אף על פי כן - בועה

לפני חודשים ספורים היו אלה כלכלני המגזין היוקרתי אקונומיסט, שהעלו את הנושא לראש סדר היום העולמי, כשטענו כי מדובר בבועה הגדולה בהיסטוריה והמליצו לנו, המשקיעים והאזרחים מהשורה, להכין את הממחטות.

לפני ימים ספורים הצטרפו לרשימת הספקנים - אלו שמאמינים כי הצמיחה המהירה בשוק הנדל"ן לדיור בארצות הברית לא תמשך בקצבים שהכרנו בשנים האחרונות - גם כלכלני בנק ההשקעות העולמי מורגן סטנלי.

הכותרת שהעניק הכלכלן ריצ'ארד ברנר (Richard Berner) ממורגן סטנלי, לסקירה שלו של שוק הנדל"ן לדיור בארה"ב היתה: "שוק הדיור קרוב יותר לבועה".

ברנר מציין בסקירה, כי עד לאחרונה טען באדיקות, ששוקי הדיור בארה"ב רחוקים מלהיות בועתיים. זאת, בשל היסודות האיתנים של שווקים אלו, ותימחור 'נוח'.

אולם, עם עליית מחירי הנדל"ן לדיור בארה"ב והידרדרות ביסודות הסקטור, שינה ברנר את דעתו כבר בחודש פברואר. לדבריו, הנתונים מראים, כי הקדים במקצת עם הערכתו המחודשת לגבי שוק הנדל"ן לדיור האמריקני, וכי מעטים הסימנים להגעתו לשיא.

לדבריו למרות ירידה במספר התחלות הבנייה בארה"ב, הביקוש עודנו בשיא. אולם, ברנר ממשיך וטוען באותה הנשימה, כי לא שגה בהעריכו בפברואר כי השווקים בשיאם ומכאן דרכם מטה.

"ראו בי עקשן, אבל כיום אני משוכנע יותר מתמיד כי קריאתי (מחודש פברואר, ר.ש.) היתה נכונה אם כי מוקדמת מדי", אומר ברנר, שמוסיף כי "שוקי הדיור (בארה"ב, ר.ש.) מתקרבים לטריטוריות 'בועתיות'". אולם, מסייג ברנר את דבריו, החששות מפקיעתה של בועה זו מוגזמים. ברנר מעריך, כי מחירי הנדל"ן לדיור בארצות הברית יירדו בהדרגה, אם כי להערכתו, ככל שתדחה, ירידת המחירים תהיה חדה יותר ויותר.

ברנר סוקר את יסודות הסקטור הנ"ל. בתים רבים במספר גדול של איזורי מטרופולין ברחבי ארצות הברית הפכו לפחות ופחות אטרקטיביים ולניתנים למימון, בגלל עליית מחירם. (בניו יורק, לוס אנג'לס ומיאמי המצב הינו החמור ביותר).

שלא במפתיע, מציין ברנר, נתוני איגוד סוכני הנדל"ן האמריקניים מצביעים על ירידה במהלך השנתיים האחרונות ביכולות המימון (affordability) באיזורי הנדל"ן היקרים בצפון מזרח המדינה ובמערבה.

נזכיר כי במהלך תקופה זו פחתה יכולת המימון, למרות שיעורי הריבית הנמוכים היסטורית בארה"ב (זמן רב עמדה הריבית על 1% בלבד, אף כשכיום - ברמה של 3.5% - היא עודנה נחשבת נמוכה. ר.ש.) והגידול בהכנסה הפנויה של אזרחי המדינה.

לדברי ברנר, המחירים הם האשם העיקרי בכך. ברנר מסתמך בדבריו גם על מחקר שנעשה במרכז המשותף לחקר הנדל"ן לדיור באוניברסיטת הארוורד, ממנו עולה, כי היחס החציוני בין מחירי הבתים להכנסה המשפחתית בקליפורניה עלה לרמת שיא נוכחית של 9 ל-1.

בהקשר זה נציין, כי על פי נתוני המשרד הפדרלי לפיקוח על שוק הדיור (OFHEO), עלו בחמש השנים האחרונות מחירי הבתים בלוס אנג'לס, מיאמי וניו יורק, בשיעורים חדים של 105%, 95% ו-77%, בהתאמה. זאת, לעומת עלייה ממוצעת של 50.5% במחירי הבתים ברחבי המדינה בתקופה האמורה.

העלייה בשיעורי הריבית תייקר את עלות הבעלות על בתים למי שנוטלים משכנתא בריבית משתנה, באופן שישחק את הביקוש לבתים ויביא לירידה במחיריהם. כמה מתומכי תיאוריית הבועה רואים איום מצד המשכנתאות בריבית משתנה, אולם, לדעת ברנר, ענף מימון זה השתנה באופן דרמטי מאז שנות ה-80, ובעיקר בחמש השנים האחרונות: מיבנה המשכנתאות בארה"ב, כיום, משפיע על הלווים רק לאחר פרק זמן ארוך מכפי שהיה בשנות ה-80 וה-90 - פרק הזמן שנדרש אז לשינוי שער הריבית היה קצר מאשר כיום.

ברנר מוסיף, כי ישנם מספר פקטורים אחרים, המהווים איום גדול יותר על הביקוש ועל המחירים בשוקי הדיור בארצות הברית. ראשית, ישנם סימנים הולכים וגוברים, המעידים על ירידה בביקוש הער לבתים בארה"ב, לצד גידול בביקוש לבתים ממניעים ספקולטיביים.

בהקשר זה מציין ברנר, כי הנתונים מצביעים על כך, ש-13%-15% ממכירות הבתים בארצות הברית נובעים מטעמים ספקולטיביים לשם השקעה.

שנית, מחירי הבתים בארה"ב עלו, להערכת ברנר, לשיא כל הזמנים, ביחס להכנסת בעלי הבתים.

ברנר מעריך, כי קצב עליית מחירי הבתים בארה"ב עשויים להתמתן, משיעור עלייה של 12.5% בחודשים מארס 2004 עד מארס 2005, לשיעור נמוך הרבה יותר של 2%-4% לשנה בשנתיים הבאות.

במורגן סטנלי מציינים, כי האטה שכזו בקצב עליית מחירי הבתים תגרור ירידה בתמיכה בצריכה הפרטית האמריקנית, הנתמכת בעלייה במחירי הבתים. כמו כן, קיימת שאלת התערבות הממשל הפדרלי בשוק, במידה שהאחרון יחל להתקרר, באמצעות הפדרל רזרב.

ברנר מוסיף, כי בעוד שראשי הבנק המרכזי האמריקני הביעו חשש מפעילות ספקולטיבית בשוק הנדל"ן לדיור בארה"ב, הם טענו, לא אחת, כי המדיניות המוניטרית אינה מכוונת להשפיע על שוק הנדל"ן בכיוון זה או אחר.