קרנות השקעה בנדל"ן: הסדרי המס, קיזוזים והשגות

מיסוי הכנסות קרן הנדל"ן, שלא הועברו לבעלי המניות - כאמור, קרן הנדל"ן מחויבת להעביר 90% מהכנסתה החייבת לבעלי מניותיה, והכנסות אלו תיחשבנה כהכנסות בעלי המניות, וינוכה מהן מס במקור ע"י הקרן.

בגין יתרת ההכנסות, שלא הועברה לבעלי המניות, יוטל מס על הקרן כדלקמן: הכנסתה החייבת הרגילה של הקרן תחויב במס בשיעור שנקבע להכנסה זו על פי כל דין. יחד עם זאת, הכנסות חריגות, שהן, ככלל, הכנסות שלא הופקו מנדל"ן מניב (הכנסות ממכירת מלאי עסקי, וכן הכנסות אחרות, ששיעורן עולה על 5% מהכנסות הקרן בשנת המס, ואינן הכנסות מהשכרת או מכירת מקרקעין מניבים, ניירות ערך, מלוות מדינה, פקדונות, והכנסות מסויימות על פי חוק התיאומים בשל אינפלציה) תחויבנה בידי הקרן במס בשיעור 60%.

הכנסה חייבת, שהופקה ממכירת מקרקעין שהוחזקו לתקופה קצרה, היינו תקופה פחותה מ-4 שנים, תחויב בידי הקרן במס בשיעור מס החברות הקבוע בסעיף 126 לפקודה. במידה והקרן תעביר בעתיד את אותה הכנסה שחויבה במס בידי הקרן לבעלי המניות, תיחשב ההכנסה המועברת כדיבידנד, ובעלי המניות יחויבו בגינה במס המוטל על דיבידנד, אותו תנכה הקרן במקור. בעלי המניות לא יוכלו לקבל זיכוי כנגד סכום המס ששילמה הקרן כאמור.

היעדר זיכוי בגין מיסים בחו"ל - נקבע, כי קרן השקעות בנדל"ן תוכל לנכות מיסים ששילמה בחו"ל בגין הכנסותיה, מההכנסות בגינן שולמו מיסים אלו, אולם היא לא תוכל ליהנות מזיכוי בשל מיסים ששילמה בחו"ל, אף אם באופן רגיל ניתן היה ליהנות מזיכוי על-פי הוראות פקודת מס הכנסה.

מס רכישה בשיעור מופחת - קרן השקעות בנדל"ן הרוכשת זכות במקרקעין מחברה, בתמורה להקצאת מניות בקרן, תוכל ליהנות מהסדר הקובע שיעור מס רכישה מופחת בגובה 0.5% בלבד. זאת, בתנאי שמכירת המקרקעין לקרן נעשתה ב-12 החודשים לאחר הפיכתה לקרן השקעות בנדל"ן, ולפני רישום מניותיה למסחר בבורסה, וניתן אישור מראש של מנהל מיסוי מקרקעין למכירת המקרקעין.

קיזוז הפסדי הקרן מול הכנסות בעלי המניות - הפסדים שהיו לקרן השקעות בנדל"ן לא יותרו בקיזוז מול הכנסות בעלי מניותיה.

קיזוז הפסדי בעלי המניות, ממכירת מניות בקרן - בעל מניות יוכל לקזז הפסד הון שהיה לו, ממכירת מניות בקרן השקעות בנדל"ן, בהתאם לסעיף 92 לפקודה הדן בקיזוז הפסדי הון. כמו כן יוכל בעל המניות לקזז את ההפסד, מול הכנסה שהועברה אליו מן הקרן באותה שנה, מלבד "הכנסות חריגות" של הקרן (שמהותן פורטה לעיל) שהועברו אליו.

שומה, השגה, ערר, ערעור וגבייה - פרק שני 1 לפקודה קובע הוראות קונקלוסיביות, לעניין הליכי שומה, השגה, ערר וערעור, בקרן השקעות בנדל"ן, וכן לגבי הליכי גביה מן הקרן. הוראות אלו קובעות, כי פקיד השומה או מנהל מיסוי מקרקעין, רשאים לקבוע את הכנסתה החייבת של קרן להשקעות בנדל"ן, ולשום את המס שבו חבה הקרן, גם לאחר העברת הכנסתה החייבת של הקרן, לבעלי המניות. תוספת המס בשל הכנסתם החייבת של בעלי המניות בעקבות הליכי שומה כאלו, תיגבה מן הקרן בלבד, והחזרי מס בגין ההכנסה האמורה יוחזרו לקרן בלבד. הקרן בלבד רשאית להשיג, לערער או לערור על השומה שנקבעה לה. בעל המניות רשאי להשיג לערער או לערור על השפעת השומה שנקבעה לקרן השקעות בנדל"ן, בכל הנוגע להכנסתו, אולם לא על שומת הקרן עצמה.

קרן שחדלה להיות קרן השקעות בנדל"ן - ברשימה שפורסמה בשבוע שעבר, פורטו התנאים הנדרשים עבור קרן השקעות בנדל"ן. באופן כללי, קרן שלא עמדה בתנאים אלו תפסיק להיחשב קרן השקעות בנדל"ן. יחד עם זאת, קרן שחדל להתקיים לגביה אחד מהתנאים הנוגעים לשווי הנכסים שברשותה, תוכל להמשיך ולהיחשב קרן השקעות בנדל"ן, במידה והתנאי חזר להתקיים ב-3 החודשים שחלפו לאחר שהפסיק להתקיים. כמו כן, קרן שהוחל בפירוקה, תחדל להיות קרן השקעות בנדל"ן.

בנוסף, רשאית הקרן להודיע לפקיד השומה, כי בחרה שלא להיות קרן השקעות בנדל"ן. במקרה זה, תחדל הקרן להיות קרן השקעות בנדל"ן מן היום שקבעה בהודעתה, או תוך 30 יום מיום ההודעה, לפי המאוחר. הוראות פרק שני 1 לחוק, העוסק במיסוי קרנות נדל"ן, ימשיכו לחול על קרן שהפסיקה להיות קרן השקעות בנדל"ן, עד ליום שבו חדלה להיות קרן השקעות בנדל"ן.

הוראות פרק שני 1 לחוק ימשיכו לחול על הכנסה חייבת שהועברה לבעלי המניות, עד ליום 30 באפריל של השנה שלאחר השנה שבה הופקה או נצמחה ההכנסה. הוראות פרק שני 1 לא יחולו על הכנסה שהופקה או נצמחה לאחר שחדלה הקרן להיות קרן השקעות בנדל"ן.