מכר ללא תמורה: בנסיבות הדומות להפקעה

הבסיס לכל הדיונים הללו הינם סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965, ולגבי מקרקעין שהופקעו מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, פסק דין קרסיק הנ"ל למעשה הניח את הבסיס להחזרת המקרקעין לאחר שייעוד ההפקעה כבר אינו רלוונטי.

כל אלו נקבעו ונפסקו לגבי מקרקעין ש"הופקעו", כלומר, ללא הסכמת הבעלים עברו המקרקעין לבעלות הרשות המקומית. אך במציאות התכנונית, ישנם מקרים בהם בעל המקרקעין והרשות התכנונית מגיעים להסכמה כוללת בעניין מתחם מסוים, ובמסגרתו מוסכם על הצדדים, כי חלקה כלשהי תהפוך להיות מיועדת לציבור, ובעקבות כך תועבר לבעלות הרשות. כלומר, נחתם מעין הסכם ללא תמורה בין הצדדים, וזה הסכם אשר חלים עליו, בין היתר, דינים כלליים בנוגע לחוזים.

מתעוררת השאלה: האם זכותו של בעל קרקע לקבל את הקרקע בחזרה עומדת לו גם במקרה שהבעלות עברה לרשות מכוח הסכם בין בעל קרקע לבין הרשות, אך הרשות, מזה עשרות שנים, לא עושה שימוש במקרקעין לפי היעוד שבגללו נעשה ההסכם ללא תמורה?

בשאלה נכבדה ודי תקדימית זו דן לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בעניין עת"מ 1366/04, אשר גנין נ' עיריית רמת השרון, אשר נדון בפני השופטת מיכל רובינשטיין.

בעניין גנין, לעותר היתה חלקת אדמה ברמת השרון. בראשית שנות ה-70, במסגרת שינויי ייעוד שנעשו בחלקות שבאזור, הוסכם כי החלקה דנן תועבר לרשות המקומית. מאז החלקה נשארה בשממונה, וכעת העותר מבקש לבטל את ההעברה ולהחזיר את הבעלות אליו.

המשיבות טוענות מצידן, כי החלקה לא הופקעה מעולם אלא הועבר לבעלות הרשות במסגרת מכר ללא תמורה, ולכן אין להחיל עליה את ההלכות הנוגעות להפקעת מקרקעין והחזרת מקרקעין מופקעין לבעליהם. השופטת רובינשטיין ממקדת את הדיון בשאלה אחת, והיא: האם דינם של מקרקעין אשר הוקנו לרשות המקומית בעיסקה של מכר ללא תמורה להיות מושבים לבעליהם המקורי, אם וכאשר הרשות הציבורית לא ממלאת אחר ייעודם הציבורי?

השופטת רובינשטיין, בקבלה את העתירה, קובעת, שאכן העברת מקרקעין במכר ללא תמורה לרשות הינה עיסקה חוזית לכל דבר, לרבות מאפיינים של דיני חוזים במישור המשפט הפרטי. אך יחד עם זאת, יש לדבר זה היבט של "מאפיינים ציבוריים", אשר נובעים ממעורבות הרשות בעיסקה, מה שמכונה במסגרת "המשפט המינהלי" (ראו גם ספרו של ב. שלו דיני חוזים שלטוניים).

השופטת רובינשטיין מאמצת את גישת השופט חשין, שהובעה בפסק דין קרסיק הנ"ל, בעניין "הזיקה הנמשכת" של בעל הקרקע אל הקרקע שהופקעה ממנו, ושם השופט חשין קבע: "הבעלים לשעבר, נשמרת בידיו זיקה משפטית - בעוצמה זו או אחרת - לקרקע שהופקעה מבעלותו; כי אין במעשה ההפקעה כדי לנתק את הבעלים מכל וכל מאותה קרקע... אשר לצידה של הרשות המפקיעה, פירושה של אותה זיקה משפטית הוא על דרך העיקרון - שהרשות כמו חייבת להצדיק את מעשה ההפקעה מדי יום ביומו". כלומר, אם יש להחזיר למאן דהו קרקע שהרשות לקחה, זה קודם כל לבעלים המקוריים.

מכאן השופטת רובינשטיין מנסה להתמודד עם השאלה, האם הנימוקים שעמדו ביסוד פסק הדין קרסיק יכולים לעמוד גם מקום שהנכס עבר לרשות שלא בדרך של הפקעה?

בעניין זה השופטת רובינשטיין בדעה, כי דווקא בפסקי דין של שנים אחרונות, אשר חיזקו את מעמד הקניין של בעל הקרקע המקורי, יש כדי "לטשטש", כלשון השופטת רובינשטיין, את ההבחנה בין קרקע שעברה לרשות מכוח הפקעה או מכוח הסכם מכר ללא תמורה.

לאחר ניתוח של הפסיקה בעניין הבחנות בין הפקעה לבין מכר ללא תמורה, השופטת רובינשטיין קובעת: "ניתן לומר כעת, מבלי להסתכן, כי התשובה לשאלה אם דינם של מקרקעין אשר הועברו מבעליהם לרשות המקומית בעיסקה של "מכר ללא תמורה" להיות מושבים לבעליהם, הינה תלוית נסיבות. ככל שנמצא שבנסיבות אלו דומות ומזכירות יותר את אלו האופפות את נסיבות המקרים בהם השיב בית המשפט מקרקעין מופקעים לבעליהם, כך תיטה הכף לעבר השוואת מעמדם של המקרקעין המועברים לאלו המופקעים".

מכאן ניתן להסיק, כי נסיבות המקרה של העברה ללא תמורה, יכולות לסווג את ההעברה כהפקעה ולא כסתם עיסקה רגילה. בתום פסק דינה, השופטת רובינשטיין קובעת, כפועל יוצא של ביטול הרישום על שם הרשות והחזרת הבעלות לידי העותר, שיש לבטל את היעוד הציבורי של החלקה. שהרי אם הבעלות תועבר לעותר, אך הייעוד יישאר ציבורי, עניין זה מסכל למעשה את מטרת פסק הדין והשבת הבעלות. אי לכך, השופטת רובינשטיין מורה למשיבות ליזום תוכנית לשנוי ייעוד המקרקעין.

בשבוע שעבר נכתב על פסק דין של השופטת וסרקרוג מבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר דן בנושא דומה. נדמה, כי יש בשני פסקי דין אלו, של השופטת וסרקרוג (שבסופו של דבר לא ביטלה את ההפקעה מחמת שיהוי עקב נסיבות אשר פורטו) ופסק דין זה של השופטת מיכל רובינשטיין, מן המשותף. דהיינו, היישום של הלכת "קרסיק" ואיתות לרשויות תכנון, כי מקרקעין שעוברים לבעלותן לא נועדו לאחסון במלאי הקרקעות, אלא לבצוע פעולה אקטיבית לטובת הציבור.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.