המקומית לא תדון בטענות קניין

כהן שמואל ונעמי (להלן: "העותרים") מתגוררים בבית משותף בן שמונה דירות, בחולון. העותרים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון (להלן: "הוועדה") בקשה להיתר בנייה (להלן: "הבקשה"), הכוללת תוספת בנייה על הרכוש המשותף.

הבקשה היתה חתומה על ידי שישה מבין בעלי הדירות בבית המשותף. ברם, לאחר מכן חזר בו אחד מהמסכימים מהסכמתו, ובכך נוצר מצב לפיו פחות מ-75% מבעלי הדירות הסכימו לבקשה. שני שכנים הגישו התנגדות לבקשה.

הוועדה הודיעה לעותרים, כי הבקשה לא תטופל, שכן אין הסכמה של 75% מבעלי הזכויות בנכס; וכי הטיפול יחודש במידה ותוגש תוכנית הכוללת את החתימות הדרושות.

כנגד החלטה זו הגישו העותרים עתירה מנהלית לביהמ"ש לעניינים מינהלים בת"א, אשר נדונה בפני השופטת דותן.

העותרים מבקשים, כי בית המשפט יורה לוועדה לדון בבקשה במועד מוקדם ככל האפשר. עוד נתבקש בית המשפט לקבוע, כי "נוהל העבודה" על פיו פועלת הוועדה, לפיו אינה מטפלת בבקשה להיתר בנייה ואינה דנה בה מבלי שנתקבלו חתימותיהם של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף, נוהל זה מהווה חריגה מסמכות, אינו סביר באופן קיצוני ויש לבטלו.

העותרים גורסים, כי אין זה מתפקידה של הוועדה לבדוק את מצב הזכויות הקנייניות בנכס, ושיקוליה למתן היתר או מניעתו, אמורים להתמקד בתחום התכנוני בלבד.

לעומתם גורסים המשיבים, כי עמידה בדיני הקניין הינה תנאי סף לדיון בהיבטים התכנוניים של בקשות להיתר בנייה, תנאי סף שבהעדרו אין כל טעם לבדוק האם קיימות הגבלות תכנוניות על הבנייה המבוקשת, ועל כן יש לבדוק, ראשית, האם מבקש היתר הבנייה הוא בעל זכויות בנכס, ורק משנמצא כי התשובה לכך היא חיובית - יש לבדוק האם הבנייה המבוקשת עומדת בתנאים התכנוניים הנדרשים.

השופטת דותן מתבססת על פסיקה של ביהמ"ש העליון, בה נקבע, בין השאר, כי "גם לענין בקשה להיתר בניה בנכס שבבעלות משותפת די בחתימתו של אחד מן הבעלים או החוכרים ואין צורך בחתימותיהם של כולם" (ועדת הערר נ. סלבנה לוסי). וכן כי: "הפתרון בו בחר מחוקק המשנה הוא, שבלי לפגוע בכל זכות קניינית של בעלי דירות אחרות בבית המשותף ובזכויות העומדות להם ביחסיהם עם העותרת, על הוועדה לדון ולהכריע, אם על פי שיקולים תכנוניים ראוי ליתן היתר בניה לעותרת, ואם כן (ובלבד שנתקיימו הוראות תקנות 2ב ו-2ג) עליה ליתן אותו לה, גם אם המשיבים לא חתמו על הבקשה והם מתנגדים למתן ההיתר. אלה האחרונים, לאחר קבלת העתק הבקשה להיתר, יוכלו להביע התנגדותם מנימוקים תכנוניים לפני הועדה או להניע את גלגלי הערכאה המתאימה למניעת פגיעה בזכויותיהם" (בניני ט.ל.מ. נ. ועדה מקומית חולון).

השופטת דותן מקבלת את ההשקפה, לפיה לא בכל המקרים תתעלם הוועדה משאלות קנייניות. כך, למשל: "מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקניין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכויות קנייניות. הטעם לדבר: יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש" (אייזן נ. הועדה המקומית).

אולם, לא זהו המקרה שבענייננו, קובעת השופטת דותן, שכן בענייננו הבקשה שהוגשה כללה חתימות בעלי 75% מבעלי הזכויות בנכס. בשל נימוקים אשר לא על הוועדה לדון בהם, חל שינוי ביחסי הכוחות בבנין. בנסיבות אלה מתן אפשרות לדייר זה או אחר למנוע דיון בפני הוועדה, בשל גחמות משתנות, סותרת את המגמה כפי שהתגבשה בפסיקה.

לאור האמור, קובעת השופטת דותן, כי דין העתירה להתקבל ככל שהיא נוגעת לסעד הראשון המבוקש. דהיינו, מתן הוראה לוועדה לקיים דיון בבקשת העותרים.

באשר לבקשה, כי בית המשפט יקבע, שהנוהלים בוועדה הינם בלתי סבירים, השופטת דותן אינה סבורה שניתן להסיק ממקרה זה על הכלל, באשר אין בפניה נתונים מספיקים לקבוע מהו הנוהל שראוי לה לוועדה לנהוג על פיו. בעיקר לנוכח העובדה, שאף היא סבורה, כי במקרים מסויימים מוטב לה לוועדה להימנע מבזבוז זמנה על דיוני סרק חסרי תכלית.

התוצאה הסופית: העתירה התקבלה באופן חלקי.

עת"מ 1795/05, ביהמ"ש לענינים מנהלים בתל-אביב, השופטת: ש. דותן.