אחת מהסוגיות הרווחות והמעוררות מחלוקת בחיים בבית משותף הינה סוגיית זכותו של מי מהשכנים לבנות תוספת בנייה. בעיות אלו מתעוררות בעיקר עם דירות הצמודות לקרקע בבניין, או בדירות שמעליהן גג הבניין.
הסיבה היא, שבדרך כלל האפשרויות הקיימות בניצול אחוזי בנייה בבניינים קיימים הינן בגג ולעיתים בקרקע הצמודה לדירות קרקע, כשלדירות גג יש לעיתים אופציה גדולות יותר להרחבה.
מתעוררת השאלה: מה כמות השכנים שאמורה לתמוך בבקשה של מבקשי ההיתר, לדוגמא זה של דירת גג, בכדי שיוכל לקבל היתר בנייה. סעיף 71 ב' לחוק המקרקעין קובע, כי ניתן להצמיד חלק מסויים מהרכוש המשותף בבניין לדירה מסוימת לצורכי "הרחבה" (ולצורכי הרחבת אותה דירה בלבד), ובתנאי ש-75% מבעלי הדירות שיש להם שני שלישים מהרכוש המשותף יסכימו לכך.
בעבר, הדרישה היתה כי 100% מבעלי דירות חייבים לתמוך בהחלטה של הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, אך מאז התיקון 18 לחוק המקרקעין משנת 1995, הדרישה הופחתה כאמור לעיל.
בפרקטיקה היומיומית, ועדות תכנון ובנייה מבקשות מינימום חתימות של 75% מהדיירים כדי לדון בבקשה. ואכן נשאלת השאלה, מה יקרה אם מבקש ההיתר לא השיג את האחוז הדרוש? האם אין לדון בבקשתו? או שמא יש לדון בבקשתו אך הוועדה יכולה מסיבה זו לדחות את הבקשה להיתר עד שישיג את החתימות?
שאלה זו נדונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בעניין עת"מ 1795/05כהן שמואל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון. העניין נדון בפני השופטת שרה דותן.
בעניין שמואל כהן, העותרים הינם בעלי דירה בקומה אחרונה בבניין, וביקשו לבנות תוספת של חדר בשטח 23 מ"ר. לצורך כך, השיגו הסכמה של 75%, אך לדאבונם, אחד מהדיירים, שבעבר חתם על הבקשה והביע הסכמתו, התחרט וביקש להביע התנגדות. על-ידי זה בידי העותרים לא נשאר הרוב של 75% והוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון סירבה לטפל ולדון בבקשה. העירייה טענה, כי עמידה בדיני קניין הינה תנאי סף לדיון בהיבטים התכנוניים, כי אחרת אין טעם לדון בבקשה.
השופטת שרה דותן, בנתחה את הסוגיה שבפניה, קיבלה את עתירת העותרים וקבעה, כי על הוועדה כן לדון בבקשה. בפסק דינה השופטת דותן מסתמכת בין היתר גם על פסק דינו של השופט טירקל מבית המשפט העליון בעניין עע"מ 8748/03, ועדת ערר מחוז תל-אביב נ' סילבנה לוסי (ראו גם מאמרי בעניין במדור זה מ-11-10 ביולי 2005), שקבע, כי להגשת תשריט איחוד או חלוקה די בחתימת אחד הבעלים.
כמו כן, השופטת דותן מסתמכת על פסק דין הידוע בג"ץ 3051/82, יוסף מור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז, אשר קבע בשעתו: "מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס, עומדת לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסכמות ולקבל אותם סעדים להם הם זכאים מכוח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין אלו אשר ביקשו את ההיתר, אם על-ידי סעד שימנע מתן היתר או שיאסור בנייה על פיו".
יחד עם זאת, השופטת דותן מביאה את פסק הדין אייזן (בג"ץ 1578/090), אשר בשעתו סייגה את הלכות שלפניה, וביקשה מידה של פיקוח ובדיקה של המצב הקנייני.
כאן השופטת דותן עושה אבחנה חדה, שעם כל הכבוד היא נכונה ובמקומה, וזאת בקובעה למעשה, כי יש להבדיל בין החלטה לא לדון בבקשה בכלל בגלל בעיה קניינית, לבין החלטה לא לתת היתר בנייה בשל בעיה קניינית.
לעניין זה, השופטת דותן קובעת, כי "מן האמור לעיל אין ספק, כפי שמבקשים המשיבים, כי בכל מקרה תחסם דרכו של מבקש ההיתר מהבאת עניינו לפני הוועדה רק בשל העובדה שקיימת מחלוקת באשר לזכות קניינו. הדברים מכוונים רק לאותם מקרים בהם, על-פי החומר שהוצג, אין למבקש זכות קניינית, כפי שאכן נקבע בהמשך פסק הדין".
השופטת דותן קובעת, כי עת שהגישו את הבקשה היו חתימות של 75%, ואי לכך אין להתחשב ב"גחמות משתנות" לטרפד את קיום הדיון בבקשה, כלשון השופטת דותן. כאן השופטת למעשה קובעת את הזכות לקיום הדיון, אך לא קובעת מסמרות, האם אי השגת הרוב הדרוש יש בה כדי לסכל את מתן ההיתר.
פסק דין זה מזכיר לנו את פסק הדין הידוע בעניין כליפא (ע.א 815/81), בו נקבע, כי הסכמה של שכן לשינויים ברכוש משותף מחייבת את השכן ואין לחזור ממנה, שכן הנותן הסכמתו צריך לדעת, כי בכך למעשה נכרת מעין הסכם בינו לבין המעוניין בהסכמת השכנים, ואין הוא יכול לבטל את הסכמתו.
נשאלת השאלה, אם, בנסיבות המקרה דנן, מי שהתחרט מלכתחילה לא היה נותן את הסכמתו, האם עדיין היתה על הוועדה לקיים את הדיון? גם אם התשובה לשאלה זו חיובית, עדיין אין בפנינו תשובה לשאלה המהותית יותר והיא, האם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לסרב לתת היתר (אחרי קיום הדיון) בשל אי השגת הרוב הדרוש? על סוגיה פתוחה זו נשפך לא מעט דיו, והעניין ממתין להכרעה חד משמעית בעליון.
הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובניה וממ"י.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
