי יש לפרש את המונח חוכר על רקע הסביבה החקיקתית בו הוא מופיע, ולאו דווקא לפי דיני הקניין הפורמליים. יתירה מכך, המשיבים מחזיקים בקרקע מזה עשרות שנים, והסכם המשבצת מתחדש כדבר שבשגרה מדי שלוש שנים. המשיבים לא היו בונים בית נוסף עבור בנם, לו היו סבורים כי זכותם בקרקע היא לשלוש שנים בלבד.

זאת ועוד, ברור כי במקרה בו המינהל ידרוש פינוי המשיבים מנחלתם, בטענה שזכותם פגה לאחר 3 שנים, יהיו המשיבים זכאים להעלות טענות לזכות קניין, ואם כך, מדוע כלפי המערערת ייחשבו הם כחסרי זכות כזו? לכך יש להוסיף, כי גם המינהל, בהתאם להחלטותיו, לרבות החלטות על פיצוי בגין שינוי ייעוד, רואה את המשיבים כבעלי זכות קניין. כמו כן, בהתאם להחלטה 870, הפסקת חברות באגודה לא תביא לשינוי זכות קניין בקרקע.

לא זו אף זו, הפסיקה קבעה, בפרשת כפר אז"ר נ' הוועדה המקומית קרית אונו, כי קיימת סימטריה בין חיוב בהיטל השבחה לפיצוי בגין תוכנית פוגעת עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. לא ייתכן שמחד גיסא, יהיו המשיבים זכאים לפיצוי בגין תוכנית פוגעת, ומאידך גיסא, יהיו פטורים מתשלום היטל השבחה.

אלא שלמרות טיעונים כבדי משקל אלו, נקטה הפסיקה, באופן עקבי, בגישה אחרת, ולפיה, לצורך חוק פיסקלי, יש לבחון את טיב הזכות לפי ההסכם, מבלי להרחיב בדרך פרשנות, את מעגל החייבים במס. כך נפסק בע"א 156/83, מנהל מס שבח נ' שרבט, כי הסכם חכירה לשלוש שנים אינו "זכות במקרקעין" לצורך חיוב במס שבח, וכוונת המינהל להאריך את הסכם החכירה אינה אלא בגדר תחזית, שאין בה כדי ליצור זכות חכירה מעבר לתקופת ההסכם.

בעקבות פסק דין זה תוקן חוק מס שבח מקרקעין, ואולם גם לאחר התיקון, נפסק בע"א 226/86 מנהל מס שבח נ' מחסרי, כי הרשאה המתחדשת מעת לעת, אינה נחשבת זכות במקרקעין.

בעקבות פס"ד זה תוקן שוב חוק מס שבח, תיקון מס' 33. מכאן, שכאשר ביקש המחוקק להרחיב את מעגל החייבים במס, ולכלול בו גם זכות של בר רשות, עשה כך במפורש ועל דרך תיקון החוק.

בית המשפט לא מצא לנכון להכריע בין הטיעונים כבדי המשקל שנסקרו לעיל, והותיר את הסוגיה בצריך עיון, שכן דין הערעור להידחות ממילא, לאור הוראת סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הקובעת הסדר מיוחד, המעביר את החבות בהיטל ההשבחה לגבי מקרקעי ישראל, אל מינהל מקרקעי ישראל, לפי הסכם בינו לבין הרשויות המקומיות, הקובע כי המינהל יעביר להן 10% מהתקבולים השנתיים שהוא גובה בתחום שיפוטן.

הוראה זו מהווה הסדר מיוחד, הגובר על ההוראה הכללית הקובעת את החבות בהיטל השבחה, ואם תוטל על המשיבים חובת תשלום היטל השבחה, תתעשר קופת הוועדה המקומית פעמיים, ומטעם זה איפוא, נדחה הערעור.

פסק הדין מדגים היטב את חוסר הסימטריה הקיים, בתחולת מיסוי הנדל"ן, בין המגזר העירוני לבין המגזר הכפרי. חוסר שוויון זה נוצר בשל המחדל המתמשך לעגן את זכויות החקלאים בקרקע, ולהקנות להם זכויות קניין בחלקות המגורים. מוסד בר הרשות, אשר היה אמור להוות הסדר זמני וחולף, הפך להסדר של קבע, ובמצב זה נגרמים עיוותים וחוסר שוויון בגבית המס.

מן הראוי לציין בהקשר זה, פסיקה דומה של בתי המשפט, אשר קבעה, כי בר רשות אינו חייב בתשלום דמי הסכמה למינהל במקרה של העברת זכויות בנחלה (פרשת שמיר נ' מינהל מקרקעי ישראל), אלא שבנושא דמי ההסכמה, תוקן בינתיים המצב, באופן המחיל את החבות בדמי ההסכמה גם על זכויות בר רשות בנחלה חקלאית (ע.א. (מחוזי חיפה) 2152/04 ועדה מקומית לתכנון ובניה שומרון נ' בלוך עוזי ושפרה, ניתן ביום 19.12.04).

הכותב מתמחה בדיני אגודות שיתופיות.