נכסים ובניין: זהירים מאוד בארץ, מהמרים על חו"ל

חברת נכסים ובניין, אחת משתי זרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, רשמה אמנם תוצאות טובות ברבעון השני של 2005 ובסיכום המחצית, אך גם ראשיה עדיין לא מדברים באופן גלוי על התאוששות ענף הנדל"ן. החברה, אשר נחשבת לאחד הברומטרים של הענף בארץ על רקע עיסוקה בתחום הבנייה למגורים ובתחום הנדל"ן המניב, אמנם משדרת נכון לתום הרבעון כי היא מרחיבה את היקפי הפעילות בשוק המקומי, אך עם זאת נכסים ובניין רשמה לאחרונה השקעה ראשונה בחו"ל, וראשיה מסבירים כי לא מדובר בסנונית בלבד אלא חלק ממהלך האסטרטגי מקיף.

נתוני הרבעון והמחצית מעידים על הרחבת היקפי הפעילות. הכנסות החברה ברבעון השני גדלו ב-65% לעומת הרבעון המקביל, לרמה של 225 מיליון שקל. בסיכום המחצית רשמה החברה הכנסות של 472 מיליון שקל, וגידול בשיעור זהה לגידול ההכנסות הרבעוני.

הנתונים מראים כי הגידול בהכנסות ברבעון ובמחצית נובעים מגידול בהכנסות ממכירת דירות ומקרקעין, וכן משיפור בתוצאות החברות המוחזקות. נתוני מכירות הדירות מראים זינוק של 128% ברבעון, לרמה של 132 מיליון שקל, וזינוק של 114% במחצית לרמה של 252 מיליון שקל. החברה הסבירה כי הגידול בהכנסות ממכירת דירות נבע מעיתוי זקיפת ההכנסות בגין הפרויקטים.

נכון לתום המחצית, החברה פועלת ב-12 אתרים ברחבי הארץ, בהם נמצאות 1,326 יח"ד בשלבי הקמה שונים, מהן 646 יח"ד כבר נמכרו. במהלך המחצית הראשונה של שנת 2005 מכרה החברה 196 יח"ד לעומת 188 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד. בתקופה המדווחות החלה גם החברה בשיווקן של 257 יח"ד נוספות בארבעה פרויקטים: מרום נוה ברמת-גן, מגדלי נוה גד ברחובות, נוה הפארק במודיעין וגינות גד בירושלים.

בתחום הנדל"ן המניב, אימצה החברה דפוס של פעילות באזורי ביקוש, ולכן היא רושמת שיעור תפוסה גבוה של 92% בנכסיה. בין הפרויקטים החדשים של החברה: מרכזים מסחריים שבונה קבוצת ישפרו במודיעין ובמתחם הדסה עין כרם בירושלים, והרחבת הפעילות במת"מ בחיפה ופארק התעשייה בקיסריה ע"י חברת גב-ים.

בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של 22 מיליון שקל ברבעון, למעלה מפי-3 מהרבעון המקביל. במחצית הראשונה נרשם רווח נקי של 84 מיליון שקל, זינוק של 315%. במהלך המחצית רשמה החברה רווחים חד-פעמיים בהיקף 46 מיליון שקל כתוצאה ממימוש נכסים על-ידה וע"י החברה הכלולה, קבוצת בוני ערים. החברה ייצרה בסיכום המחצית 242 מיליון שקל מפעילותה השוטפת, ובקופתה נחים 715 מיליון שקל. עם פרסום הדו"חות דיווחה החברה על דיבידנד של 108 מיליון שקל.

מהמרים על לאס-וגאס

חברת נכסים ובניין נוסדה בשנת 1961, והנה אחת החברות הגדולות הוותיקות הפועלות בתחום הנדל"ן בישראל. החברה פועלת בתחום הבנייה למגורים ובתחום הנדל"ן המניב, ומחזיקה בין היתר בחברות הציבוריות גב-ים, ישפרו ומהדרין.

נכסים ובניין נסחרת כיום לפי שווי של 1.47 מיליארד שקל, לאחר שמתחילת 2005 טיפס שווייה ב-6%. הונה העצמי של החברה עומד בתום המחצית הראשונה על 1.08 מיליארד שקל, ומממן מאזן של 4.2 מיליארד שקל. מצבת החובות ארוכי הטווח של החברה עומדת על 2.1 מיליארד שקל. החברה מנוהלת כיום ע"י סגי איתן, וכיו"ר החברה מכהן רפי ביסקר.

פרט לפעילות הענפה של נכסים ובניין בארץ, דיווח לאחרונה החברה כי היא מנהלת מו"מ להשקעת נדל"ן בעיר ההימורים לאס-וגאס שבמדינת נבאדה, ארה"ב, בשיתוף עם חברת אי.די.בי פיתוח. השתיים מנהלות מו"מ עם חברות אמריקניות העוסקות בתחום הבנייה ועם מספר משקיעים נוספים בנוגע לייזום ופיתוח נדל"ן באזור, בהיקף של 90 מיליון דולר.

מדובר בפרויקטים הנבנים על שטח של 270 דונם, בסמוך לשכונת מגורים יוקרתית שנבנתה בקרבת "הסטריפ", הרחוב הראשי של העיר המתפתחת. הפרויקטים כוללים תוכניות להקמת 1,300 יח"ד ו-70 אלף מ"ר מסחר, משרדים והסעדה. הערכות בקבוצה הישראלית הן כי קיים עדיין פוטנציאל צמיחה משמעותי בעיר, ובנוסף קורץ להן הפטור ממס על הכנסות ממנו נהנים יזמים במקום.

מלבד סכום ההשקעה הראשוני בפרויקט, תתחייב הקבוצה להעמיד אשראי, אם יידרש, לטובת גורמים מממנים של הפרויקטים, עד לסכום של 50 מיליון דולר. חלקן של אי.די.בי ונכסים ובניין בקבוצת המשקיעים הוא 50%, ובהתאם תרכושנה האחרונות ביחד 15% מהזכויות בפרויקטים (תמורת 22.5 מיליון ד' כ"א).

עבור נכסים ובניין, מדובר בהשקעה ראשונה המתבצעת בחו"ל, ועיסקה משמעותית ראשונה למנכ"לית החדשה, סגי איתן, שהחליפה בתחילת אוגוסט 2004 את המנהל הוותיק, אבי אטיאס. איתן, בדומה לעמיתיה לענף, מתבטאת בזהירות לגבי עתידו של הענף. איתן מציינת כי מילת המפתח כרגע היא התייצבות, אך מוסיפה כי ניתן כבר לומר כי באזורים מסוימים יש עליות מחירים קלות בענף הדיור.

"בחודשים האחרונים קצב שיווק הדירות שלנו הוא די קבוע, אך קשה עדיין לדבר על מגמה כללית של התאוששות. לדעתי, הסקטור עשוי לצמוח רק בשעה שהציבור יחוש יותר ביטחון במקום העבודה שלו ובכוח הקנייה שלו. סממנים אלה יורגשו לדעתי רק במעגל שני של השפעות הצמיחה הכלכלית, אך כרגע קשה לומר בדיוק מתי זה יקרה.

"נכון לעכשיו, ניתן לומר שנבלמה ההאטה בשוק, אך מנגד אין גם מגמה של עליית מחירים. אמנם בפרויקטים מסוימים אנחנו מעלים מחירים בשיעורים נמוכים, אך אלו תופעות מקומיות בלבד. מבחינת אזורים, אנחנו מרגישים כרגע יותר טוב באזור המרכז, בעיקר בקרב משפרי דיור, ובאזורי הפריפריה המצב קצת פחות טוב.

"מבחינת המשתנים הכלכליים, לדעתי לריבית הנמוכה על המשכנתאות יש השפעה על קבלת ההחלטות של הציבור בנושא רכישת דירה, אך צריך להבין שנתון זה משני לביטחון התעסוקתי ולשיפור בכוח הקנייה. בנוסף, אני חושבת שמהלך של עליית הדולר עשוי אף הוא לתרום לעליית מחירי הדיור, מכיוון שאנשים נוטים למכור דירות יד-שנייה בימים שהדולר מתחזק", הסבירה איתן את המצב.

לגבי תחום הנדל"ן המניב ציינה איתן, כי ניתן לחוש בביקושים יפים בשוק בחודשים האחרונים, אך אלו נספגים בהיצעים שהיו עוד קודם, ולא מצריכים עדיין ייזום פרויקטים חדשים. "הנדל"ן המניב תלוי ישירות במצב העסקים במשק, שמושפעים אף הם מהצמיחה הכלכלית. ברגע שהעסקים צומחים הם מתרחבים ומחפשים משרדים גדולים יותר, או לחילופין החברות המסחריות מחפשות מקומות גדולים יותר ברגע שהיקפי הצריכה של הציבור צומחים.

"כיום ניתן לומר שיש עליית מחירים מסוימת במחיר הנדל"ן המניב, אך עדיין מוקדם לדבר על עודף ביקוש השורר בשוק. הצלחות אפשר למצוא בפרויקטי נישה, כמו לבנות בניין לשוכר עפ"י הזמנה מראש, או תוך זיהוי אזורי ביקוש ספציפיים", ציינה איתן.

לגבי ההשקעה בחו"ל מסבירה איתן כי מדובר בסנונית ראשונה בלבד, כחלק מאסטרטגיית של קבוצת נכסים ובניין לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל, במיוחד בתחום הנדל"ן המניב בו היא מתמחה. "אנחנו בהחלט רואים לנגד עינינו הגדלת נפח הפעילות בחו"ל, ולאו דווקא בתחום היזמי. בתקופה האחרונה אנחנו בוחנים עסקאות בתחום הנדל"ן המניב, גם במערב אירופה וגם בארה"ב, ומבחינתנו מדובר בחלק ממטרה שהצבנו לעצמנו, להגיע לרמת פעילות ראויה גם בחו"ל", אמרה איתן.