אבל האישה היא דיירת מוגנת

פרוק שיתוף הינו מן הסוגיות המורכבות ביותר בדיני קניין. פרוש המעשי של פירוק שיתוף הינו גט כריתות בין שני שותפים. חוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, מתייחס בליברליות לתביעה לפרוק שיתוף וקובע, כי כל שותף רשאי בכל עת לדרשו פרוק שיתוף במקרקעין. המגמה של בתי המשפט הינה לעודד פירוק שתוף מתוך השקפת עולם, ששותפים שלא מסתדרים עדיף שייפרדו, גם אם אחד הינו צדיק גמור והשני רשע מוחלט.

אך הזכות לדרוש פירוק שתוף כפופה למספר כללים וחריגים, שיש בכל מקרה ומקרה לבחון אותם. בשנים האחרונות, עם כניסת תורת תום הלב לדיני קניין, החלו לחשוב גם על פירוק שתוף במונחים של תום הלב, ופירוק השיתוף לא נתפס כזכות אבסולוטית שאין הרהורים אחריה.

כמו כן, הזכות לפירוק שיתוף מוגבלת למספר הגבלות הקבועות בחוק המקרקעין, מבחינת אופן פירוק השיתוף. הזכות כפופה גם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר הקובע, כי אם משהו מאבד את בעלותו במקרקעין, בין היתר בשל הליכי פירוק שיתוף, אזי אם הוא מחזיק במקרקעין, הוא יהפוך להיות דייר מוגן של הרוכש במסגרת הליכי פירוק שיתוף.

חוק המקרקעין קובע, כי כל "שותף" זכאי לדרוש פירוק שיתוף, ונשאלת השאלה, האם כל "שותף", גם מי שבא בנעלי "שותף" כגון כונס נכסים במשמע? ואם כך, אז עד כמה כונס נכסים כזה הינו כפוף לדינים ומגבלות שבין השותפים. בשאלה מעניינת זו, דנה השופטת דליה מארק הורנצ'יק לאחרונה, בפסק דין בעניין ת.א. 37823/04 בר און אריה נגד בר און סמדר. בעניין בר און, הבעל והאישה רכשו במהלך חיי הנישואין שלהם דירה, אשר רשומה על שם שניהם. לימים הבעל צבר חובות של מאות אלפי שקלים לעירייה, וזו החליטה לשים יד על חלקו של הבעל בדירה.

האישה מצידה פנתה לבית המשפט לקבל פסק דין הצהרתי, שלפיו אין לה כל חלק בחוב זה וכי זכויותיה בדירה נקיות מהחוב. בהסכמת העירייה ניתן פסק דין כזה, אך כונס נכסים מטעם העירייה הגיש את התביעה דנן, נגד האישה, וכן ביקש (למעשה בשם הבעל) לפרק את השיתוף בדירה על דרך מכירת הדירה, ובקש כי על מכירה זו תחול הוראת סעיף 40 א' לחוק המקרקעין הקובע, כי במקרה של פירוק שיתוף בין בני הזוג בדירתם הפירוק יהיה כך, שהדירה תימכר כפנויה ובלבד כי יימצא סידור חלוף לבן זוג הנותר עם הילד.

הנתבעת טענה, כי במקרה דנן יש להחיל עליה את הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, שכאמור הופך אותה לדיירת מוגנת.

ואכן, כאן נשאלות שתי שאלות. האחת, האם הכונס הבא בנעלי בעל, יכול כמוהו להגיש תביעה לפירוק שיתוף? ואם התשובה לשאלה זו חיובית, האם בתביעה מסוג זה, האישה יכולה ליהנות מהגנת חוק הגנת הדייר, או שעליה לפנות את הדירה והדירה תימכר כפנויה?

השופטת מארק הורנצ'יק לאחר ניתוח ענייני של הסוגיות שבפניה, קובעת, כי אכן לכונס יש את הסמכות להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אך כל זה בכפוף לכך שהאישה, הופכת להיות דיירת מוגנת. סעיף 54 (א) לחוק ההוצל"פ קובע: "כונס הנכסים ייקח לרשותו את הנכס שנתמנה לו, ינהלו, ימכרנו יממשו ויעשה בו כפי שיורה ראש ההוצאה לפועל, וידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב".

השופטת הורנצ'יק מסיקה מהוראה זו ועל סמך הספרות המשפטית: "כונס הנכסים אינו זקוק לייפוי כוח מטעם החייב, והוא רשאי לבצע כל פעולה במקום החייב, תוקף הפעולות שמבצע כונס הנכסים, הוא כתוקף הפעולות שמבצע החייב בעצמו."

מכאן השופטת הורנצ'יק מסיקה, כי הכונס רשאי היה להגיש את התביעה לפירוק שיתוף. אך לעניין זכות האישה לדיירת מוגנת, השופטת הורנצ'יק צוללת אל מעמקי הרעיון העומד מאחור מוסד פירוק שיתוף והתועלת הצומחת ממנו למקרקעין.

השופטת הורנצ'יק קובעת, כי התכלית של הוראת סעיף 40 א' לחוק המקרקעין היא להגן על בן הזוג של השותף ולא לשמש אינטרס של נושה. כונס המתמנה על י חוק הוצל"פ, הוא ידו הארוכה של החייב, אך הנכס לא מוקנה לו כמו בפשיטת רגל.

כמו כן השופטת הורנצ'יק קובעת, כי החלת סעיף 40 א' במקרה כזה פירושו הפליה לא ראויה בנסיבות דומות.

טול מקרה של שותפים, שאינם בני זוג ועליהם לא חלה הוראת סעיף 40 א' לחוק המקרקעין. אם כונס נכסים ייכנס בנעלי אחד השותפים, יתר השותפים יכולים לזכות להגנה של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. ואילו במקרה של שותפים שהם בני זוג, בן הזוג של החייב עלול לאבד את ההגנה של חוק הגנת הדייר - הבדל שאין כל הצדקה לקיומו.

השופטת הורנצ'יק מדגישה, כי הלכה זו מקבלת יתר חיזוק לאור העובדה, כי מדובר בביתו של אדם שאיננו רק קורת גג, אלא "כבודו ומבצרו" של האדם, כלשון השופטת.

האמת ניתנת להיאמר, כי במקרה הנדון, נותחו שתי סוגיות כבדות משקל בפירוק שיתוף במקרקעין, אשר יישומן הינו כמעט יומיומי במציאות של בן זוג, שאחד מהם נקלע לבעלים. אך כאן נשאלת השאלה, האם ניתן להחיל את מה שנקבע בפסק דין זה גם על כונס נכסים המממש שטר משכנתא של החייב, כשבן זוג אינו חתום על סעיף ויתור של חוק הגנת הדייר. על פניו נראה, כי בעניין זה אין הבדל בין שני סוגי הכונסים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.