דרישה בלתי חוקית במהלך המו"מ

עיקרון "חופש החוזים" ו"רצון הצדדים" פינה מקומו לעקרון תום הלב. חוסר תום לב מאופיין בהתנהגות של צד להסכם, אשר מנהל מו"מ שלא בגילוי לב אלא עוסק בנסתרות, בבחינת "אחד בלב ואחד בפה". מסתבר שגם התנהגות גלויה, אך אינה כדין, מתפרשת כחוסר תום לב במו"מ.

לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לסוגיה מעניינת של תום הלב בניהול מו"מ, כשאחד הצדדים הציע, כי בהסכם לא יירשם המחיר האמיתי אלא מחיר נמוך יותר.

העניין היה בת.א 697/02 תחסין ח. נ' גרהרד מ., שנידון בפני השופט יצחק עמית. בעניין הנ"ל, התובע והנתבע ניהלו במשך שנים רבות מו"מ לבצע עיסקה, על-פיה התובע ירכוש אדמה השייכת לנתבע בשטח 17 דונם בדליית אל-כרמל. הנתבע מתגורר בגרמניה, והמו"מ נוהל באמצעות בנו של הנתבע, המתגורר בירושלים.

ביום 27.11.01 בא כוח של הנתבע שלח מכתב לתובע, אשר על-פי לשונו ולפי קביעת השופט עמית, היה בבחינת הצעה בלבד ולא חוזה אופציה, ונאמר בו בין היתר: "בשם מרשי גרהרד ומרסל מרכוס הנני מאשר, כי אנו במו"מ איתך למכור לך את הנכס הנ"ל בסך 370,000 דולר (ברוטו), וכי לא ימכרו מרשי את הנכס לכל גורם אחר לפני שיוצע הנכס לך בסכום הנ"ל".

לימים, המו"מ לא צלח וחודש בשנית, אך בין לבין התובע גילה שמישהו זייף את חתימת הנתבע והעביר את הזכויות על שם צד ג'. הנתבע ובא כוחו פנו מיד לבית המשפט, וזה הורה על החזרת שם הנתבע כבעלים. הנתבע כמובן רחש הרבה הערכה לתובע, אך כל זה לא סייע להם לקשור עיסקה ביניהם. הסיבה, כפי שנקבע על-ידי השופט עמית, היתה, כי הנתבע לא היה מוכן להיענות לדרישת התובע, אשר דרש כי בחוזה לא יירשם המחיר האמיתי.

השופט עמית מנסה ללמוד מפסקי דין שניתנו בעבר, כמו בהלכת זוננשטיין הידועה (ע.א. 579/83-פד"י מב (2) 278), אשר בה השופטים חלוקים בדעתם בנושא זה. השופט ברק קבע שם, כי העלאת הצעה בלתי חוקית כמוה כהתנהגות שלא בתום לב, ואילו השופטת בן-פורת חלקה על השופט ברק בקובעה, כי "הפסול שבדרישה לחוד ושאלת חוסר תום לב לחוד".

פרופ' גבריאלה שלו, במאמרה "זכרון דברים ותום לב", משפטים י"ט (תש"ן) 457, תומכת בגישת השופטת בן-פורת וקובעת, כי אם ההצעה הבלתי חוקית נדחתה על-ידי הצד השני, אין לה נפקות משפטית אלא היא בבחינת הגישושים הראשונים.

השופט עמית בעניין זה מעדיף לאמץ את גישת השופט ברק בקובעו, כי אם לא נכריז על מי שמעלה הצעה בלתי חוקית כמי שנגוע בחוסר תום לב, אזי צד שלא מקבל את ההצעה הבלתי חוקית ופורש ממשא ומתן יהיה נגוע בחוסר תום לב.

וכלשון השופט עמית: "תוצאה זו קשה להלום. הנה כי כן, מתברר לראובן כי שמעון, אותו ראה כפרטנר ראוי למשא ומתן, מעלה לפתע דרישה לא חוקית, שיש בה כדי לשנות את תדמיתו של שמעון, כפי שהצטיירה עד לאותו מועד אצל ראובן. או-אז מתחוור לראובן, כי הוא עלול למצוא עצמו קשור בהסכם עם שמעון 'אחר' מזה שסבר וידע אודותיו, עובר לתחילת המשא ומתן. במקרה כזה, ראוי לאפשר לראובן לפרוש מהמשא ומתן בשל חוסר תום לב של שמעון, מבלי שראובן יהא חשוף לטענה שהוא זה שפעל בחוסר תום לב".

השופט עמית קיבל את גרסתו של בא כוח הנתבע, אשר לפיו במהלך החודשים שחלפו לאחר אותה פגישה התובע התקשר אליו מספר פעמים, והוא עדכן את התובע באשר להתקדמות ההליכים בקשר לתיקון הרישום בפנקסי המקרקעין, ובכל פעם הדגיש בפני התובע, כי העיסקה תתבצע רק אם התמורה המלאה תיכתב בחוזה. דהיינו, ניתנו לתובע הזדמנויות "לחזור בתשובה".

אך לגרסתו של בא כוח הנתבע, רק בסביבות חודש יוני, בשיחה בינו לבין התובע, נתרצה התובע והביע נכונות מפורשת, כי העיסקה תתבצע בדרך הישרה, כך שהתמורה המלאה תיכתב בחוזה.

לפסק דין זה לקח חשוב בניהול מו"מ לקראת כריתת ההסכם. למעשה, פסק דין זה הינו צד שני של המטבע של אי גילוי נאות. מה אי גילוי נאות בבחינת חוסר תום לב, אז גם הצעה גלויה אך בלתי חוקית כמוה כחוסר תום לב.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.