מכירת דירה בגירושין באמצעות כונס: לפעמים זה משתלם

האינטרס של הכונסים הוא להשיג את המחיר הגבוה ביותר עבור לקוחותיהם, אף שיש לפעמים אינטרסים נוספים. לפעמים המוכר חפץ לרכוש את חלקו של השני בנכס, או לסרבל את פעולת המכירה בשל רצונו להמשיך לגור שם.

פעולת המכירה, הנקראת "התמחרות", נעשית תחת פיקוח בימ"ש לענייני משפחה, ולעיתים רחוקות ע"י ההוצל"פ. אם המחיר המוצע משיג את הערכת השמאי, או עד 15% פחות, הצדדים יכולים להחליט למכור, או להמשיך ולפרסם, או לדחות את המכירה למועד אחר. כיוון שכך, במודעת המכרז מודיעים הכונסים, כי אין הם חייבים לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או בכלל, וכי הם רשאים לנהל מו"מ עם מציע כזה או אחר.

אחד הצדדים יכול גם לנסות לאכוף את המכירה על השני ע"י פנייה לביהמ"ש. ביהמ"ש יאשר מכירה, כאשר המחיר מתאים להערכת שמאי, אך אם ישתכנע אחרת יורה על המשך מכירה כדי להשיג מחיר גבוה יותר. לכל צד קיימת תמיד אפשרות לרכוש את חלקו של משנהו במחיר הגבוה ביותר שהוצע, מבלי להוסיף כסף (בשפה המשפטית - "זכות סירוב ראשונה").

כך קורה, שבעלי הנכס מתחרים בינם לבין עצמם, כאשר המציעים הזרים במקרה הזה חשים "שהם בצד", כי המלחמה בין בעלי הנכס נעשית בעזרתם ועל גבם, וכי השקעת זמנם וכספם בעניין היתה לריק. אין ספק, כי הצעות רציניות של מציעים זרים מהוות קריטריון מהותי לצורך רכישה זה מזה, אך אלה הם חוקי המשחק, ועל המציעים הזרים לדעת זאת מראש.

הנה כמה דוגמאות לדירות שנמכרו לאחרונה ע"י כונסי נכסים בהליך התמחרות: דירת 2 חדרים ברמת גן, שהוערכה על-ידי שמאי ב-120,000 דולר, נמכרה ב-134,000 דולר; דירת 2 חדרים בצפון ת"א, שהוערכה על-ידי שמאי ב-150,000 דולר, נמכרה ב-174,000 דולר; בית חד קומתי בפתח תקווה, שהוערך על-ידי שמאי ב-160,000 דולר, נמכר ב-196,000 דולר; בית פרטי בהרצליה, שהוערך על-ידי שמאי ב-410,000 דולר, נמכר ב-395,000 דולר.

פעולת המכירה נעשית ע"י כונסי נכסים המייצגים בעלי נכס, בפיקוח ביהמ"ש, והרכישה מהם הינה בטוחה למדי. אך יש לפעמים סכסוכים בין בעלי הנכס, דבר שיכול לעכב את חתימת החוזה או למנוע את הרכישה ע"י צד ג'. הכונסים מקבלים את שכר טרחתם מבעלי הנכס, בשיעור של כ-4% ועוד מע"מ מתמורת המכירה. הקונים אינם שותפים להוצאה זו.

כמובן שהקונים יכולים להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם ועל חשבונם - אך חובת הכונסים היא לסיים את העיסקה ולרשום את הנכס ע"ש הקונים. רק לאחר הרישום, ישוחררו הכונסים מתפקידם וגם יקבלו את שכה"ט מתוך התמורה, דבר המבטיח לקונים פעולות מהירות ויעילות מרבית.

לסיכום: בניגוד למה שמקובל לחשוב, די בטוח לרכוש נכס מכונסי נכסים המייצגים בני זוג בהליכי גירושין או יורשים של עיזבון. יחד עם זאת, לא תמיד קונה זר יצליח לקנות כשבני הזוג או היורשים מתחרים זה בזה, וכך הוא מבזבז את זמנו וכספו ובעצם הפך רק ל"כלי מדידה".

המחירים המושגים בעסקאות אלו הינם ריאליים ונכונים על-פי תנאי השוק, יעילים ומהירים. קשה למצוא "מציאות", וכן צריך לקחת בחשבון שבעלי הנכס אינם ממהרים תמיד והם מקווים להשיג מחיר ריאלי, או לרכוש בעצמם את הנכס מידי השותף השני.

הכותב הינו יו"ר ועדת בתי משפט לענייני משפחה.