שוק המשרדים התייצב עם עודפי היצע גדולים, שמונעים בינתיים עליית מחירים

שוק המשרדים בישראל של 2005 כלל אינו מזכיר את שוק המשרדים שאפיין את שנת 1999, הזכורה כשנת פריחת ההיי-טק. שוק משרדים המקומי נפגע קשות לאחר התפוגגות בועת ההיי-טק, וסבל מירידת מחירים דרסטית של למעלה מ-50%. צלילת המחירים נבעה מסגירתן של חברות סטארט-אפ רבות וחברות היי-טק מבוססות, הן בשל הפסקת זרימת המזומנים של המשקיעים והן בשל העברת הפעילות לשוק ההודי והסיני, אשר החל להתפתח בקצב מואץ בשנים האחרונות.

השנה חזר שוק המשרדים והתאפיין במגמת עלייה, המתבטאת בעיקר בקיטון במלאי המשרדים הפנויים להשכרה, בהתייצבות מחירים ובהקשחת המשאים ומתנים, אך טרם נרשמה עליית מחירים משמעותית בדמי השכירות למשרדים.

לדברי מנכ"ל ובעלי מ.א.ן נכסים, ג'קי מקמול: "שכר הדירה באזורי הביקוש נפגע בשיעור של 50%, בעוד שבפריפריה שיעור ירידת המחירים נאמד ב-25%-30%. חברת שנקלעו לסיטואציה של תזרים מזומנים קצר חיפשו אלטרנטיבות אחרות. שוק המשרדים בפריפריה העניק לאותן חברות הקלות בארנונה, ולמעשה קיבל אותן בזרועות פתוחות. דבר זה יצר מאסת ביקושים באזור ירושלים, לוד, נתניה ופתח תקווה".

מתחם משרדים מעניין, המצוי בפריפריה ונחשב להצלחה, הוא קש"ת (קרית שדה התעופה), הממוקם בכניסה המזרחית של נתב"ג. קש"ת נמצאת בשליטת יואל, המחזיקה 80% ממניותיה. יתר המניות נמצאות בידי בל"ל השקעות ועו"ד שרגא בירן. פרויקט אירפורט סיטי, הנבנה בשלבים, משתרע על שטח של 750 דונם, כולל 135 אלף מ"ר של משרדים מאוכלסים, וכן 60 אלף מ"ר של שטחי משרדים אשר הושכרו אך טרם נבנו. דמי השכירות הממוצעים נאמדים כיום בכ-11 דולר למ"ר, וכן דמי ניהול של 1.25 דולר למ"ר, בחוזים לתקופות של 5-10 שנים.

דמי השכירות המופחתים הנהוגים כיום בשוק המשרדים הופכים את בנייני המשרדים לאטרקטיביים, בעיקר בעיני הגופים המוסדיים. כך למשל, כלל אחזקות מקבוצת כלל ביטוח רכשה לאחרונה שני בנייני משרדים במתחם רמת החי"ל בתל-אביב תמורת 22 מיליון דולר. כלל ביטוח רכשה את שני הבניינים, בשטח כולל של 12 אלף מ"ר, מחברת נוף הארץ, בבעלות משפחת גרינשפון. העיסקה נעשתה לפי תשואה ממוצעת של 8.5%. במשך ארבעה חודשים ניהלה כלל ביטוח מו"מ להשלמת העיסקה.

הבניין הראשון כולל 7,000 מ"ר, הושכר למשטרת מרחב ירקון באמצע 2004 בחוזה לטווח ארוך של 20 שנה ב-8.5% תשואה. המשטרה תשלם דמי שכירות של 1.14 מיליון דולר לשנה, ובסה"כ 22.8 מיליון דולר. דמי השכירות משקפים מחיר של 12.5 דולר למ"ר לחודש ו-90 דולר לחודש עבור מקום חניה. המשטרה צפויה לאכלס את הבניין בשנת 2006. הבניין השני בראול ולנברג 8, בשטח 5,000 מ"ר, הושכר בסוף 2004 לחברת יורוקום בתנאים מתלים, אולם לאחרונה נודע כי העיסקה התפוצצה, כך שככל הנראה גם כלל תיסוג מעסקת רכישת הבניין.

בעיסקה נוספת, חברת הביטוח מגדל רכשה את מתחם קרית הממשלה במערב ראשון לציון, הידוע גם בשם קרית הלאום, תמורת 45 מיליון דולר. לדברי מנהל מחלקת הנדל"ן במגדל, איציק יוכלמן, העיסקה מבטאת תשואה נטו של 8.8%. בעיסקה נוספת רכשה מגדל באמצעות החברה הבת נכסי המגן, בניין משרדים בקרית אריה בפ"ת, ב-10 מיליון דולר.

גם חברות יזמיות גילו השנה עניין ברכישת בנייני משרדים במרכז הארץ. כך למשל, חברת דלק נדל"ן, בראשות איליק רוז'נסקי, רכשה את חלקה של חברת גיא ייזום - 50%, במגדלי זיו ברמת החי"ל בת"א ב-51 מיליון דולר. כן רכשה החברה 70% מבניין המשרדים והמסחר בית אדר, באזור התעשייה פולג שבנתניה, תמורת 51 מיליון שקל. הבניין כולל 18 אלף מ"ר משרדים, הבנויים מעל קומה מסחרית של 8,000 מ"ר. שוכרים בבניין מניבים הכנסה שנתית נטו של 8 מיליון שקל בשנה, כך שהעיסקה משקפת לדלק נדל"ן תשואה גבוהה של 11.1% על השקעתה. בהנחה שדלק נדל"ן מגייסת כספים בריבית של 5%, הרי שהעיסקה יוצרת לחברה רווח של 6% על ההכנסות מהבניין.

עוגן נדל"ן מניב, הנמצאת בשליטת חברת אוסיף ואלוני חץ, רכשה מידי חברת תים מחשבים ומערכות את בית תים, הממוקם בקרית אריה, פתח תקוה, תמורת 15 מיליון דולר. הבניין בן 5 קומות וכולל 15 אלף מ"ר ברוטו לשימוש משרדי וקומת מרתף המיועדת לחניה. הבניין הושכר חזרה לחברת תים מחשבים ומערכות (lease back) לתקופה של 10.5 שנים, עם אופציה להארכת תקופת השכירות בתקופה של עד 6 שנים נוספות. ההכנסות משכ"ד בהתאם להסכם השכירות מסתכמות ב-1.35 מיליון דולר לשנה, צמוד למדד המחירים לצרכן, ומשקפות תשואה של 9% על מחיר הרכישה.

בעסקאות נוספות, חברת סיגלית מקבוצת אטמור רכשה את בית פגסוס, ברחוב גלגלי הפלדה 11, הרצליה פיתוח. היא שילמה 4.8 מיליון דולר. הבניין הוא בן 3,000 מ"ר, כך שבעיסקה נקבע מחיר של 1,600 דולר למ"ר. 90% מהבניין מושכרים לשוכרים שונים, בתשואה של יותר מ-9%. חברת סיבס תוכניות, העוסקת בייבוא ושיווק רכיבי אלקטרוניקה, רכשה מידי חברת קורקס בניין משרדים בן 2,100 מ"ר ב-3 קומות מעל קומת מרתף, באזור התעשייה גיל עמל שבהוד השרון. סיבס תשלם 1.7 מיליון דולר עבור הבניין החדש, שהם 810 דולר למ"ר.

גם הבנקים הצטרפו לגל הרכישות. בנק דיסקונט רכש מחברת לוינשטיין מבנים, מקבוצת משולם לוינשטיין בשליטת שאול לוטן, שטח של 13 אלף מ"ר למשרדים, ב-13 קומות, וכן מספר קומות של חניה תת-קרקעית במגדל ברחוב יהודה הלוי פינת הרצל בת"א. דיסקונט ישלם כ-200 מיליון שקל, ויעביר לבניין את משרדי הנהלת הבנק.

נראה, שרמת מחירי המשרדים, מגמת עליית הביקוש למשרדים בתקופה האחרונה והרצון של השחקנים להצטייד בנכסים מניבים (בשל חוק הריטים שאושר לאחרונה בכנסת) מעודדת יותר ויותר חברות לרכוש כיום בנייני משרדים, או לחלופין לשכור שטחים לטווח ארוך. לדברי מוקמל, לקראת מחצית שנת 2004, עם התייצבות המשק, התחלנו לראות סימני אופטימיות וצמיחה, דבר שיצר אמון בקרב משקיעי החוץ ובלם את התנודות הקיצוניות במחירי השכירויות שאפיינו עד לאותה תקופה את שוק המשרדים. השוק התייצב עם עודף היצע גדול של משרדים, אשר יספיק לשנתיים-שלוש הבאות.

לדברי מוקמל, "בשנת 2004 התרחשה תופעה מעניינת, שאני קורא לה תופעת 'הקומו פלאש' - בשל רמות המחירים הנמוכות, חברות רבות התחילו לשדרג את עצמן לאזורי היי-טק מבוקשים יותר, כמו הרצליה רעננה. אותן חברות ניצלו את העובדה, כי מרכיב הארנונה השתפר ברוב האזורים ושכר הדירה נמוך מאי פעם, וכן את העובדה כי בניינים חדישים ומודרניים עומדים ריקים. החברות החלו לעשות שדרוג איכותי, שהביא לגידול של 30% בביקוש. תהליך זה הביא לצמצום ביכולת המיקוח של השוכר, לאור הביקוש הרב.

"דוגמאות להאצה בשיווקי משרדים ניתן לראות במגדל סונול על דרך מנחם בגין, בית תדהר בפ"ת, בפארק אזורים בפ"ת, במספר פרויקטים ברעננה, ובפרויקטים של גב-ים, אקרשטיין וכוכב הצפון בהרצליה, אשר קיבלו תנופה רצינית. נתונים אלו מעמידים את שוק המשרדים בסימן שאלה אחד גדול. רמת השכירויות כיום אינה מאפשרת מימון ובניית בנייני משרדים חדשים, ובמרבית המקרים התשואה על ההון איננה אטרקטיבית.

לכן, להערכתי עדיין נישאר בסיטואציה של קיפאון בבנייה. הפריצה תבוא רק במידה ונחזור ונראה את חברות ההיי-טק רוויות במזומנים, ומשקיעים חוזרים להשקיע בארץ. עליות שכר הדירה בשנתיים הקרובות לא יהיו משמעותית כל-כך, אך תהיה לפחות אווירה חיובית של שדרוגים והתרחבויות, בעיקר באזורי הביקוש", אמר מוקמל.