גם הבעלות בזכויות הבנייה היא משותפת

ארבל הנדסה וקבלנות-גיא 1995 בע"מ (להלן: "המבקשת"), הינה חברה קבלנית העוסקת בבנייה. המבקשת מכרה למשפחת ישראלי (להלן: "המשיבים") דירת גג ברעננה על-פי הסכם מיום 26/8/98 (להלן - "ההסכם"). בסעיף 3 להסכם, המתייחס לתיאור הדירה, נאמר כי הדירה היא דירת גג. בהתאם להסכם הוצמדו לדירה חלקים בגג שסומנו A ו-B, והוגדרו כ"חלקים מוצמדים".

המשיבים טוענים, כי רכשו את הדירה כאשר כל החלל בשטח שסומן A ו-B היה בנוי כבר עם בלוקים ולבנים, היתה הכנה למים וביוב והבנייה לא הושלמה רק הואיל ולא היה היתר לכך על-פי התב"ע.

המבקשת טוענת מנגד, כי מעולם לא מכרה למשיבים את זכויות הבנייה. היא אינה כופרת כי הם רשאים להשתמש בשטח הזה, אך הם אינם רשאים להשלים את הבנייה, שכן על-ידי כך הם מנצלים את אחוזי הבנייה לתועלתם. המבקשת מסתמכת על האמור בסעיף 5(א) למפרט אשר צורף כנספח להסכם, שזו לשונו:

"5. רכוש משותף. א. מוסכם בין הצדדים כי המוכר יהיה רשאי להוציא חלקים מהרכוש המשותף, להצמיד חלקים לפי שיקול דעתו ליחידות בבית המשותף, וכן לרשום תקנות בתקנון הבית המשותף לפי שיקול דעתו הבלעדי. בין היתר ייכתב בתקנון הסעיף שלהלן: "להסרת ספקות, מובהר בזה שלחברה (המוכרת בהסכם זה) מוקנות מלוא זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות..."

בשל מחלוקת זו הגישה המבקשת המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בת"א, במסגרתה היא ביקשה ליתן צו הצהרתי, ולפיו כל זכויות הבנייה בבניין שייכות לה בלבד, וכי אסור למשיבים לבנות על גג הדירה.

התובענה נדונה בפני השופטת לבהר-שרון. אין מחלוקת בין הצדדים, קובעת השופטת לבהר, כי כאשר קיבלו המשיבים את החזקה בדירה החלקים שהוצמדו להם על-פי ההסכם היו מקורים בגג רעפים והחלל היה בנוי. במועד מסירת החזקה הם גם קיבלו מהקבלן את המפתח לדירת הגג.

אמנם נכון שבהתאם לסעיף 5 למפרט הותירה המבקשת את כל זכויות הבנייה בידיה, אולם בהמשך מסעיף 7 להסכם עולה, כי המשיבים היו רשאים לבנות על החלקים שהוצמדו לדירה, דהיינו על הגג, וצוין "שהאחריות לקבלת רשיונות בנייה כנ"ל ואחריות לבנייה כנ"ל - הם באחריות הקונים בלבד".

הלכה פסוקה היא, קובעת השופטת לבהר, כי מרגע שיש לכאורה סתירה כלשהי באמור בהסכם שנחתם בין צדדים, הרי שיש לבדוק ולבחון מה היתה כוונת הצדדים בעת חתימת ההסכם. השופטת לבהר קובעת, כי כוונת הצדדים היתה ברורה לחלוטין: הרוכשים קנו את הזכויות בגג מתוך כוונה להשתמש בחלקים המוצמדים לצורך בנייה והרחבת שטח הדירה. מה גם, שהקבלן עצמו בנה על הגג בשטח המוצמד את השלד לבנייה הנוספת, כפי שהוסכם על-ידי הצדדים, וכך נמסרה להם הדירה.

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם שאר הנסיבות. ההסכם נחתם שעה שהבניין היה בנוי, הדירה היתה כמעט גמורה וחלל הגג היה בנוי ויצר למעשה שני חדרים עם פתח ביניהם.

זאת ועוד, כל המסמכים המאוחרים והאמרות מטעם המבקשת מלמדות על כך, שכל עוד לא נולד סכסוך בין הצדדים, לא היה כל ספק שהמשיבים רכשו את הזכויות בגג במטרה שיוכלו להשלים הבנייה ברגע שיקבלו היתר לכך.

עיון בהתנגדות שהגישה המבקשת לבקשה להיתר מצביע על כך, שלא היתה למבקשת כל התנגדות שהמשיבים יבנו על עליית הגג בהתאם לבקשה להיתר שהגישו. ההתנגדות היחידה שעולה מהמסמך היא התנגדות להשתמש בגג הרעפים, שטענה המבקשת, וכנראה בצדק, כי המשיבים אינם רשאים להשתמש בגג הרעפים שכן הוא רכוש משותף. די בכך כדי ללמד על כוונת הצדדים, שלא היתה במחלוקת בעת חתימת ההסכם.

אף מפרוטוקול של אסיפת דיירי הבית עולה, כי למבקשת לא היתה כל טענה שהיא לגבי זכויותיהם של המשיבים לבנות על הגג. המבקשת הגישה תביעה למפקח ולא העלתה כל טענה לגבי זכויות הבנייה בגג. הדבר היחיד שהוצהר על ידה היה, שהיתה לה זכות למכור את הגג, הוא לגבי גג הרעפים בלבד, ולא לגבי זכויות הבנייה.

מכל האמור לעיל עולה בבירור, שכוונת הצדדים בעת חתימת ההסכם היתה להצמיד למשיבים את הגג, לרבות זכויות הבנייה על השטחים שהוצמדו וסומנו A ו-B. מעבר לכך, גם מהתנהגות המבקשת לאחר חתימת ההסכם עולה בברור, שלא היתה כל מחלוקת לגבי הסכמה מפורשת זו. המחלוקת היחידה שעלתה מהתנגדות הדיירים בישיבת הוועד היתה, כפי שהודה הקבלן עצמו, לגבי זכויות הבעלות בגג הרעפים בלבד, שהקבלן אישר לדיירים שמבחינתו זהו חלק מהרכוש המשותף.

השופטת לבהר מבהירה, כי אין קבלן יכול להותיר בבעלותו שטח שלא הוצא במפורש מכלל הרכוש המשותף בבעלותו. רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, כך:

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".

באותה מידה, כאשר הקבלן התחייב במפורש להצמיד את הזכויות בגג לאחד הדיירים, הרי שזכויות אלה הוצאו מכלל הרכוש המשותף באופן מפורש, וזכויות אלה כוללות את כל הזכויות בחלק המוצמד של הגג לרבות זכויות בנייה, אם קיימות. כך כאשר הגג נותר כרכוש משותף של כל הדיירים, זכויות הבנייה שייכות לדיירים במשותף בהתאם לחלקם ברכוש המשותף. יפים לעניין זה דברי הנשיא מאיר שמגר בע"א 432/83 שאול מזרחי נגד מרדכי חביב, פד"י מ (4), 673, בעמ' 680:

"זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף על פי שאינן חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבנייה עליה שייכות להם במשותף".

מכאן, שהקבלן אינו יכול להתנער מהתחייבות זו. הצמדה של זכויות בגג כוללות את מלוא הזכויות בגג, כך גם את זכויות הבנייה, כפי שנקבע במקרה זה, להבדיל ממקרים שבהם מתעוררת הבעיה של זכויות בנייה על הגג רק כעבור מספר שנים, כאן העניין עלה עוד בעת המו"מ בין הצדדים, והקבלן הוא אשר בנה עבור המשיבים את השלד של היחידה שבמחלוקת.

התוצאה הסופית: התביעה נדחתה.

ה.פ 1314/02, בית המשפט המחוזי בת"א, השופטת: לבהר-שרון.

בשם המבקשת: עו"ד ש. בלום.

בשם המשיבים: עו"ד ד. בלום.