בינתיים, הרווח הוא על הנייר

אין להתפלא על כך שההחלטה מעוררת תמיהה כה רבה בקרב החברה להגנת הטבע והארגונים החברתיים, שאך לפני כשבועיים הריעו למזוז על החלטתו שלא לאשר את החלטה 979 להיוון חלקות המגורים בקיבוצים ובמושבים. לדבריהם, אותו מזוז בדיוק, מאפשר עתה מתנה כה נדיבה לדנקנר.

הסיבוב הבא בבג"ץ יפגיש שוב את יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, אהוד אולמרט, ואת החברה להגנת הטבע, המיוצגת על-ידי עו"ד חגית לוז-און, ואת הקשת המזרחית, המיוצגת על-ידי אביגדור פלדמן. הקרב הראשון בבג"ץ הסתיים, לפי שעה, בביטול החלטות מועצת מקרקעי ישראל בשאלת הפיצוי המגיע לחקלאים בעת שינוי יעוד קרקע חקלאית. עתה יתבקש בג"ץ להכריע בשאלת הפיצוי המגיע למשפחת דנקנר. שאלה שיש לה השלכות רבות על מחזיקים נוספים בקרקע, שקיים סיכוי שיבואו עתה בתביעות דומות.

"הסיבוב הראשון יהיה בבית המשפט, ואם יהיה צורך הסיבוב הבא יהיה במוסדות התכנון", אומר מנהל אגף שמירת טבע בחברה להגנת הטבע, רענן בורל. "הניסיון מלמד, שכאשר החברה להגנת הטבע יוצאת למלחמה כנגד יוזמות בינוי מיותרות, כמו יוזמה זו, עוברות שנים רבות עד שניתן לבנות בשטחים אלה, אם בכלל".

עוד אומר בורל, שמדובר כאן בהעדפה בולטת של המגזר הפרטי על פני כלל הציבור, שכן מדובר בחברה עתירת הון אשר כבר גרפה את רווחיה מכוח זיכיון על שטחי מדינה רחבי היקף, וכיום מינהל מקרעי ישראל מעניק לה עדיפות ביזמות נדל"ן על שטח אדיר הנפרש על פני 2,000 דונם, על פני כל הציבור כולו. לדברי המשפטן ד"ר סנדי קדר, ממגישי בג"ץ הקרקעות, מדובר בהחלטה מצערת, שכן שוב בית המשפט העליון יאלץ לעשות את מלאכתו של משרד המשפטים.

מזוז מסביר ומצדיק

באוקטובר 2003 אימצה מועצת מקרקעי ישראל את הסכם העקרונות שעליו חתם מינהל מקרקעי ישראל ביוני 1996 עם חברת תעשיות המלח של משפחת דנקנר בעתלית ובאילת. האישור התקבל ברוב קולות חברי המועצה ובהתנגדות שלושה נציגי קק"ל (ובהם יו"ר הדירקטוריון יחיאל לקט, שטען שמרבית הזכויות בקרקע הן בעצם של הקק"ל), למרות התנגדות היועץ המשפטי לממשלה דאז, אליקים רובינשטיין, ולמרות ביקורת קשה שמתח מבקר המדינה, אליעזר גולדברג, על ההסדר בדו"ח מ-2001.

המבקר קבע אז שהמועצה העניקה לדנקנר זכויות החורגות בשיעורן ובהיקפן מהנהוג והמקובל בעסקאות אחרות של שינוי יעוד קרקע, ומבלי שהמינהל ניתח כראוי את כדאיות התנאים עליהם הוסכם.

שטח התוכניות שבהסכם כ-2,000 דונם, מהם 1,300 דונם בעתלית ו-680 דונם באילת. בעתלית מאפשרת התוכנית בניית 30 אלף יחידות דיור ובאילת מאפשרת התוכנית בניית 12 אלף יחידות דיור. בדו"ח ציין המבקר, ששינוי יעוד הקרקעות באילת יקנה לחברות המלח זכויות בשווי 43 מיליון דולר, ובעתלית זכויות של 90 מיליון דולר.

בהסכם שאישרה המועצה, יחולקו זכויות המקרקעין בעתלית בין המינהל לבין חברות המלח ביחס של 50% למשפחת דנקנר ו-50% למדינה. באילת יוענקו 30% מהזכויות לדנקנר ו-70% למינהל מקרקעי ישראל. היזמות בפרויקט זה תהיה למדינה.

עוד הוסכם, שכל הוצאות הפינוי בקרקעות יחולו במלואן על חברות המלח, המתחייבות לפנות את המפעלים תוך 24 חודש מיום אישור התוכנית. עלויות התכנון והפיתוח יחולו על הצדדים לפי חלקיהם. עוד הוסכם, שהחברות מוותרות ממועד חתימת הסכם על זכויותיהן הקודמות בקרקע.

המתנגדים לתוכנית טענו, שהיא מעניקה לדנקנר זכויות חריגות על קרקע שניתנה לו למטרות תעשייתיות, אך גם שהבנייה, בעיקר בעתלית, פוגעת בסביבה. הם נסמכו על כך שהשטח מוגדר על-ידי תוכניות המתאר כשטח פתוח המיועד לבריכות מלח ולא למגורים.

את החלטתו להמליץ לאשר את העיסקה מסביר מזוז בכך שתוקנו הפגמים העיקריים שמצא המבקר. בין השאר בוטלה התחייבות המינהל להעמיד לרשות חברות המלח קרקע חלופית, בוטלה ההסכמה כי המינהל ישא בתשלום היטלי ההשבחה, ובוטלה תחולת ההסכם על המקרקעין שבהרשאה בעין-עברונה ששטחם כ-900 דונם.

לדעת מזוז, אם כן, נותרה על הפרק שאלה אחת - האם הקרקע היא עירונית או חקלאית. לשאלה זו יש משמעות רבה לגבי גובה הפיצוי. לדעת מזוז, המצטט את מנהל המינהל, יעקב אפרתי, את קרקעות בריכות המלח לא ניתן להגדיר כקרקע חקלאית, אך גם לא כקרקע עירונית, לכן זכו חברות המלח לפיצוי גבוה יותר מאשר היה מקובל לשלם עבור קרקע חקלאית, אך לא כפיצוי עבור קרקע עירונית.

יתרון נוסף שעומד, לדעת מזוז, לזכות אישור העסקה הוא העובדה שהיזמות של הפרויקטים נשארת בידי המינהל, בניגוד למקובל בשינוי ייעוד רגיל, וגם העובדה שמשפחת דנקנר תשתתף בהוצאות הפיתוח, כולל תשתיות ציבוריות, דבר שיש לו משמעות כספית נכבדה. אף זאת בניגוד למקובל בהסכמי שינוי ייעוד. מזוז גם מדגיש שקיבל את החלטתו למרות שלדעתו לא היה חשש מפני שמשפחת דנקנר תגיש תביעה בעניין אם העיסקה לא היתה מאושרת.

עוד אמר מזוז, שהוא אינו חושש שמקרה בריכות המלח יגרום למחזיקים נוספים בקרקע לדרוש להכיל עליהם הסדרים דומים שכן, מדובר במקרה ייחודי, הן מבחינת היקף השטחים והן מבחינת הקושי לסווגם כקרקע חקלאית או עירונית, ולפיכך אין מקום לחשש בדבר השלכות רוחב תקדימיות על עסקאות אחרות.

האם כדאי בכלל לבנות?

שאלת מיליון הדולר היא, האם לקרקעות בריכות המלח בעתלית ובאילת יש בכלל ביקוש. לגבי הקרקע באילת התשובה פשוטה: בתוכנית הפיתוח אילת-אילות של מינהל מקרקעי ישראל והעירייה, אותה תכנן האדריכל אורי שיטרית, מוגדר השטח כחיוני להתפתחות העיר.על-פי התוכנית, ניתן להקים בשטח 7,000 יחידות דיור. 3,500 מהן למגורים ועוד 3,500 לתיירות. בתוכנית נכתב עוד, שתיירות ומגורים באזור בריכות המלח יאפשרו להמשיך את פיתוח העיר לכיוון מזרח ולחבר את אזור המגורים הקיים עם אזור התיירות.

חשוב לזכור, שגם אם מחליטים להוציא את התוכנית לפועל, הרי שבכל מקרה, על-פי הערכות, מדובר בתחילת מימוש התוכניות בתוך 10 עד 15 שנים מיום אישורן, שכן יש צורך לפנות תחילה את בריכות המלח ממקומן ולהכשיר את השטח.

לדעת גורמי נדל"ן בעיר, לביקוש ולהיצע יש במקרה זה תפקיד חשוב. בשנים האחרונות, ובמיוחד מאז פרוץ האינתיפאדה, נכנסו עסקי הנדל"ן באילת לתרדמת קלה, בעיקר בשל הירידה בתיירות ובתעסוקה. בשנתיים האחרונות העיר יודעת התאוששות, והשאלה הנשאלת היא איזה ביקוש יהיה לדירות ולמלונות באזור זה בעוד 10 ו-15 שנה.

הסיפור של עתלית מסובך הרבה יותר. לפי תמ"א 13 המאושרת ולפי תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ) 6 המופקדת של חיפה, שתוקפה עד 2020, מוגדרים השטחים כבריכות מלח. הסיבה לכך היא, שהמתכננים חשבו שבשל יעדי האוכלוסייה, שטחים אלה אינם נדרשים לפיתוחה של עתלית, וגם לא לפיתוחו של מחוז חיפה, לפחות עד שנת היעד. לדעת גורמי תכנון, גם אחרי 2020 ספק אם ייווצר צורך אמיתי בשטחים אלה, ולכן קיים סיכוי סביר שהייעוד שלהם יהיה גם אחרי תקופה זו לתיירות. לפני מספר שנים ניסה המינהל לקדם תוכנית אב לאזור, בין השאר על קרקעות בריכות המלח, אך זו נדחתה בסופו של דבר, שכן היא נגדה את התמ"מ ואת מדיניות המחוז. גורמי תכנון באזור מדגישים, שייתכן שאחרי 2025 יוחלט שבכל זאת צריך את השטח לפיתוח, שכן אי אפשר לטעון שבריכות המלח הן שמורת טבע קלאסית, אך עד אז יעברו עוד הרבה שנים.

דבר אחד ברור: אם מישהו ינסה לשנות את התוכנית בטווח הקרוב יותר, הוא ייאלץ לעבור במועצה הארצית ולבקש שינוי לתמ"מ. השאלה היא, איזה לחץ תצליח משפחת דנקנר להפעיל על גורמי התכנון, על מינהל מקרקעי ישראל, על משרד התשתיות ועל משרד האוצר כדי שיתמכו בה בשינוי התמ"מ. *