עסקאות בנכס ללא היתר: ייזהר המוכר

מכירת נכס שנבנה ללא היתר מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקנה לקונה זכות לתבוע השבת התמורה המלאה ששילם והנזקים שנגרמו לו

עם חקיקתם של חוק המכר, תשכ"ח-1968, וחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, בוטל הכלל העתיק של "ייזהר הקונה", ופינה את מקומו לחובת תום הלב בעת ניהול מו"מ, וחובת הגילוי של פרטים מהותיים בעיסקה.

פלוני רכש מאלמוני דירת מרתף, ובדיעבד הסתבר לו כי המדובר בנכס שהוקם ללא היתר, ורשום כמחסן בלשכת רישום המקרקעין. אין חולק כי עובדות אלו ניתנות היו לגילוי ע"י פלוני בבדיקה פשוטה. האם עדיין זכאי פלוני לדרוש ביטול ההסכם מחמת הפרתו היסודית? על שאלה זו השיב בית המשפט המחוזי בתל-אביב בחיוב, בפסק דין מקיף אשר ניתן לאחרונה ע"י השופטת רנה משל.

להלן בתמצית עובדות המקרה. במהלך בנייתו של בניין מגורים בשד' נורדאו 64 בתל-אביב, בנה הקבלן מחסן במרתף הבניין בניגוד לרישיון הבנייה שהוצא לבניין. בשנת 1952 הוצא למחסן צו הריסה. הנכס נרשם בלשכת רישום המקרקעין כמחסן.

בשנת 1986 רכשה אשת הנתבע את הנכס מהקבלן, וזה הועבר על שם הנתבע מאוחר יותר. בשנת 1990 הורשע הנתבע ע"י ביהמ"ש לעניינים מקומיים בת"א בעשיית שימוש חורג ביחידה לצרכי משרד, וזמן קצר לאחר מכן קיבל היתר לשימוש חורג ביחידה כמשרד.

בשנת 1997 מכר הנתבע לתובע את הנכס, אותו הגדיר "כדירה", בתמורה לסך של 133 אלף דולר. בשנת 2002 התקשר התובע עם צד שלישי בזכרון דברים למכירת הנכס, ואולם התקשרות זו בוטלה בעקבות גילוי ההיסטוריה של הנכס ע"י הצד השלישי. זמן קצר לאחר גילוי העובדות הנ"ל, הגיש התובע תביעה בה עתר לקבל סעד הצהרתי כי החוזה לרכישת הנכס בוטל כדין, וכי על הנתבע להשיב לו את הסכומים ששילם ולפצותו על נזקיו.

השאלות העיקריות אשר עמדו להכרעתו של בית המשפט היו, האם הפר הנתבע את חובת הגילוי, האם התובע זכאי לביטול ההסכם, כיצד יש לבצע ההשבה, אם בכלל, והאם התובע זכאי לפיצוי על נזקיו והאם קיים לתובע אשם תורם בגין רשלנותו. סעיף 11 לחוק המכר קובע, כי המוכר הפר את חיוביו באם קיימת בממכר אי התאמה. סעיף 12 לחוק מסייג את אחריות המוכר וקובע, כי הקונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמה אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. הפסיקה קבעה, כי הידיעה הדרושה לפי סעיף זה הנה ידיעה ממשית (ע"א 230/80), וכי אין תחולה לכלל של "ייזהר הקונה". על מוכר החפץ למנוע את הסתמכות הקונה על אי ההתאמה, להסב את שימת ליבו של הקונה לפגם בממכר, עובר לכריתת ההסכם.

זאת ועוד, סעיף 16 לחוק המכר קובע, כי באם היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עובר לכריתת ההסכם, ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה ובלבד שנתן למוכר הודעה על כך מיד לאחר שגילה אותה.

לדברי בית המשפט, אמנם התובע התרשל, שכן בבדיקה פשוטה של תיק הבניין במינהל ההנדסה יכול היה לגלות את כל הפרטים המהותיים לגבי מצב הנכס, אולם סעיף 16 לחוק המכר מסייג את חובת הבדיקה וקובע, כי אם המוכר ידע או היה עליו לדעת על אי ההתאמה, אין חשיבות לאי בדיקת הקונה.

בית המשפט קבע, כי העובדה כי הנכס נבנה ללא היתר, אף כי העירייה לא פעלה להריסתו, מהווה פגם מהותי המעניק לתובע את הזכות לבטל את הסכם המכר מחמת הפרתו היסודית. לעניין זה, מפנה השופטת משל להוראות סעיפים 212-213 לחוק התכנון והבנייה, העוסקים בסמכות ליתן צו הריסה ללא הרשעה לנכס שנבנה בעבירה, ללא מגבלת התיישנות ובהתעלם משאלת הבעלות. מהוראות אלו עולה, כי הפגם דבק בנכס, ותמיד קיים הסיכון להריסתו.

בית המשפט העליון קבע דברים דומים, בהערת אגב, בע"א 3745/92, לפיהם מוכר דירה שנבנתה בחלקה ללא רישיון חייב לגלות עובדה זו לכל קונה פוטנציאלי, שכן המדובר בעובדה מהותית שאי גילויה מגיע כדי הטעיה (אם כי באותו המקרה נדחתה התביעה, שכן אי ההתאמה צוינה במפורש בהסכם המכר). אין ספק כי בענייננו ידע המוכר על אי ההתאמה, לאור ההליכים שננקטו נגדו ע"י העירייה, וגם אם לא היה יודע, לא היה פטור שכן המדובר בפגם שהיה עליו לדעת כמוכר סביר, כאמור בסעיף 16 לחוק המכר.

בית המשפט פסק, כי מכירת נכס שנבנה ללא היתר מהווה הפרה יסודית של ההסכם המקנה לקונה זכות לתבוע השבת התמורה ששילם והנזקים שנגרמו לו. בית המשפט קבע, כי אין ברשלנותו של התובע כדי לפגוע בזכותו להשבה ואין לנכות מסכומי ההשבה אשם תורם של התובע, שכן מטרתם של דיני ההשבה למנוע התעשרות בלתי צודקת. אולם, את אינטרס ההסתמכות של התובע (פיצוי בגין נזקים) מוצדק להכפיף לעקרון האשם התורם, ולהפחית מגובה הפיצוי בשל רשלנות התובע.

בסוף דבר נפסק, כי הנתבע ישלם לתובע סך של 133 אלף דולר בתוספת ריבית כחוק מיום 16.10.97 ועד לתשלום בפועל. כמו כן חויב הנתבע לשלם לתובע פיצוי בסך של 20 אלף שקל בגין עגמת נפש ו-80% מהסך של 75 אלף שקל שנקבע כהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד.

(ת.א. 1391/02 יצחק אלנר נ' אליהו חי, פס"ד מיום 3.8.05).

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988